LONDON (IT BOLTWISE) – Die Sorge um eine Immobilienblase in deutschen Metropolen nimmt laut UBS ab, obwohl die Kaufpreise gesunken sind. Die Schweizer Bank ordnet München und Frankfurt aktuell nur als moderat gefährdet ein. Gleichzeitig steigt dort der Blick auf die Rentabilität des Mietens: Schon das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete deutet auf lange Amortisationszeiten hin. Entscheidend ist vor allem das veränderte Zins- und Inflationsumfeld seit 2022.
Dass aus einer möglichen Blasenbildung irgendwann ein harter Preisrutsch wird, ist kein Naturgesetz. Genau deshalb lohnt ein Blick auf den Global Real Estate Bubble Index der UBS: Er versucht nicht nur, Preisniveaus zu beschreiben, sondern das Entkoppeln von Immobilienpreisen von fundamentalen Größen wie Einkommen, Mieten oder Zins- und Finanzierungskosten zu bewerten. Im Ausgangspunkt war die Befürchtung in Deutschlands Metropolen klar: Wenn sich Preise zu weit von realen Zahlungsfähigkeiten lösen, kann es zu einer Korrektur kommen, die dann über Beleihungswerte und Kreditvergaben in die Breite wirkt.
Für zwei besonders diskutierte Standorte kommt nun allerdings eine deutlich weniger alarmierende Einordnung. Die UBS hat in ihrem Index 21 Metropolen untersucht, darunter München und Frankfurt am Main, und stuft für beide Städte das Risiko einer Blase derzeit als moderat ein. Hintergrund ist eine Entwicklung, die die ursprüngliche These „zu heiß gelaufen“ wieder relativiert: Nach den starken Rückgängen bei den Kaufpreisen ab 2022 sank die Preisbasis in München und Frankfurt zwischen 2022 und 2024 um 20 Prozent. Auf Indexebene heißt das: Wenn die Preise nicht weiter in Richtung „Überbewertung“ laufen, reduziert sich auch die Wahrscheinlichkeit, dass sich ein Blasenmechanismus überhaupt weiter aufschaukelt.
Technisch betrachtet setzt die UBS-Logik an einem Schwellenproblem an. Eine Blase liegt aus Sicht der Bank dann vor, wenn sich Immobilienpreise von anderen Wirtschaftsindikatoren entkoppeln – etwa von Mieten, Einkommen oder den Zinsen bzw. den Kosten der Finanzierung. Das ist mehr als eine reine Preisbetrachtung. In diesem Rahmen nennt die UBS besonders hohe Risiken aktuell für Märkte wie Miami, Tokio und Zürich. Gleichzeitig betont Matthias Holzhey, UBS-Ökonom und Autor der Studie, dass ein hoher Risiko nicht automatisch bedeutet, dass „demnächst“ eine Blase platzt. Seine Aussage ist dabei weniger Beruhigung als eine Beschreibung historisch typischer Dynamiken: In Städten mit hohem Risiko kann es lange stabil bleiben, bevor es überhaupt zu spürbaren Anpassungen kommt.
Für München und Frankfurt wirkt seit 2022 vor allem ein anderes makroökonomisches Umfeld: Die Zinsen sind deutlich gestiegen, und auch die Inflation hat sich verändert. Spekulation, so lässt sich Holzheys Argumentation zusammenfassen, passt in ein Umfeld, in dem Finanzierungsbedingungen deutlich restriktiver werden, und die Kaufkraft nicht stabil nach oben zieht. Auch der Mietmarkt liefert ein widersprüchliches Signal zum „Platzen“-Szenario: Obwohl die Kaufpreise fallen, bleiben die Angebotsmieten in beiden Städten seit 2022 weiter gestiegen – nur eben nicht mehr so schnell wie in den Jahren davor. Für die Praxis ist das relevant, weil ein klassisches Blasenbild häufig mit einem abrupten Wandel im Verhältnis von Kauf- und Mietlogik einhergeht. Wenn Mieten hingegen weiter anziehen, fehlen potenziell genau jene Auslöser, die eine schnelle Korrektur in beiden Märkten gleichzeitig verstärken könnten.
Daneben rückt die Studie einen Punkt in den Vordergrund, der für private Haushalte und institutionelle Investoren gleichermaßen zählt: die Rendite- bzw. Amortisationslogik zwischen Kaufen und Mieten. Die UBS nutzt dafür das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mieten und leitet daraus ab, wie viele Jahre an Mieteinkünften nötig wären, um den Kaufpreis wieder einzuholen. Für Frankfurt nennt die Studie dabei eine Größenordnung von mehr als 30 Jahren, für München sogar bis zu 40 Jahre. In der Rangfolge der 21 Metropolen liegt nur Zürich noch vor München. Diese Kennzahl ist keine Wertgarantie, aber sie beschreibt sehr anschaulich, warum das „Kaufen lohnt sich nicht mehr so schnell“ in der Wahrnehmung vieler Marktteilnehmer plausibel bleibt – selbst wenn der Bubble-Index insgesamt keine akute Platzen-Erzählung hergibt.
Holzhey schränkt zugleich ein, was das Preis-Miet-Verhältnis leistet und was nicht. Es bilde vor allem ab, was aus finanzieller Sicht mehr Erfolg verspricht, und lasse andere Kaufmotive wie Sicherheit oder Freiheit außen vor. Genau darin liegt der Kernkonflikt im Markt: Eine sinkende Blasenrisikoeinschätzung verhindert nicht automatisch die Frustration über lange Amortisationszeiten, und sie erklärt auch nicht, warum Verkäuferpreise nicht einfach proportional nachgeben. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das: Die Anpassung wirkt eher über die Nachfrage- und Finanzierungsseite als über einen plötzlichen Preis-Crash. Wer Eigentum sucht, bekommt häufig weniger „Zinshebel“ als in der Niedrigzinsphase; wer vermietet, kann dagegen kurzfristig weiterhin von angespannten Angebotsmieten profitieren. Diese Mischung erklärt, warum sich „Risiko“ und „Preisentwicklung“ zeitlich auseinanderziehen können.
Aus Markt- und Investorenperspektive liefert der UBS-Index damit eine nüchterne Entscheidungsgrundlage. Er lenkt den Blick weg von Schlagworten und hin zu messbaren Entkopplungsindikatoren. Gleichzeitig macht das Ergebnis klar, dass ein moderates Blasenrisiko nicht automatisch „Entwarnung für den Standort“ heißt, sondern vor allem bedeutet: Die Preise stehen weniger stark gegen die fundamentale Logik. Für Unternehmen, die in Finanzierung, Projektentwicklung oder Bestandsmanagement investieren, ist das wichtig, weil Kreditrisiken oft nicht nur vom absoluten Preisniveau abhängen, sondern davon, wie stark Zahlungsfähigkeit und Bewertungsmaßstäbe auseinanderlaufen. In einem Umfeld mit höheren Zinsen und langsameren Preisanpassungen wird deshalb eher die Frage entscheidend, welche Modelle unter realistischen Mieterträgen und Finanzierungskosten tragfähig bleiben.
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