NÜRNBERG / LONDON (IT BOLTWISE) – Der immowelt Preiskompass zum 3. Quartal 2026 zeigt: Kaufpreise steigen zwar weiter, aber deutlich langsamer als zuvor. Angebotspreise für Bestandswohnungen legen bundesweit um 0,7 Prozent zu, im Vorquartal waren es noch 1,0 Prozent. Parallel verschiebt sich die Nachfrage sichtbar vom Kauf zur Miete; der Anteil der Kaufanfragen sinkt binnen eines Jahres von 19,4 auf 18,3 Prozent. Besonders in Berlin schwächt sich die Dynamik bei Wohnungen stark ab, während Mietenanfragen in mehreren Großstädten kräftig zulegen.
Der deutsche Immobilienmarkt setzt seinen Aufwärtstrend im 3. Quartal fort, aber die Wachstumsdynamik reißt spürbar ab. Das geht aus dem immowelt Preiskompass für das 3. Quartal 2026 hervor, der die Angebotspreise aus veröffentlichten Immobilienanzeigen auswertet und dabei sowohl Wohnungen als auch Einfamilienhäuser sowie die Entwicklung in den 15 größten Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern einordnet. Für Käufer wirkt das wie eine Mischung aus „weiter teurer“ und „weniger schnell teurer“: Im Bundesdurchschnitt steigen Bestandswohnungen zwischen Juli und September um 0,7 Prozent auf 3.288 Euro pro Quadratmeter, nachdem das Plus im Vorquartal noch 1,0 Prozent betrug. Bei Einfamilienhäusern zeigt sich ein ähnlicher Rhythmus, denn nach +1,1 Prozent im 2. Quartal liegt der Zuwachs zuletzt ebenfalls bei 0,7 Prozent; der Durchschnittswert liegt hier bei 2.886 Euro pro Quadratmeter.
Technisch interessant ist an der Datengrundlage vor allem, wie aus heterogenen Angebotsdaten vergleichbare Preisbewegungen abgeleitet werden. immowelt nutzt dafür eine hedonische Anpassungsmethode: Für die Preisberechnung werden wiederkehrend eine Standardwohnung (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr aus den 1990er-Jahren, keine weiteren Besonderheiten) und ein Standardhaus (Einfamilienhaus, 600 Quadratmeter Grundstücksfläche, 5 Zimmer, Baujahr zwischen 1945 und 1970) als Referenzen verwendet. Diese Vorgehensweise soll Unterschiede in Ausstattung, Baualter und Struktur der Angebote statistisch ausgleichen, damit sich die zeitliche Entwicklung der Städte überhaupt sauber vergleichen lässt. Die langfristige Expertise in der Preisberechnung bezieht sich dabei auf ein Partnerportal; in der Praxis bedeutet das, dass nicht nur „durchschnittliche Anzeigenpreise“ gezählt werden, sondern Qualitäts- und Struktur-Effekte in das Modell eingearbeitet sind.
Marktseitig ist die eigentliche Überraschung weniger die Dämpfung der Preiszuwächse als die Verschiebung im Suchverhalten. Von Januar bis August 2026 entfallen deutschlandweit 18,3 Prozent der Anfragen auf Kaufimmobilien, im Vorjahreszeitraum waren es noch 19,4 Prozent. Gleichzeitig steigt der Anteil der Mietanfragen von 80,6 auf 81,7 Prozent, was für viele Suchende als realistische Reaktion auf finanzielle Hürden wirkt. In den bevölkerungsreichsten Städten wird diese Tendenz zudem verstärkt sichtbar: Besonders in Stuttgart nimmt der Anteil der Mietanfragen um +5,3 Prozentpunkte zu, danach folgen Essen (+4,4 Prozentpunkte), Nürnberg und Köln (je +4,1 Prozentpunkte) sowie Berlin (+4,0 Prozentpunkte). Genau dort verliert entsprechend der Kaufmarkt-Anteil an Boden.
Im Städtetableau zeigt sich dann, wie unterschiedlich die Marktsegmente auf die gleichen makroökonomischen Bedingungen reagieren. Berlin tritt bei Wohnungen regelrecht auf der Stelle: Nach +1,4 Prozent im 2. Quartal verteuern sich Bestandswohnungen zwischen Juli und September nur noch um +0,2 Prozent auf 5.007 Euro pro Quadratmeter. Neben „schwierigen Finanzierungsbedingungen“ nennt der Bericht als möglichen zusätzlichen Faktor die im Berliner Wahlkampf wieder aufgeflammte Vergesellschaftungsdebatte, die Investoren offenbar mehr Unsicherheit eintrichtern könnte. Hamburg, München und Frankfurt dagegen bleiben im Plus, wobei Hamburg (+1,2 Prozent), München (+0,8 Prozent) und Frankfurt (+1,2 Prozent) die Entwicklung tragen. Gegenläufige Bewegungen finden sich unter anderem in Duisburg (-1,9 Prozent), Dortmund (-1,0 Prozent), Hannover (-0,8 Prozent) und Nürnberg (-0,3 Prozent), während Düsseldorf (+3,7 Prozent) sowie Essen (+3,5 Prozent) die stärksten Zuwächse verzeichnen.
Auch bei Einfamilienhäusern driften die Entwicklungen auseinander, was für die Marktstrategie von Bedeutung ist. In Berlin gehen die Hauspreise nach einem Plus im Vorquartal zwischen Juli und September um 0,5 Prozent zurück; Frankfurt verliert sogar um 1,7 Prozent. Hamburg verlangsamt sich ebenfalls (nur noch +0,5 Prozent), während München (+2,3 Prozent) und Köln (+3,8 Prozent) deutlich zulegen. Besonders große Sprünge melden der Bericht für Dortmund und Essen mit jeweils +4,2 Prozent. Auffällig ist damit eine Art „Entkopplung“: Einige der stärksten Zuwächse entstehen nicht zwingend dort, wo es ohnehin schon am teuersten ist. Das ist ein Hinweis darauf, dass lokale Angebots- und Nachfrageverhältnisse stärker durchschlagen als ein einheitliches bundesweites Preismuster.
Für Unternehmen und Investoren ergibt sich daraus ein praktisches Bild: Der Kaufmarkt bleibt grundsätzlich aktiv, aber der Preisdruck verteilt sich anders, während die Nachfrage zeitgleich mehr in Richtung Miete kippt. Wer heute Angebote bewertet, sollte deshalb nicht nur auf die Richtung der Veränderung achten, sondern auch auf die Geschwindigkeit und die Stadt-spezifischen Brüche zwischen Wohnungs- und Hausmarkt. Für Vermarktungs- und Produktteams bedeutet das oft eine Verschiebung in der Positionierung: Finanzierungsmodelle, Laufzeitgestaltung und geführte Auswahlprozesse werden relevanter, wenn sich Käufer durch langsamere Preissteigerungen zwar entlasten lassen, aber gleichzeitig wegen der Nachfrageverlagerung in Richtung Miete nicht mehr „automatisch“ als Hauptzielgruppe durchkommen. Gleichzeitig liefert die im Preiskompass verwendete standardisierte Modelllogik eine brauchbare Grundlage, um Preisbewegungen intern zu kommunizieren und gegenüber unterschiedlichen Stakeholdern konsistent zu erklären.
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