HAMBURG / LONDON (IT BOLTWISE) – Das Hanseatische Oberlandesgericht in Hamburg hat die rechtliche Einordnung von Teilverkaufsverträgen geklärt. In dem Verfahren zur Verbandsklage bestätigte das Gericht das Geschäftsmodell des Immobilienteilverkaufs von Engel & Völkers LiquidHome (EVLH). Dabei stellte es heraus, dass die Verträge nicht unter das Verbraucherdarlehensrecht fallen. Gleichzeitig betonte das Gericht die Ausgestaltung der Zahlungen über Nießbrauch und die Abwicklungsvergütung beim späteren Verkauf der gesamten Immobilie.
Wer Immobilien als Vermögensbaustein nutzt, aber Liquidität braucht, landet in der Praxis oft zwischen zwei Welten: klassischem Beleihungsdarlehen und dem Versuch, Kapital ohne Umzug zu mobilisieren. Genau an dieser Schnittstelle setzt der Immobilienteilverkauf an. Das Hanseatische Oberlandesgericht in Hamburg hat nun mit einem Urteil vom 20. August 2026 (Az. 5 UKI 2/25) die Weichen für einen zentralen Streitpunkt gestellt, der Anbieter und Kunden seit Jahren unterschiedlich bewerten. Konkret ging es um die Frage, ob Teilverkaufsverträge rechtlich wie Verbraucherdarlehen zu behandeln sind – und damit ob strengere Vorgaben greifen.
Im Kern ermöglicht das Modell Immobilieneigentümern, einen Teil des in der Immobilie gebundenen Kapitals gegen eine sofortige Zahlung zu liquidieren, ohne ihren Wohnsitz aufzugeben. Für den Markt ist das mehr als ein Produktdetail, denn laut Darstellung des Verfahrens bewegt sich das Ankaufsvolumen branchenweit jährlich im dreistelligen Millionenbereich. Die gerichtliche Entscheidung adressiert damit nicht nur einen Einzelfall, sondern eine Strukturfrage: Wenn Teilverkauf als eigene Vertragskategorie gilt, können Anbieter ihre Prozesse anders aufsetzen, etwa bei Informationspflichten, Vertragsdesign und der Abgrenzung zu darlehensrechtlichen Regimen.
Die rechtliche Klärung erfolgte in zwei Schritten, die in der Praxis unmittelbar spürbar sind. Das Gericht stellte fest, dass Teilverkaufsverträge eine eigenständige Vertragskategorie darstellen und nicht den Vorschriften des Verbraucherdarlehensrechts unterliegen. Diese Einordnung ist insbesondere für Eigentümer relevant, denen der Weg über klassische Kreditwürdigkeitsprüfungen oder deren konkrete Ausgestaltung ansonsten den Zugang erschweren würde. Daneben präzisierte das Urteil, dass EVLH ein Entgelt für die Nutzung der Grundstü cksanteile erhält – und zwar auf Basis eines Nießbrauchsrechts, das damit das wirtschaftliche Fundament der Zahlungen bildet.
Entscheidend ist außerdem die Abgrenzung im Vertragsgefüge: Das Gericht klärte explizit, dass die Nießbrauchsbasierte Vereinbarung nicht unter mietrechtliche Bestimmungen fällt. Für die Vertragskonstruktion heißt das, dass die Parteien die wechselseitigen Rechte und Pflichten nicht wie bei typischen Mietverhältnissen behandeln müssen, sondern die Logik des Teilverkaufs im Vordergrund steht. Gleichzeitig bestätigte das Hanseatische Oberlandesgericht, dass EVLH die vertraglich vereinbarte Abwicklungsvergütung zusteht, wenn der Verkauf der gesamten Immobilie an einen Dritten erfolgt. Diese Details sind für die Kalkulation vieler Modelle zentral, weil sie die Restwerte und die Kostenstruktur über die Laufzeit hinweg beeinflussen.
Im Prozess selbst wurde EVLH von der Rechtsanwaltskanzlei Noerr vertreten, geleitet von Dr. Karl-Alexander Neumann; zudem waren Dr. Tom Billing und Dr. Tobias L ü hmann beteiligt. Auf der Klägerseite stand der Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (vzbv) im Rahmen einer Verbandsklage. Schon an der Rollenverteilung lässt sich ablesen, worum es auch strategisch ging: Der vzbv argumentierte mit der grundlegenden Anfechtung des Immobilienteilverkaufs, während die Verteidigung die Struktur des Modells als eigenständig positionierte. Dass Noerr bereits 2023 unter der Führung von Dr. Karl-Alexander Neumann EVLH bei der finanzaufsichtsrechtlichen Strukturierung des Teilverkaufs beraten haben soll, ordnet das Urteil in eine länger laufende Abstimmungsphase zwischen Produktdesign und regulatorischer Lesart ein.
Für den Markt bedeutet die Entscheidung vor allem eines: Rechtssicherheit. Wenn ein Oberlandesgericht die Einordnung bestätigt, wirkt das über den konkreten Fall hinaus, weil es Maßstäbe setzt, die andere Anbieter als Referenz heranziehen können. Gleichzeitig unterstreicht das Urteil, dass der Immobilienteilverkauf in Deutschland als etablierte Liquiditätsalternative auftritt – nicht nur als Nischenkonstrukt. Unternehmen können darauf aufbauend ihre Vertragswerke und Kommunikationsprozesse stärker vereinheitlichen, während Kunden im Idealfall klarer beurteilen können, welche Mechanik hinter der Zahlung steckt und welche rechtliche Einordnung dazu gehört.
Auch bei der Umsetzung im Alltag verschiebt sich der Fokus: Wenn Teilverkauf nicht als Verbraucherdarlehen behandelt wird, rückt die konkrete Ausgestaltung der Sicherungs- und Nutzungsmechanismen in den Mittelpunkt. Nießbrauchsrechte, Abwicklungsvergütungen und der Zeitpunkt des Verkaufs an einen Dritten müssen dann konsistent und nachvollziehbar dokumentiert sein, weil genau diese Elemente den wirtschaftlichen Zusammenhang herstellen, den das Urteil nun ausdrücklich bestätigt hat. Unterm Strich schafft das Verfahren damit eine stärkere Basis für die Skalierung von Angeboten in diesem Segment – und für die nächste Runde von Debatten, wie ähnliche Konstruktionen künftig voneinander abgegrenzt werden.
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