BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen und das Forschungsinstitut empirica ordnen die Mietpreisbremse als Eingriff ein, der vor allem Nachfrage verstärkt und Angebot dämpft. Die Studie verknüpft die Mietpreisregulierung mit sinkender Investitionsbereitschaft, weniger Sanierungen und einer erhöhten Zurückhaltung von Banken und Investoren. In der Debatte um Vergesellschaftung sieht der Verband zudem einen zusätzlichen Vertrauensverlust, der Projekte verzögern kann. Damit rückt die Analyse stärker den Zusammenhang zwischen Wohnungsbau, Kosten und marktlicher Dynamik in den Mittelpunkt.
Die gemeinsame Studie von BFW und empirica setzt bei der Kernfrage an, ob Mietpreisregulierungen das zentrale Marktproblem „Wohnungsknappheit“ wirklich lösen. Im Mittelpunkt steht die Mietpreisbremse als politisches Instrument, ergänzt um weitere Eingriffe, die nach Ansicht der Autoren in Summe die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarkts beeinflussen. Dabei geht es nicht nur um die kurzfristige Preiswirkung, sondern auch um die Investitionsbereitschaft von Wohnungsunternehmen, die Bereitschaft zu Modernisierungen und die Frage, wie sich mittel- bis langfristig das Angebot entwickelt. In der Präsentation in Berlin wurde deutlich, dass der BFW die Diskussion um Regulierungen und andere politische Themen als Symptomdiagnose versteht, während die eigentlichen Treiber – zu wenig Neubau, steigende Anforderungen und kostenintensive Rahmenbedingungen – im Hintergrund bleiben.
Der BFW-Präsident Dirk Salewski stellte den Argumentationsbogen vor allem auf ein Kosten- und Angebotsmodell. Er verwies darauf, dass in den vergangenen Jahren zu wenig gebaut worden sei und dass gestiegene Anforderungen die Baukosten erhöht hätten. Daraus leitet er ab, dass der Bedarf an mehr bezahlbaren Wohnungen primär durch ein höheres Angebot entstehen müsse. Die Studie und die Einordnung des Verbands setzen dabei auf eine klare Differenzierung: Markt- und ordnungspolitische Eingriffe könnten zwar kurzfristig politische Zustimmung erzeugen, aber sie gingen zu Lasten von Tätigkeiten, die für die Versorgung langfristig entscheidend sind – etwa Sanierungen, Instandhaltungen und der Klimaschutz von Gebäuden. Gerade diese Punkte sind in der Praxis eng mit der Frage verknüpft, ob sich Investitionen über die Zeit rechnen: Wenn Einnahmen gedeckelt werden, verschiebt sich die Risikoabwägung, und bestimmte Maßnahmen werden häufiger verschoben als ausgeführt.
Technisch betrachtet zielt die Studie auf die Mechanik zwischen Preisgrenzen, Nachfrage und Angebot. Dr. Reiner Braun von empirica verglich die Mietpreisbremse mit einem Tankrabatt: Wenn Knappheit nicht behoben wird, steigt statt sinkender Engpässe oft die Nachfrage, während das Angebot unter Druck gerät. Nach seiner Darstellung profitieren die Regelungen in erster Linie Gutverdiener, weil dort die Zahlungsfähigkeit für die verbleibenden Knappheitslagen am ehesten reicht. Für einen funktionierenden Markt seien zudem mehrere Elemente notwendig: ein ausreichendes, kostengünstiger produziertes Angebot, aber auch Fluktuation, also ein natürlicher Wechsel von Mietern, und die Vermeidung von Lock-in-Effekten. Genau dieser Lock-in-Effekt wird als Problem beschrieben, weil Mieter preisgünstige Wohnungen länger halten als es ihrem tatsächlichen Wohnbedarf entspräche. Umgekehrt könnte das zwar mittelfristig zu geringeren Angebotsmieten im Bestand führen, aber die Studie argumentiert, dass der Weg dorthin über eine geringere Dynamik und ein weniger gesundes Investitionsumfeld führt.
Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Investitions- und Erwartungsseite. Michael Kranz, Vorstandsvorsitzender des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg, machte deutlich, dass die Debatte um Vergesellschaftung bereits vor einer gesetzlichen Umsetzung Schaden anrichte. Hintergrund ist eine Unsicherheit, die Unternehmen und Kapitalgeber in der Projektplanung berücksichtigen müssen: Wenn sich Rahmenbedingungen potenziell ändern können, steigen Risikoprämien und damit die Hürden für neue Vorhaben. Die Studie nennt in diesem Zusammenhang eine konkrete Zahl aus einer BFW-Umfrage: 37 Prozent der befragten Unternehmen hätten Investitionen zurückgestellt. Das wird rechnerisch mit dem Verhindern des Baus von 3.480 Wohnungen in Verbindung gebracht. Gleichzeitig reagierten Banken und Investoren bereits mit Zurückhaltung und erhöhten Risikozuschlägen. Solche Konditionen wirken wie ein zusätzlicher „Kostenfaktor“ auf der Finanzierungsseite und können gerade bei kapitalintensiven Projekten dazu führen, dass Bau- und Modernisierungszyklen ausgedünnt werden.
Über die Investitionsseite hinaus arbeitet die Analyse mehrere Wirkkanäle heraus, die in der öffentlichen Debatte oft untergehen. Erstens, so die Kernaussagen der Studie, lasse sich Wohnungsmangel nicht wegregulieren: Mehr Wohnungen entstünden vor allem durch mehr Investitionen und Neubau. Zweitens hänge die Höhe von Mieten eng mit Wohnraumknappheit und kostenintensiven Baurechten zusammen; Mietpreisregulierungen würden diese Ursachen nicht adressieren, sondern Symptome dämpfen, ohne zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Drittens wird argumentiert, dass Begrenzungen der Mieten die Rentabilität drücken können und damit Qualitäten und Sanierungsneigung sinken; das wiederum könnte einen Rückzug vom Mietwohnungsmarkt begünstigen. Interessant ist dabei die Formulierung, dass Neubauten zwar ausgenommen seien, die zunehmende Regulierung aber trotzdem Investoren verunsichere und Neubau- sowie Modernisierungsaktivitäten bremse. Viertens wird ein Ungleichheitsrisiko betont: Wenn Regelungen über pauschale Kriterien („Gießtannenprinzip“) laufen, fehlt oft die gezielte soziale Lenkungswirkung. In angespannten Märkten könnten sich Bewerber mit hoher Bonität bevorzugen lassen, während einkommensschwächere Haushalte erschwerten Zugang erleben oder verdrängt werden.
Auch die Ausgestaltung „woran gemessen wird“ spielt eine Rolle. Die Studie differenziert zwischen Kalt- und Warmmiete und argumentiert, dass bezahlbares Wohnen neben mehr Angebot auch Maßnahmen zur Dämpfung der Energie- und Betriebskosten erfordert. Die Kaltmiete allein zu regulieren sei daher unzureichend, wenn staatlich beeinflusste Abgaben, Gebühren und energetische Anforderungen die Bewirtschaftung verteuern. Damit rückt die Frage in den Vordergrund, wie politische Eingriffe verschiedene Kostentreiber und Zahlungsströme zusammenwirken lassen. Zusätzlich greift die Studie das Thema Mietspiegel auf: Diese basierten inzwischen fast ausschließlich auf bereits regulierten Mieten, die wiederum durch Kappungsgrenzen und die Mietpreisbremse beeinflusst seien. Wenn der Mietspiegel dadurch systematisch auf einem politisch festgelegten Niveau „nach oben oder unten“ stabilisiert wird, wird er selbstreferenziell und bildet weniger die reale Knappheit ab. Für die Praxis kann das bedeuten, dass die Marktbeobachtung weniger als Frühwarnsystem fungiert und mehr zur Bestätigung der jeweiligen Ausgangslage wird.
Für die Marktfolgen ergibt sich daraus ein Bild, das über die reine Preisdebatte hinausgeht. Wenn Fluktuation sinkt und Lock-ins entstehen, bleiben Wohnungen länger im Bestand gebunden, obwohl sich Haushaltsbedarfe ändern. Das hemmt die Beweglichkeit, die ein Markt braucht, um Angebot und Nachfrage zeitnah zusammenzuführen. Gleichzeitig wirken Unsicherheiten in der politischen Debatte – etwa rund um Vergesellschaftung – verstärkend auf die Investitionsbereitschaft, weil sie Planbarkeit und Finanzierungslogik betreffen. Aus Sicht vieler Immobilienakteure ist gerade dieser Mix entscheidend: Regulierungen, die nicht gleichzeitig Neubau- und Modernisierungsfähigkeit absichern, verschieben Lasten in Richtung Betrieb und machen langfristige Verbesserungen schwerer. Die Studie fordert deshalb sinngemäß eine Rückkehr zum Vertrauen: Mehr Projektfähigkeit entsteht dort, wo Unternehmen kalkulierbare Rahmenbedingungen erwarten und Investitionen in Neubau sowie in klimafreundliche Sanierungen als tragfähig erscheinen.
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