LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt setzt seine Erholung im dritten Quartal 2026 fort: Der Flächenumsatz steigt auf rund 5,2 Millionen Quadratmeter. Großanmietungen ab 10.000 Quadratmetern liefern mit etwa 22 Prozent einen wichtigen Anteil an der Dynamik. Im Markt sorgen zusätzlich militär- und verteidigungsnahe Nachfrageimpulse sowie Aktivität internationaler E-Commerce-Player für neue Bewegung. Besonders auffällig: Der Anteil asiatischer Unternehmen am Flächenumsatz wächst auf 15 Prozent.
Der Aufwärtstrend am deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt wirkt im dritten Quartal 2026 deutlich messbar, obwohl die Mietseite noch nicht überall mitzieht. Laut den vorliegenden Marktdaten erreichte der Flächenumsatz im Zeitraum rund 5,2 Millionen Quadratmeter und damit 18 Prozent mehr als im Vorjahresquartal. Entscheidender Treiber sind dabei weniger einzelne, kleine Anmietungen als vielmehr wiederkehrende Abschlüsse über größere Flächen: Mietverträge ab 10.000 Quadratmetern machten etwa 22 Prozent des gesamten Flächenumsatzes aus. Damit rückt der Markt in einen Bereich, in dem Flächenplanung und Logistiknetze wieder stärker „nach vorn“ ausgerichtet werden – und nicht nur auf kurzfristige Engpässe reagieren.
Dass die Erholung nicht nur statistisch gut aussieht, zeigt sich am Charakter der nachgefragten Objekte. Besonders hervorgehoben wird die Aktivität des Bekleidungsmanagements der Bundeswehr: Dabei wurden mehrere Logistikflächen mit jeweils über 30.000 Quadratmetern angemietet. Solche Vorhaben sind für den Vermietungsmarkt vor allem deshalb relevant, weil sie in der Regel spezifische Anforderungen an Lage, Andienung, Lagertechnik und Betriebssicherheit haben und zugleich häufig größere zusammenhängende Bestands- oder Projektflächen erfordern. Ergänzend prägten Anmietungen eines asiatischen E-Commerce-Logistikunternehmens den Markt: Goodcang sicherte sich an drei Standorten insgesamt knapp 87.000 Quadratmeter Logistikfläche. In der Summe verweisen diese Beispiele darauf, dass die Nachfrage nicht nur aus einer einzelnen Branche kommt, sondern aus mehreren, die unterschiedliche Skalierungsprofile mitbringen.
Eine weitere Kennzahl unterstreicht, warum sich das Marktbild im Vergleich zum Vorjahr spürbar verändert: Der Anteil asiatischer Unternehmen am Flächenumsatz stieg im dritten Quartal auf 15 Prozent. Damit liegt er signifikant über dem Vorjahreswert. Für die Marktlogik ist das mehr als eine „Herkunftszahl“: Gerade internationale Nutzer bringen häufig standardisierte Betriebsmodelle und klar definierte Wachstumspfade mit. Das wirkt sich auf die Standortwahl aus, weil Logistikcluster dann nicht nur nach historischer Verkehrsinfrastruktur beurteilt werden, sondern auch nach der Frage, wie schnell sich neue Kapazitäten in das bestehende Verteilnetz integrieren lassen. Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, stellt in diesem Zusammenhang die Bedeutung Deutschlands im europäischen Logistiknetzwerk heraus und verweist auf die Notwendigkeit resilienter Lieferketten vor dem Hintergrund geopolitischer Entwicklungen. Auch neue Nachfrageimpulse – insbesondere aus Asien und dem E-Commerce-Umfeld – werden als Teil dieser Dynamik beschrieben; zudem kommt eine konkretisierende Nachfrage aus dem verteidigungsnahen Umfeld hinzu.
Regional verdichtet sich das Geschehen vor allem in den großen Logistikstandorten. Die Top-8-Märkte erzielten zum Ende des dritten Quartals einen Flächenumsatz von insgesamt 2,0 Millionen Quadratmetern, was 14 Prozent über dem Vorjahresvergleich liegt. Bemerkenswert ist außerdem die Aussage, dass der Flächenumsatz erstmals seit Beginn der Marktabschwächung im Jahr 2023 wieder das Niveau des Fünfjahresdurchschnitts erreicht hat. Das klingt nach „gesamtwirtschaftlicher Beruhigung“, tatsächlich ist es aber vor allem ein Hinweis darauf, dass sich die Struktur der Nachfrage stabilisiert: Die Erholungsdynamik fällt regional unterschiedlich aus, richtet sich allerdings vorrangig auf das klein- bis mittelgroßflächige Segment. Genau dort entscheidet sich häufig, ob Unternehmen ihr Wachstum in Etappen planen können – oder ob ihnen Flächen fehlen, die zum operativen Betriebsmodell passen.
