LONDON (IT BOLTWISE) – Anleger ziehen seit der Zinswende in außergewöhnlichem Tempo Mittel aus offenen Immobilienfonds ab. Seit Anfang 2025 summieren sich Abflüsse auf 16 Mrd. Euro, zeitgleich geraten viele Fonds unter Liquiditätsdruck. Mehrere Anbieter begrenzen deshalb Rücknahmen per Gating oder stellen Auszahlungen zeitweise ein. Parallel steigt der Abschlag auf dem Zweitmarkt teils deutlich an, während Fonds verstärkt Immobilien verkaufen.
Die Zinswende zeigt in den offenen Immobilienfonds nun eine deutlich sichtbare Nebenwirkung: Während die Fonds ihre Portfolios über längere Laufzeiten zusammenstellen und nur begrenzt flexibel liquidieren können, treffen bei steigenden Zinsen oft gleichzeitig erhöhte Rücknahmeanforderungen und Bewertungskorrekturen zusammen. Laut Berichten aus der Finanzpresse belaufen sich die Mittelabflüsse seit dem Zinsumschwung auf weit über 13,4 Mrd. Euro. Damit liegen die aktuellen Kapitalrückzüge über dem Niveau der Finanzkrise 2005 bis 2008, als Abflüsse von 13,1 Mrd. Euro registriert wurden. Allein seit Anfang 2025 sollen Investoren insgesamt 16 Mrd. Euro aus dem Segment abgezogen haben.
Der Kernkonflikt liegt in der Liquiditätslogik offener Fonds: Anteilsrückgaben müssen in kurzer Zeit bedient werden, während Immobilienverkäufe typischerweise längere Prozesse mit Objektprüfung, Finanzierung und Käuferstruktur benötigen. Wenn Anleger also gleichzeitig aussteigen, entsteht schnell ein Liquiditätsengpass, der nicht allein durch die laufenden Mieterträge überbrückt werden kann. Genau diese Spannung führt dazu, dass Fondsgesellschaften zunehmend Rücknahmen drosseln oder zeitweise aussetzen. In den vergangenen zwölf Monaten waren bereits fünf Fonds betroffen, die Auszahlungen limitierten oder stoppten – für immer mehr Anleger bedeutet das, dass die Rückgabe nicht mehr im gewohnten Takt erfolgt.
Ein konkretes Beispiel liefert die DWS mit dem offenen Immobilienfonds DWS Grundbesitz Europa: Für Rücknahmeanträge gilt seit dem 27. Oktober 2026 eine Auszahlung von nur noch 10 Prozent. Dieses Gating ist gesetzlich auf 12 Monate begrenzt und zielt darauf, geordnete Immobilienverkäufe zu ermöglichen, statt in der Not unter Zeitdruck zu verkaufen. Praktisch verschiebt sich damit für Anleger das Timing der Liquidität; wer Anteile zurückgeben will, trifft auf ein Verfahren, das den Fonds entlastet, aber kurzfristig die Erwartung auf vollständige Auszahlungen bricht. Gleichzeitig bleibt der Druck auf die Liquiditätsquote bestehen, bis Verkäufe und Neuallokationen wieder ausreichend Spielraum schaffen.
Weil reguläre Anteilsrückgaben an Fondsgesellschaften oft mit Fristen oder Einschränkungen verbunden sind, weicht ein Teil der Anleger auf den Zweitmarkt aus. Dort treffen Kauf- und Verkaufsinteressen jedoch nicht auf den offiziellen Rücknahmepreis, sondern auf eine Preisbildung, die die eingeschränkte Liquidität und die Unsicherheit über künftige Bewertungen einpreist. Laut Berechnungen eines Verbraucherportals stieg der Abschlag zwischen Börsenkurs und offiziellem Rücknahmepreis seit Juni von 11,2 auf 19,3 Prozent. Eine Auswertung von 14 offenen Immobilienfonds über ein Vergleichsportal ergab durchschnittlich einen Börsenabschlag von 30 Prozent, gewichtet sogar etwas über 20 Prozent. Bei einzelnen Fonds wird es noch deutlicher: Beim DWS Grundbesitz Europa lag der Börsenabschlag zeitweise bei über 50 Prozent gegenüber dem Nettoinventarwert.
Hinzu kommt ein zweiter Treiber, der die Preisfindung belastet: Wertkorrekturen in den Immobilienbeständen reduzieren den rechnerischen Wert und erhöhen die Unsicherheit über künftige Ausschüttungen. Bei größeren Portfolios lässt sich dieser Effekt besonders spüren, weil die Vermögenswerte stark von Marktmieten, Kapitalisierungszinssätzen und Transaktionspreisen abhängen. So wertete der Fonds UniImmo: Wohnen ZBI von Union Investment das Portfolio an einem einzigen Tag um fast 17 Prozent ab; der Betrag lag bei über 860 Mio. Euro. Bereits 2024 soll bei diesem Fonds eine Wertberichtigung von 17 Prozent erfolgt sein. Parallel sichern Anbieter die Liquidität zunehmend durch Verkäufe, während Neuakquisitionen weitgehend ausgesetzt werden: Im zweiten Quartal 2025 standen marktweit 16 Immobilienverkäufe lediglich einem einzigen Ankauf gegenüber.
Auch jenseits der Bewertung wirkt der Marktmechanismus nach: Bei einem 18 Mrd. Euro schweren Deka-Immobilienfonds kletterte der Abschlag von 5,3 Prozent im Januar 2026 auf 16,1 Prozent am 20. Oktober 2026. Beim 14,5 Mrd. Euro schweren Fonds hausInvest stieg die Differenz von 7,8 Prozent Anfang 2026 auf zuletzt 17,2 Prozent. Als Reaktion auf diese Gemengelage verschieben Fonds ihre Objektstrategie, um Liquidität zu generieren, etwa durch größere Transaktionen in einzelnen Ländern. Dazu zählt der geplante Verkauf des belgischen Shoppingcenters Les Grands Prés in Mons im Rahmen eines Share Deals: Der Fonds UniImmo: Europa von Union Investment soll rund 265 Mio. Euro erlösen, der Abschluss ist für den 4. November 2026 angesetzt; es gilt als größter Verkauf eines belgischen Shoppingcenters seit 2018. Für Unternehmen und Vertriebspartner entsteht daraus ein anspruchsvolles Umfeld: Sie müssen Liquiditätsplanung, Bewertungspfad und Vermarktungsgeschwindigkeit gleichzeitig betrachten, statt die einzelnen Themen getrennt zu behandeln.
Für Privatanleger und ihre steuerliche Planung wird die Entwicklung zusätzlich komplexer, weil Abschreibungen und individuelle Gestaltungsfragen in der Praxis oft eng an die Betrachtung von Verlustrisiken und Haltedauern gekoppelt sind. Während institutionelle Fonds vor allem durch Abwertungen und Notverkäufe zur Liquiditätssicherung reagieren, stellt sich für private Immobilienbesitzer eher die Frage, wie sie ihre Strategie rund um Sonderabschreibungen und degressive AfA passend ausrichten. In Summe deutet die Gemengelage aus Gating, wachsenden Abschlägen am Zweitmarkt und beschleunigten Veräußerungen darauf hin, dass offene Immobilienfonds die Rückgabephase künftig stärker als aktives Liquiditäts- und Bewertungsprojekt organisieren müssen – und nicht nur als passives Halten eines Immobilienkorbs.
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