BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Trotz Millionen leerstehender Wohnungen verschärft sich in vielen Ballungszentren der Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Experten führen das unter anderem auf einen „Lock-in-Effekt“ zurück, der Umzüge durch die Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten bremst. Gleichzeitig lassen Baukrise, Bürokratie und Kostensteigerungen den Neubau langsamer vorankommen. Welche Reformen jetzt diskutiert werden, entscheidet darüber, ob der Bestand künftig besser zirkuliert oder weiter festgehalten wird.
Der deutsche Wohnungsmarkt wirkt auf den ersten Blick widersprüchlich: Rund 1,7 bis 2 Millionen Wohnungen stehen bundesweit leer, doch gerade in Ballungszentren und im unteren Preissegment fehlen Wohnungen, die sich reale Einkommen noch leisten lassen. Ökonomen und Verbände argumentieren, dass das Problem nicht primär in der reinen Zahl der Einheiten liegt, sondern in ihrer Verteilung, ihrem Zustand und vor allem in den Anreizen, die Mieter und Vermieter heute haben. Wenn die Fluktuation stagniert, entsteht ein „Parallelmarkt“: Leerstand im Bestand trifft auf steigende Knappheit bei bezahlbaren Angeboten.
Technisch betrachtet lässt sich die Lage als Systemverhalten verstehen: Der Wohnungsmarkt ist nicht nur ein Bau- oder Vermietungsthema, sondern ein Netzwerk aus Preisbildung, Vertragslogik, Regulierung und Suchprozessen. Ein zentraler Engpass ist die wachsende Lücke zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten. Laut Aussagen von Harald Simons von einem empirischen Forschungsinstitut bremst diese Differenz die notwendige Rotation im Bestand massiv aus. Während Anbieter bei Neuvermietung höhere Preise durchsetzen, fehlen für Bestandsmieter oft die ökonomischen Impulse, in kleinere, bedarfsgerechtere Wohnungen zu wechseln – damit bleibt Wohnfläche gebunden, statt sie zu verschieben.
Die Dynamik lässt sich auch zahlenbasiert einordnen: In deutschen Großstädten sind Angebotsmieten zwischen 2010 und 2022 von durchschnittlich 7,00 auf 13,40 Euro pro Quadratmeter gestiegen; bei Neubauten zahlen Mieter inzwischen häufig mehr als 20 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig wachsen Bestandsmieten deutlich langsamer als Einkommen oder Renten. Die Folge ist, dass sich Wohnungstausch und Umzug im Alltag weniger lohnen, selbst wenn sich Haushaltsgrößen verändern. In der längeren Historie zeigt sich der Druck ebenfalls: Die Wohnfläche pro Person wuchs von 22,3 Quadratmetern (1965) auf 46,1 Quadratmeter, was den Bestand zunehmend „starr“ macht.
Auch wenn Neubau oft als Lösung erwartet wird, greifen reine Mengenziele zu kurz. Simons betont, dass selbst etwa 400.000 Neubauten pro Jahr nicht reichen, wenn der Bestand nicht effizienter genutzt wird. Das ist ein echter Vergleich zwischen zwei Hebeln: Neubau erhöht das Angebot, aber Preis- und Umlenkungsmechanismen entscheiden, ob dieses Angebot tatsächlich in Richtung der Haushalte fließt, die es dringend benötigen. Genau hier prallen politische und marktliche Strategien aufeinander, etwa wenn Aktivisten einen Mietendeckel oder die Vergesellschaftung großer Akteure fordern – also einen stärkeren Eingriff, der als „Gegenspieler“ zur aktuellen Mietenregulierung verstanden werden kann.
Parallel dazu verschärft die Baukrise die Zeitdimension des Problems. Das Geschäftsklima im Baugewerbe ist zuletzt deutlich gefallen; genannt wird ein spürbarer Rückgang im Ifo-Geschäftsklimaindex von -19,3 auf -28,4 Punkte. Als Gründe werden hohe Materialkosten, Fachkräftemangel und eine ausufernde Bürokratie genannt. Ein Beispiel aus Heidelberg verdeutlicht die Konsequenz: Der Genehmigungsprozess für Mitarbeiterwohnungen der Universitätsklinik habe trotz modularer Bauweise statt rund einem Jahr fünf Jahre gedauert. Wenn Genehmigungen und Ausführungsläufe länger dauern, steigen Leerkosten und Planungsrisiken – und Neubau kann sich schlechter an den Bedarf im unteren Preissegment anpassen.
