LONDON (IT BOLTWISE) – Die Debatte um die Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin flammt erneut auf, während der Bund die Pläne mit einem Investitionsschutzgesetz erschweren will. Zentral ist dabei der verfassungsrechtliche Konflikt zwischen Eigentumsgarantie und der Möglichkeit, Grund und Boden per Gesetz in Gemeineigentum zu überführen. Experten ordnen die Knackpunkte vor allem der Entschädigungsfrage, der Verhältnismäßigkeitsprüfung und der Kompetenzverteilung zwischen Bund und Ländern zu. Ob das später vor dem Bundesverfassungsgericht landet, gilt zwar als wahrscheinlich, die rechtliche Linie ist aber bis zur endgültigen Entscheidung offen.
Die Debatte um die Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin gewinnt im politischen Wettbewerb wieder an Fahrt. Auslöser sind nicht nur landespolitische Positionen, sondern auch die Erwartung, dass ein künftiger Regierungswechsel im Bund den Berliner Vorstoß rechtlich ausbremsen will. Im Raum steht ein Investitionsschutzgesetz, das die Vergesellschaftung nach den Vorstellungen der Bundesregierung deutlich erschweren soll. Verfassungsrechtlich ist das Thema damit nicht nur eine Frage des politischen Willens, sondern vor allem eine Prüfung entlang mehrerer verfassungsdogmatischer Leitplanken: Was erlaubt das Grundgesetz überhaupt, wie weit darf der Landesgesetzgeber gehen, und unter welchen Bedingungen kann der Gesetzgeber in Eigentumsrechte eingreifen?
Im Kern wird in der öffentlichen Diskussion immer wieder auf Artikel 15 des Grundgesetzes verwiesen. Die Norm erlaubt, Grund und Boden „zum Zwecke der Vergesellschaftung“ durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Juristisch ist dieser Artikel jedoch nicht „vollautomatisch“ anwendbar. Zum einen ist er bisher nie praktisch umgesetzt worden, wodurch kaum belastbare Rechtsprechung existiert, an der sich Gesetzgeber und Gerichte entlangarbeiten könnten. Zum anderen ist strittig, wie genau die Schranken einer solchen Vergesellschaftung ausfallen: Selbst wenn ein legitimer Zweck vorliegt, muss die konkrete Ausgestaltung in der verfassungsrechtlichen Prüfung typischerweise dem Verhältnismäßigkeitsprinzip genügen. In der Debatte wird deshalb auch betont, dass es nicht nur um das „Ob“, sondern um das „Wie“ geht – etwa darum, ob mildere Mittel zur Zielerreichung verfügbar sind.
Für Berlin kommt eine zweite Ebene hinzu: Neben dem Grundgesetz steht die Berliner Landesverfassung. Dabei geht es nicht um Nebensätze, sondern um die Reichweite des Eigentumsschutzes. Nach Einschätzung von Thorsten Schmidt, Rechtsprofessor an der Universität Potsdam, enthält die Landesverfassung ebenfalls einen Schutz des Eigentums, aber keinen passenden Gegenartikel, der wie Artikel 15 auf Bundesebene eine ausdrückliche Vergesellschaftung rechtfertigt. Die Folge wäre eine stärkere Bindung an den Eigentumsschutz als im Bund. Zugleich verweist das Grundgesetz auf den Grundsatz „Bundesrecht bricht Landesrecht“, lässt aber Ausnahmen zu, wenn Landesregelungen Grundrechte in weitergehendem Umfang gewährleisten. Genau hier liegt der juristische Zündstoff: Entweder ordnet man die Berliner Eigentumsgarantie als weiterreichenden Schutz ein und damit als Hürde für eine Vergesellschaftung, oder man argumentiert, dass der bundesrechtliche Rahmen den Gestaltungsspielraum wieder öffnet. Schon die Frage, ob Berlin überhaupt wirksam vergesellschaften kann, wird damit zu einem Streitpunkt, bevor die Entschädigungsdetails überhaupt voll greifen.