Frankfurt führt das Ranking mit 426.600 Quadratmetern an, ein Plus von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Als Ursache wird unter anderem eine höhere Nachfrage nach Flächen ab 10.000 Quadratmetern genannt, vor allem durch E-Commerce-Unternehmen. Köln folgt mit 292.000 Quadratmetern und verdoppelt damit sein Vorjahresergebnis; maßgeblich sollen asiatische Nutzer beteiligt sein, die 38 Prozent des Flächenumsatzes ausmachten. Hamburg erreicht 274.900 Quadratmeter, Berlin 251.600 Quadratmeter und Düsseldorf 244.900 Quadratmeter. In den Städten Leipzig (180.400 Quadratmeter), Stuttgart (168.200 Quadratmeter) und München (131.500 Quadratmeter) liegt die Zahl zwar unter der Marke von 200.000 Quadratmetern, dennoch wird eine starke Nachfrage im kleineren und mittleren Flächensegment sichtbar. Gerade diese Mischung ist für Projektentwickler und Asset-Manager wichtig: Wo die großen Abschlüsse fehlen, können Mikromärkte über Segmentfokus trotzdem in Bewegung geraten – und umgekehrt.
Auch die Nutzerdynamik zeigt eine differenzierte Entwicklung, die für die nächsten Quartale relevant bleibt. Während in Regionen wie Düsseldorf, Köln, Frankfurt und Berlin neben neuen Marktteilnehmern im Handel und E-Commerce vor allem die Logik der urbanen und verkehrlich angebundenen Distributionsnetze wirkt, sind süddeutsche Regionen stärker mit dem produzierenden Gewerbe verbunden. Das wiederum führt zu einer verhalteneren Industrienachfrage. Zusätzlich entstehen laut den vorliegenden Einschätzungen neue Verflechtungen zwischen etablierten Industrieclustern und Wachstumsbranchen wie Defence und Robotics. Auffällig ist dabei die Konsequenz aus dem knappen Flächenangebot: Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf Bestandsobjekte statt auf ausschließlich neu entwickelte Flächen. Der Anteil asiatischer Nutzer in den Top-8-Märkten liegt insgesamt bei 15 Prozent, mit Schwerpunkten in Köln (38 Prozent), Berlin (26 Prozent) und Düsseldorf (25 Prozent). Diese Konzentration verändert das Risiko- und Renditeprofil für Vermieter, weil sie das Vermietungsvolumen an wenige zentrale Nutzer bindet und damit sowohl kurzfristige Chancen als auch Abhängigkeiten erhöht.
Auf der Mietseite beschreibt der Markt ein gemischtes Bild: Das moderate Mietwachstum im Jahresvergleich maskiert eine zunehmende Dynamik auf Quartalsebene. Nach einer Phase weitgehend stagnierender Mietniveaus wird eine Belebung auf dem Mietmarkt wahrgenommen. Für Entscheider im Immobilien- und Supply-Chain-Umfeld ist diese Unterscheidung wichtig, weil sie zeigt, wie schnell sich Erwartungen drehen können, selbst wenn Jahreskennzahlen noch „durchschnittlich“ wirken. Praktisch bedeutet das: Unternehmen, die derzeit abschließen wollen, verhandeln vermutlich nicht mehr über dieselben Preisanker wie noch vor einigen Quartalen. Gleichzeitig steigt die Bedeutung von Verfügbarkeit und Objektqualität, weil Bestandsflächen offenbar stärker gefragt sind, insbesondere wenn Bedarf aus Defence- und Robotics-nahem Umfeld entsteht. Für die kommenden Quartale wird insgesamt eine weitere Marktbelebung erwartet – und die Kombination aus größeren Anmietungen, internationaler E-Commerce-Nachfrage und verteidigungsnahen Impulsen liefert dafür zumindest auf der Nachfrageseite eine tragfähige Grundlage.
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