LONDON (IT BOLTWISE) – thirteen/seven legt eine Bilanz über fünf Jahre Projektentwicklung unter eigener Marke vor. Seit Ende 2020 wurden 14 Projekte mit rund 321.000 m² realisiert oder begleitet, das gesamte Volumen liegt bei etwa 424 Mio. Euro. Rund 250.000 m² sind bereits fertiggestellt und auf 98 % Vermietungsgrad gebracht. Für die Zukunft setzt der Developer mit einer neuen Development-Struktur auf schlankere Rollen und weitere Eigen- sowie Kooperationsprojekte.
Die Neuausrichtung von thirteen/seven ist vor allem eine Reaktion auf das, was sich in der Projektentwicklung selten im Zeitplan zeigt: Skalierung. Der Gründer Mirko Eickhoff stellt nach eigenen Angaben eine Bilanz über die vergangenen fünf Jahre vor, in denen der Developer unter der Marke thirteen/seven vierzehn Projekte entwickelt und begleitet hat. Seit Ende 2020 summiert sich die Bruttogrundfläche dieser Vorhaben auf ca. 321.000 m²; zugleich nennt das Unternehmen ein Projektvolumen von rund 424 Mio. Euro. Damit verschiebt sich der Blick weg von einzelnen Deals hin zu einer wiederholbaren Fähigkeit, Grundstückschancen zu identifizieren, Genehmigungen zu steuern und anschließend die Vermietung operativ nachzuhalten.
Technisch und organisatorisch spannend ist dabei, dass der Fokus nicht allein auf Neubau liegt. Von den genannten Flächen sind rund 250.000 m² bereits fertiggestellt – explizit werden Neubau-, Brownfield- und Bestandsflächen genannt – und auf einen Vermietungsgrad von 98 Prozent gebracht worden. Das klingt zunächst wie eine übliche Vermarktungskennzahl, ist in der Praxis aber ein Hinweis darauf, dass die Projektpipeline über mehrere Quartiere hinweg in ein funktionierendes Zusammenspiel aus Planung, Bauausführung und Vermietungsstrategie überführt wurde. Parallel laufen aktuell weitere Bauvorhaben: In Wedel bei Hamburg entstehen etwa 34.000 m² Logistikfläche, während rund 37.000 m² in Magdeburg und Erfurt für eine kurzfristige Bebauung bereitstehen.
Das Portfolio beschreibt thirteen/seven dabei als Mix aus Light-Industrial- und Gewerbeimmobilien. Die Spannweite reicht von Projekten mit etwa 7.500 m² bis hin zu großflächigen Logistikparks, wobei der Mittelweserpark in Niedersachsen mit 127.000 m² als Leuchtturmprojekt genannt wird. Marktseitig ist dieses Segment besonders sensibel für Standort- und Nutzerlogik: Logistikparks brauchen nicht nur ausreichend Flächen, sondern auch eine belastbare Infrastrukturanbindung und eine saubere Zuschnitt- und Nutzungskonzeption. Light-Industrial-Flächen wiederum reagieren häufig schneller auf Branchenwechsel, weil sie sich eher auf modulare Mietermodelle und unterschiedliche Nutzerprofile zuschneiden lassen. Genau diese Bandbreite dürfte auch erklären, warum das Unternehmen bundesweit an verschiedenen Standorten arbeitet und mit institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland sowie Kapitalpartnern kooperiert.
Für die Einordnung lohnt sich auch ein Blick auf die Referenzen und Partnerlandschaft, die in der Darstellung bewusst breit gewählt ist. Zu den genannten Projekten zählen eine Logistikimmobilie in Gelsenkirchen mit rund 17.000 m² in Kooperation mit der Dietz AG, eine etwa 14.000 m² große Logistikimmobilie in Krefeld mit BGO sowie ein Light-Industrial-Projekt in Rheinbach mit Catella. Der Mittelweserpark wird demnach mit BGO und Allianz realisiert, weitere Standorte sind unter anderem Paderborn, Hohenhameln, Verden, Mittenwalde bei Berlin sowie Erfurt, Calbe und Brumby bei Magdeburg. In Wedel entsteht der Neubau aktuell laut Angaben mit Feldberg Capital und Texas Teachers – und zeigt damit, wie vielfältig die Kapitalstrukturen im Asset-Backed-Umfeld sein können, selbst wenn der Projektentwickler operativ eine konsistente Linie verfolgt.
Operativ verweist thirteen/seven zugleich auf ein Netzwerk aus Maklern, Beratern, Bau- und Projektpartnern, das bei der Umsetzung über viele Gewerke hinweg wirkt. Als langjährige Makler- und Beratungspartner werden unter anderem Realogis, BNP Paribas Real Estate, Colliers, CBRE und Logivest genannt. Auf der Bau- und Projektseite führt das Unternehmen Kooperationen mit GEwerk, LIST, GOLDBECK und Bremer an. Als Nutzer der entwickelten Immobilien nennt der Developer Unternehmen wie ID Logistics, Heineking, HelloFresh, Bonum, PPG, Coler, Galaxus und EDEKA. In Summe deutet das auf eine typische Projektentwicklungslogik im Logistik- und Industrieumfeld hin: Ohne verlässliche Bau- und Planungsleistung bleibt die Timing-These schwer umsetzbar, ohne starke Vermietungs- und Nutzerzugänge wird die spätere Auslastung dagegen zur Unsicherheitskomponente.
Die Neuausrichtung kommt dann mit einer strukturellen Trennung: Für eigenständige Projektentwicklungen wurde die thirteen/seven Development GmbH gegründet. Mirko Eickhoff wird dort als alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer geführt. Der Fokus bleibt laut Angaben auf Logistik- und Light-Industrial-Immobilien in Deutschland – von kleineren Light-Industrial-Projekten bis zu großvolumigen Logistikentwicklungen. Geplant sind sowohl eigene Projekte als auch Kooperationen mit institutionellen Kapitalpartnern. Eickhoff beschreibt die Developer-Kompetenz dabei entlang der Wertschöpfung: Grundstücke und Investmentchancen identifizieren, Konzeptentwicklung vorantreiben und das Projekt von der Planung über Genehmigungen bis zur Realisierung und Vermietung begleiten. Gleichzeitig betont das Unternehmen, dass bestehende Verträge und Projekte der thirteen/seven GmbH von der Neuausrichtung unberührt bleiben und weiter betreut werden.
Damit adressiert der Developer ein Thema, das in der Branche häufig unterschätzt wird: Wenn eine Organisation von Projekt zu Projekt wächst, muss die Zuständigkeit für „laufende Sachen“ und „neue Wetten“ sauber getrennt werden. Die angekündigte Konzentration der künftigen Einheit auf die Betreuung bestehender Projekte und die Erfüllung vertraglicher Verpflichtungen kann die operative Stabilität stärken, gerade wenn mehrere Bauabschnitte parallel laufen. Für potenzielle Partner – von Investoren bis zu Mietern – ist außerdem relevant, dass nach der Bilanz ein klarer Entwicklungsmodus sichtbar wird: ein Track Record über mehrere Standorte, kombiniert mit einer formalisierten Struktur für neue Eigenentwicklungen oder Joint Ventures. Ob dieser Ansatz im laufenden Zyklus – mit wiederkehrenden Herausforderungen rund um Bauzeiten, Vermietungstiming und Kostenkontrolle – nachhaltig trägt, entscheidet sich letztlich daran, wie konsequent die Pipeline im selben Takt weitergeführt werden kann, den die Zahlen seit Ende 2020 nahelegen.
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