FRANKFURT AM MAIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Wohninvestmentmarkt gewinnt im zweiten Quartal 2026 deutlich an Tempo: Das Transaktionsvolumen erreicht 2, 22 Mrd. Euro, rund 30 % mehr als im Vorjahresquartal. Besonders stark wächst dabei der Anteil internationaler Investoren über Portfoliodeals und Forward Deals. Auch im Halbjahresvergleich steigt das Volumen auf 4, 10 Mrd. Euro, wenn auch mit moderaterem Zuwachs. Für das zweite Halbjahr erwarten Marktteilnehmer erneut mehr Abschlüsse – getrieben durch Student- und Micro-Living sowie Plattformtransaktionen.
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeigt im zweiten Quartal 2026 eine spürbare Belebung. Das Transaktionsvolumen erreicht 2, 22 Mrd. Euro und liegt damit 30 % über dem Vorjahresquartal (1, 71 Mrd. Euro). Gegenüber dem ersten Quartal wirkt der Markt ebenfalls dynamisch: Vor allem Portfoliotransaktionen gewinnen an Gewicht, nachdem Einzeldeals die Stimmung im Auftaktquartal prägten. Im Halbjahresvergleich bleibt die Entwicklung zwar weniger steil, aber klar positiv: In H1 2026 steigt das Volumen auf 4, 10 Mrd. Euro, nach 3, 86 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2025. Diese Mischung aus Volumenanstieg und Strukturwechsel ist für Investoren entscheidend, weil sie zeigt, dass Kapital wieder übergreifend bereitsteht.
Technisch betrachtet lässt sich die Entwicklung als Verschiebung entlang des Investment-„Lebenszyklus“ von Bestandsobjekten hin zu entwicklungsnäheren Strukturen beschreiben. Während im ersten Quartal noch Einzeltransaktionen dominierten, legt das Portfolio-Transaktionsvolumen im zweiten Quartal von 450 Mio. Euro auf 1, 03 Mrd. Euro zu. Das entspricht einem Plus von knapp 130 % und deutet darauf hin, dass Due-Diligence-Prozesse, Kapitalstrukturen und Asset-Management-Konzepte zunehmend „plattformartig“ skaliert werden. Nationale Quellen konzentrieren sich dagegen stärker auf lokale Portfolios oder einzelne Objekte. Genau hier liegt der praktische Unterschied: Portfoliodenken reduziert das Risiko einzelner Wetten, erhöht aber die Anforderungen an Datenqualität, Mietvertragslage und operative Umsetzung.
Am deutlichsten wird die Marktlogik durch die Rollenverteilung zwischen nationalem und internationalem Kapital. Im zweiten Quartal kommen 893 Mio. Euro aus internationalen Quellen auf den Tisch, das sind 40 % des Gesamtvolumens. Dem stehen 1, 33 Mrd. Euro aus nationalen Kapitalquellen gegenüber. Auch absolut steigt internationales Kapital spürbar gegenüber dem ersten Quartal: Verantwortlich ist vor allem ein Zuwachs von 428 Mio. Euro gegenüber dem Vorquartal. International fokussiert man sich dabei übergroßvolumig und bevorzugt überregionale Portfolios – nicht nur als Investitionsvehikel, sondern auch als Markteintrittskarte für Deutschland. Dass dabei mehrere Akteure parallel sichtbar werden, spricht für eine Wiederbelebung der Deal-Pipelines, die in den vorherigen Quartalen eher abgewartet wurden.
Ein konkretes Beispiel für die Portfoliostrategie liefert der Deal von Next Generation Invest: Das Unternehmen erwirbt ein Wohnprojektportfolio von Delom in Frankfurt mit sechs Mehrfamilienhäusern und insgesamt 290 Wohneinheiten. Die Fertigstellung ist zwischen 2027 und 2029 geplant, das geschätzte Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei rund 120 Mio. Euro. Solche Projektentwicklungen stützen den Trend, dass Forward Deals wieder attraktiver werden – vor allem für institutionelle Investoren, die frühzeitig Zugang zu qualitativ hochwertigem Neubauprodukt suchen. Im Vergleich zu reinen Bestandskäufen verschiebt sich damit der Schwerpunkt von der Mietrendite-„Ex-post“-Bewertung hin zur Planungs- und Ausführungsqualität sowie zu vertraglichen Sicherungsmechanismen.