Doch die verfassungsrechtliche Prüfung endet nicht beim „Zulässig oder nicht zulässig“. Besonders intensiv dreht sich die Debatte um die Entschädigung. 2023 hatte eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission den Prozess beraten; in dem Kontext wurde von der Mehrheit der beteiligten Fachleute die Sozialisierung großer Wohnungsunternehmen grundsätzlich als zulässig bewertet, aber nur unter strengen Bedingungen. Dazu gehört insbesondere, dass die betroffenen Unternehmen angemessen entschädigt werden müssen. Wolfgang Durner von der Uni Bonn, Mitglied der Kommission, bringt den Punkt auf die juristisch und wirtschaftlich entscheidende Achse: Bei Enteignungen werde meist am Marktwert entschädigt; zwar könne der Gesetzgeber den Wert grundsätzlich unterschreiten, doch je stärker der Wertzuwachs auf eigener Leistung beruhe, desto näher müsse sich die Entschädigung am Marktwert orientieren. In der Praxis verschiebt das die Diskussion in Richtung Bewertung: Haben Wohnungsunternehmen in Berlin Wertsteigerungen durch eigene Investitionen erbracht, oder handelt es sich stärker um einen Effekt des Marktes und der allgemeinen Entwicklung? Genau davon hängt ab, welche Bewertungslogik im Entschädigungsrecht als „angemessen“ gelten könnte.
Diese Bewertungsfrage hat eine unmittelbare politische und finanzielle Tragweite. Wenn das Bundesverfassungsgericht eine bereits vollzogene Vergesellschaftung für grundsätzlich möglich hielte, aber die konkrete Entschädigung beanstandete und eine stärkere Orientierung am Marktwert verlangte, könnten daraus nach der Einschätzung von Durner zusätzliche Belastungen für das Land Berlin entstehen – beschrieben wird der Bereich „weitere zweistellige Milliardenbeträge“. Solche Szenarien sind nicht deshalb relevant, weil sie als politische Drohkulisse dienen, sondern weil sie den Gesetzgeber vor die technische Aufgabe stellen, Bewertungsmaßstäbe so zu gestalten, dass sie in einer verfassungsgerichtlichen Kontrolle Bestand haben. Jede vage Definition von „angemessen“ wird dabei riskant, sobald Gerichte prüfen, ob der Gesetzgeber in der Abwägung zwischen Eigentumsschutz und Gemeinwohlziel die Grenzen überschreitet.
Parallel dazu versucht die Bundesregierung, über die Gesetzgebungskompetenz und über zusätzliche Hürden ein anderes Ergebnis herzustellen. Alexander Dobrindt (CSU) hat angekündigt, die Vergesellschaftung durch ein Bundesgesetz zu erschweren; die Grundidee lautet, dass eine Vergesellschaftung nur möglich sein soll, wenn die Landesregierung nachweisen kann, dass alle anderen Mittel ausgeschöpft wurden. Das verschiebt den rechtlichen Fokus von der reinen Zulässigkeitsfrage hin zum Nachweis- und Begründungsaufwand im Gesetzes- und Verwaltungsprozess. Gleichzeitig wird die Debatte über Zuständigkeiten noch einmal komplexer: Nach Darstellung von Thorsten Schmidt habe nicht nur der Bund, sondern auch das Land das Recht, Regelungen zur Vergesellschaftung zu erlassen. Der Bund müsse dann allerdings begründen, dass ein Bundesgesetz notwendig ist – und er dürfe seine Gesetzgebungskompetenz nicht dazu nutzen, die Vergesellschaftung pauschal zu verbieten. Schmidt formuliert das als „positive Regelung“: Der Bund könne zwar Investitionen absichern und damit Eigentumsfreiheit schützen, müsse dabei aber auch die Interessen der Mieter im Blick behalten, um nicht als bloßes Blockadeinstrument zu wirken.
Für die weitere Entwicklung gilt: Ob es in Berlin tatsächlich zur Sozialisierung kommt, ist offen. Gleichzeitig deutet die Logik der verfassungsrechtlichen Konfliktlinie darauf hin, dass am Ende nicht selten Karlsruhe als Schiedsinstanz geprüft werden muss. In dem Fall wären Verfassungsbeschwerden von betroffenen Wohnungsunternehmen ebenso denkbar wie Normenkontrollanträge, etwa durch den Bund, eine Landesregierung oder einen Teil des Bundestags. Bis zu einer endgültigen Klärung würden nach derzeitigem Stand vermutlich mehrere Jahre vergehen, weil Verfassungsgerichte nicht nur die politische Zielsetzung bewerten, sondern auch prozessuale Anforderungen und die konkrete Ausgestaltung der Entschädigungssystematik. Für Unternehmen bedeutet das vor allem Planungssicherheit: Schon bevor ein Gesetz „steht“, müssen sie antizipieren, welche Bewertungsgrundlagen im Streitfall als verfassungsfest gelten könnten. Für Politik und Verwaltung heißt es derweil, die rechtliche Begründung so zu verdichten, dass sie nicht an den gleichen Prüfsteinen scheitert, die bereits in der Debatte über Artikel 15, die Verhältnismäßigkeit und die Kompetenzfrage erkennbar geworden sind.
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