LONDON (IT BOLTWISE) – Die geplante Aufteilung der Tegut-Gruppe zwischen Edeka und Rewe steht unter dem Vorbehalt einer kartellrechtlichen Freigabe. Im Mittelpunkt stehen 38 Märkte, die das Bundeskartellamt in 37 regionalen Markträumen kritisch prüft. Edeka hat die Übernahme von 202 klassischen Lebensmittelmärkten und weiteren Filial-Formaten angemeldet, während Rewe bis zu 40 weitere Standorte anstrebt. Für Eigentümer und Mieter wird damit vor allem relevant, wie Betreiberwechsel, Umbaubedarfe und Mietklauseln in den kritischen Regionen ausgeprägt ausfallen.
Die geplante Neuordnung der Tegut-Handelsimmobilien ist auf den ersten Blick eine Story über Einkaufstaktiken im Lebensmitteleinzelhandel. Tatsächlich entscheidet jedoch eine kartellrechtliche Prüfung, wie stark sich der Käuferwechsel auf Eigentümer, bestehende Mietverhältnisse und die regionale Nahversorgung auswirkt. In der Transaktion steht nicht die nationale Schlagzeile im Vordergrund, sondern das konkrete Einzugsgebiet jedes einzelnen Marktes. Damit wird aus dem sogenannten „Paketgeschäft“ eine Reihe lokaler Entscheidungen, die sich auf Flächenverfügbarkeit, Investitionskosten und Betreiberlogik durchschlagen.
Konkreter wird es bei den Fristen und dem Zuschnitt der kritischen Standorte: Das Bundeskartellamt erweitert seine Prüfung in 37 regionalen Markträumen auf insgesamt 38 Tegut-Standorte, bei denen die Übernahme durch Edeka besonders kritisch bewertet wird. Ein erster Vorschlag von Edeka, neun dieser Standorte aus dem Gesamtpaket herauszunehmen, reichte laut Darstellung der Prüfung nicht aus. Die Folge ist eine Verlängerung der Prüffrist bis zum 30. September 2026. Für das Paket, das Rewe betrifft, wird eine Entscheidung bis zum 29. September 2026 erwartet, ebenfalls unter dem Vorbehalt der kartellrechtlichen Freigabe.
Auch die operativen Dimensionen zeigen, warum solche Entscheidungen Immobilienmärkte selten „neutral“ treffen. Edeka hat die Übernahme von 202 klassischen Lebensmittelmärkten, 41 automatisierten Teo-Standorten, der Herzberger Bäckerei sowie einem Logistikzentrum angemeldet. Rewe beabsichtigt derweil, bis zu 40 weitere Tegut-Märkte zu akquirieren und diese mehrheitlich als Rewe- oder teilweise als Penny-Märkte zu betreiben; für kleinere Standorte sind zudem Formate wie Tante Enso vorgesehen. Für Eigentümer und Mieter liegt die eigentliche Herausforderung darin, dass Konzepte sich nicht nur über Marken unterscheiden, sondern auch über Flächenproduktivität, Lager- und Logistikflächen, Anlieferungsmodalitäten, Stellplätze, technische Ausstattung, Frischetheken und die Sortimentsbreite.
Damit verschiebt sich der Blick vom Kartellrecht in Richtung Immobilienrecht und Asset Management. Aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive ist das Tegut-Portfolio diversifiziert: Es reicht von kleineren Nahversorgern über innerstädtische Märkte bis zu klassischen Supermärkten mit Verkaufsflächen von circa 800 bis 1.500 m², ergänzt durch Smart Stores sowie Logistik-, Produktions- und Verwaltungsimmobilien. Daniel Kroppmanns, Head of Retail Agency Germany bei Cushman & Wakefield, beschreibt den Kernpunkt dabei recht klar: Ausschlaggebend ist nicht nur, ob die Transaktion umgesetzt wird, sondern welcher Betreiber welchen Standort unter welchem Konzept fortführt. Ein Wechsel kann Investitionen auslösen – etwa für Umbauten, Haustechnik, Brandschutz oder für einen veränderten Flächenschnitt – und gleichzeitig mietvertragliche Bedingungen berühren, zum Beispiel Zustimmungspflichten, Betriebspflichten, Sortimentsbindungen, Konkurrenzschutz, Nachmieterklauseln oder Sonderkündigungsrechte.
Für die als problematisch eingestuften 38 Standorte lassen sich aus Investorensicht mehrere Szenarien ableiten: Die Immobilien können ganz oder teilweise aus dem Edeka-Paket herausgelöst werden, sie können eine Neuverhandlung mit dem Eigentümer auslösen oder durch alternative Einzelhandelsnutzung ersetzt werden. Denkbar ist auch ein vorübergehender Leerstand, der je nach Lage und Planungsrecht schnell zum Kostenfaktor wird. Wichtig ist zudem die Verhandlungspraxis: Ein alternativer Betreiber tritt nicht zwingend „automatisch“ in die bisherigen Konditionen ein. Vielmehr können Investitionskostenzuschüsse, mietfreie Zeiten, Umbauten oder Anpassungen der Miethöhe zum Bestandteil neuer Gespräche werden; falls ein Supermarktbetrieb nicht realistisch ist, rücken Drogeriemärkte, Non-Food-Discounter oder die Aufteilung in kleinere Einheiten stärker in den Vordergrund.
Gerade in innerstädtischen Lagen und Stadtteilzentren sind Lebensmittelmärkte als Nutzungsart häufig besonders stabil, weil sie oft langfristige Mietverträge, verlässliche Cashflows und eine hohe Drittverwendungsfähigkeit mit sich bringen. Sie fungieren dort zudem als Frequenzanker, was sich wiederum auf angrenzende Ladenflächen und auf den Wert der gesamten Immobilie auswirken kann. Für Edeka und Rewe bleibt die Expansion über bestehende Filialnetze strategisch entscheidend, weil gut positionierte Standorte kaum kurzfristig durch Neuentwicklungen ersetzt werden können – schon wegen knapper Grundstücke, hoher Baukosten und langwieriger Genehmigungsprozesse. Für Endverbraucher sollen kurze Wege, verlässliche Öffnungszeiten und ein geeignetes Sortiment erhalten bleiben; ob dies gelingt, hängt in kritischen Regionen jedoch von längeren Übergangsphasen und dem zusätzlichen Investitionsbedarf ab, den Eigentümer frühzeitig einplanen sollten, inklusive Prüfung von Vertragswerk, technischen Parametern und alternativen Nutzungskonzepten.
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