International zeigt sich derselbe Drive in Norddeutschland: Net Zero Properties erwirbt von Ares und Forte ein Portfolio mit Immobilien in der Region, gut 1.000 Wohneinheiten und rund 57.800 m² vermietbarer Fläche. Zusätzlich wird die Bedeutung von Zwischenstufen im Beteiligungsgefüge sichtbar, etwa wenn Forte auch auf Käuferseite eines weiteren Portfolios involviert ist. Zusammen mit Tikehau wird ein fünf-Objekte-Portfolio mit etwa 300 Wohnungen von der MEAG übernommen; betroffen sind unter anderem Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Bonn. Solche Deals sind für den Markt nicht nur wegen der Größenordnung relevant, sondern auch wegen der Standardisierung: Plattformen und größere Asset-Pakete erleichtern es, operative Prozesse und Reporting an etablierte Strukturen anzupassen. Für den Wettbewerb bedeutet das: Wer schneller in großvolumige Strukturen reinfindet, gewinnt häufig den nächsten Deal im selben Netzwerk.
Auch beim Segment Student- und Micro-Living lässt sich ein strategischer Richtungswechsel erkennen. Internationale Investoren suchen zunehmend Projektentwicklungen und Plattformen, und sie fokussieren dabei bevorzugt Top-7-Standorte sowie große Hochschulregionen. Während im ersten Halbjahr 2026 das Transaktionsvolumen in diesem Segment bei 71 Mio. Euro lag, ist für das zweite Halbjahr auf genannter Basis ein höheres Volumen zu erwarten. Ein Beispiel ist Home & Co in Berlin-Spandau: Das Unternehmen hat ein Projekt für studentisches Wohnen mit rund 300 Apartments erworben; der Bau ist bereits gestartet, die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2027 geplant. Gerade weil Produktverfügbarkeit begrenzt ist, setzen Investoren verstärkt auf frühe Einstiege in zentrumsnahe, qualitätsgesicherte Entwicklungsprojekte.
Ein zusätzlicher Indikator für den Reifegrad des Marktes ist der Blick auf Plattformtransaktionen. Nach wie vor steht die IC Campus Plattform zum Verkauf; dabei ist eine OpCo/PropCo-Transaktion im Gespräch, also die Kombination aus operativer Gesellschaft und Immobiliengesellschaft mit physischen Vermögenswerten wie Gebäuden und Grundstücken. Für internationale Investoren ist das besonders relevant, weil die Struktur typischerweise den Einstieg über ein klar definiertes Vehikel ermöglicht und die steuerliche sowie operative Umsetzung unterstützt. Historisch betrachtet erinnert das an frühere Wellen, in denen Wohninvestments – damals oft noch stärker auf Kernstädte konzentriert – durch Plattformvehikel und standardisierte Verträge an Skalierung gewannen. Der Unterschied heute: ESG- und Risikomanagement-Anforderungen werden stärker in die Due Diligence integriert.
Aus regulatorischer und risikotechnischer Sicht bleibt die Entwicklung zwar positiv, aber nicht risikofrei. Gerade bei Projektentwicklungen und Forward Deals steigen die Anforderungen an Vertragsgestaltung, Baufortschrittsabsicherung und Transparenz über Betriebskosten- und Mietstruktur. Zudem treffen Investoren auf ein Umfeld, in dem Datenzugriff, Datenschutz und Compliance beim Umgang mit Bestands- und Mieterdaten praktisch relevant werden, etwa im Rahmen von Mieterwechseln, Abrechnungen und Reporting an Finanzierungspartner. Marktseitig zeigt sich dennoch: Die „Preisfindungsphase“ gilt nach Einschätzung von Branchenbeobachtern als abgeschlossen, wodurch neue Abschlüsse wahrscheinlicher werden. Für das zweite Halbjahr erwartet man daher eine Fortsetzung der Dynamik – mit Fokus auf großvolumige Portfolios, Student- und Micro-Living sowie Plattformdeals. Das eröffnet auch Chancen für spezialisierte Dienstleister, die Migration, Bestandsdatenharmonisierung und operatives Asset-Management bei skalierenden Portfolien unterstützen.
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