Die soziale Tragweite ist besonders hoch bei Menschen mit Migrationshintergrund und bei Geringverdienern. Eine aktuelle Studie macht das quantitative Ausmaß sichtbar: Im unteren und mittleren Preissegment fehlen rund 1,4 Millionen Wohnungen. Zudem leben Menschen mit Zuwanderungsgeschichte deutlich häufiger in überbelegten Wohnungen, während die Wohneigentumsquote in dieser Gruppe unter 33 Prozent liegt; bei Menschen ohne Migrationshintergrund sind es über 50 Prozent. Auch die Mietbelastung fällt überproportional aus. Zusätzlich wird Diskriminierung bei Wohnungsbewerbungen thematisiert; als Lösungsansatz wird unter anderem eine Anonymisierung diskutiert, was indirekt auch Datenschutzanforderungen berührt, da Bewerberdaten dann strenger zweckgebunden und weniger identifizierbar verarbeitet werden müssen.
Während die großen Linien klar sind, zeigen regionale Märkte ein differenziertes Bild. In Berlin-Mitte lag der Median-Kaufpreis für Häuser bei 4.757 Euro, für Wohnungen bei 6.373 Euro pro Quadratmeter; Hauspreise stiegen im Jahresvergleich um fast 10 Prozent, Eigentumswohnungen stagnierten dagegen. In Schwerin stieg die Zahl der Grundstückstransaktionen 2025 um 21 Prozent auf 649 Verträge, doch der Geldumsatz war leicht rückläufig, weil kaum Baugrundstücke für Einfamilienhäuser verkauft wurden. Solche Divergenzen zeigen: Lokale Nachfrage, Infrastruktur und Genehmigungsfähigkeit steuern die Preisbildung stärker als bundesweite Durchschnittszahlen. Gleichzeitig setzen private Initiativen – etwa Spenden von Grundstücken für Sozialwohnungen – punktuell Impulse, die aber strukturelle Reformen nicht ersetzen können.
Im Kern entsteht eine strukturelle Blockade aus mehreren Faktoren: wirtschaftliche Schocks, regulatorische Überlastung und eine Mietenpolitik mit unbeabsichtigten Nebenwirkungen. Der Mieterschutz durch Kappungsgrenzen ist sozialpolitisch gewollt, doch in der aktuellen Marktsituation kann er dazu führen, dass Wohnraum weniger zirkuliert. Ältere bleiben eher in großen Wohnungen, während Familien keinen bezahlbaren Ersatz finden. Die hohe Überbelegungsquote von 11,7 Prozent und die Aussage, dass fast 10 Millionen Menschen in zu kleinen Wohnungen leben, unterstreichen den Handlungsdruck. Dabei ist die „richtige“ Reform nicht nur eine Frage der Höhe von Mieten, sondern auch der administrativen Umsetzung: Je weniger fehleranfällig und bürokratisch ein Prozess ist, desto eher lassen sich Anreize wirksam gestalten.
Der Blick nach vorn bleibt angespannt. Am 19. Mai ist in Berlin ein Protest gegen den „Tag der Immobilienwirtschaft“ angekündigt; Bündnisse wie „Mietenwahnsinn“ fordern einen bundesweiten Mietendeckel und die Vergesellschaftung großer Immobilienkonzerne, eine Großdemonstration ist für den 5. September geplant. Gleichzeitig droht ohne Beschleunigung der Planungs- und Genehmigungsprozesse ein räumlich gespaltenes Bild: In strukturschwachen Regionen könnten Leerstände bis 2045 weiter steigen, während neue Wohngebiete wie das „Warnitzer Feld“ in Schwerin mit 1.000 geplanten Einheiten erst ab 2027 erschlossen werden. Für die Zukunft bedeutet das: Es wird entscheidend, ob Reformen die Umzugsanreize im Bestand stärken, Neubau tatsächlich in Geschwindigkeit übersetzen und die Verwaltung so digitalisieren, dass Genehmigungen verlässlicher werden.
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