MÜNCHEN / LONDON (IT BOLTWISE) – Für Altbauten vor 1925 gilt zunächst eine pauschale AfA von 2,5 Prozent. Wer jedoch eine deutlich kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer nachweisen kann, darf höhere jährliche Abschreibungen ansetzen. Der Hebel führt in der Praxis häufig in den Bereich von etwa 20 bis 28 Jahren und damit zu mehr als 4 Prozent AfA auf den Restwert. Entscheidend sind dabei nicht der bloße Baujahr-„Zähler“, sondern Zustand und Modernisierungspunkte im Gutachten.
Wer als Vermieter einen Altbau im Bestand hat, bewegt sich steuerlich in einem Spannungsfeld: Der Gesetzgeber setzt mit der AfA-Staffel zwar eine leicht handhabbare Typisierung an, die reale Nutzbarkeit eines sehr alten Gebäudes lässt sich damit aber oft nicht mehr sauber abbilden. Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, sieht die Regelung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG eine Abschreibung von 2,5 Prozent vor – typisiert über 40 Jahre statt der sonst häufig verwendeten längeren Modellannahmen. Ein Beispiel ist der Blick auf Gründungszeit und Jugendstil: Ein Haus von 1905 oder eine Wohnung von 1910 wirkt auf dem Papier großzügig, obwohl die wirtschaftliche Restnutzungsdauer bei deutlich über 100 Jahren Alter regelmäßig viel niedriger liegt.
Die eigentliche Dynamik entsteht im zweiten Schritt. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können höhere Absetzungen vorgenommen werden, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die typisierte Schwelle ist. Genau hier setzt der von der Finanzverwaltung akzeptierte Weg an: Ein objektbezogenes Gutachten begründet eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer und liefert damit die sachliche Grundlage für einen höheren Prozentsatz. Hintergrund ist, dass Gebäude mit 110 bis 130 Jahren Alter die in der Immobilienwertermittlungsverordnung hinterlegte Modell-Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren bereits überschritten haben. In der Praxis landen sachkundige Einschätzungen für nicht kernsanierten Altbau daher häufig zwischen 20 und 28 Jahren – und damit rückt rechnerisch die Abschreibung spürbar näher an 4 Prozent oder darüber.
Wie wird aus dem „Alter“ eine Restnutzungsdauer, die in der Steuerrechnung wirklich trägt? Zentral ist die Kombination aus ImmoWertV-Modell und Modernisierungszuschlägen: Anlage 1 der Verordnung weist für Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentum eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zu. Daraus leitet sich nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV eine Restnutzungsdauer ab, die sich eigentlich aus (Gesamtnutzungsdauer minus Alter) ergibt und zudem Modernisierungen berücksichtigt. Bei sehr alten Objekten führt die reine Subtraktion rechnerisch in ungünstige Bereiche; deshalb greift Anlage 2 mit einem Punktesystem für typische Modernisierungsmaßnahmen. Dabei werden mehrere Maßnahmen mit Punkten bewertet, bis zu einem Maximalwert von 20, und der Modernisierungsgrad beeinflusst dann die modifizierte Restnutzungsdauer. Die Plausibilitätslogik, die sich aus dem Modell ableitet: Null bis ein Punkt steht eher für Restnutzungsdauern nahe dem unteren Modellbereich, während 18 bis 20 Punkte in Richtung „nahe Neubau“ deuten. Für Altbauten, die überwiegend im Ursprungszustand gehalten wurden, ergibt sich daraus häufig ein Wert im Bereich von etwa vier bis acht Punkten – was sich in den genannten Zielkorridoren von rund 20 bis 28 Jahren widerspiegeln kann.
Für das Steuerjahr wird daraus eine konkrete AfA-Berechnung. Beim Gründungszeitobjekt von 1905 (sechs Wohnungen, Gebäudeanteil 800.000 Euro) läge die typisierte AfA bei 2,5 Prozent, also 20.000 Euro im Jahr. Wenn bis Ende 2025 vier Jahre vergangen sind, wurden 80.000 Euro abgesetzt, und der Restwert beträgt 720.000 Euro. Das Gutachten zum Stichtag 2026 kann bei einem Zustand wie „Dach mit Teilreparaturen, Fassade ungedämmt, Fenster aus den Achtzigern, Steigleitungen teilweise original“ und mehreren, aber eben nicht umfassenden Modernisierungen etwa vier Modernisierungspunkte ergeben; daraus folgt eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren. Mathematisch ergibt sich dann eine neue Jahres-AfA von 720.000 Euro geteilt durch 25, also 28.800 Euro – das entspricht einem Satz von genau 4 Prozent auf den Restwert. Die Mehr-AfA gegenüber dem 2,5-Prozent-Modell liegt damit bei 8.800 Euro jährlich; je nach Steuersatz kann das in der Größenordnung tausender Euro an jährlicher Einkommensteuerersparnis landen. Entscheidend ist dabei die Richtung: Wird das Gutachten stattdessen auf 20 Jahre ausgestellt, steigt die AfA rechnerisch auf 36.000 Euro, wodurch sich der fiskalische Effekt entsprechend vergrößert.
Dass Finanzämter solche Resultate nicht automatisch als „zu weit weg vom Baujahr“ einstufen, zeigt der dokumentierte Umgang in der Praxis: Für eine Altbauwohnung im Mehrfamilienhaus von 1895 in Haidhausen lag die Restnutzungsdauer laut Gutachten bei 26 Jahren; daraus folgte ein AfA-Satz von 3,85 Prozent statt des zuvor angesetzten Abschreibungssatzes von 2,0 Prozent. Auch bei einem Beispiel aus Berlin-Neukölln (Gründerzeit-Mehrfamilienhaus von 1912) führte eine gutachterlich ausgewiesene Restnutzungsdauer von 22 Jahren zu einem AfA-Satz von 4,55 Prozent statt 2,0 Prozent. In beiden Fällen wird nicht mit „hohem Alter allein“ argumentiert, sondern mit dem Zustand und dessen Auswirkung auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit. Das passt zur Linie der Gerichte: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) bestätigt, dass wirtschaftliche Entwertung steuerlich relevant ist – beispielsweise über Faktoren wie Standort, Grundriss, Markttauglichkeit oder Modernisierungsrückstau. Ergänzend nennt § 11c Abs. 1 EStDV neben der wirtschaftlichen Entwertung als weiteren Faktor rechtliche Nutzungsbeschränkungen, etwa bei Denkmalschutz, der bestimmte Modernisierungen genehmigungspflichtig oder praktisch ausschließbar machen kann.
Gerade bei Sanierung und Kaufpreisgestaltung lauern außerdem typische Stolpersteine, weil sie über die Gutachtenbasis entscheiden, nicht nur über den Renovierungsplan. Wer Maßnahmen so stark vorzieht, dass das Objekt im Gutachten als „modernisiert“ mit entsprechend mehr Punkten erscheint, verlängert damit häufig die Restnutzungsdauer – und senkt so den steuerlichen Effekt. Zudem kann Instandsetzungsaufwand, wenn er eine bestimmte Schwelle übersteigt und innerhalb eines engen Zeitfensters nach Erwerb anfällt, steuerlich als Herstellungskosten behandelt werden; das verändert dann die AfA-Basis und den zeitlichen Verlauf der Abziehbarkeit. Ein zweiter Hebel betrifft den Gebäudeanteil am Kaufpreis: In innerstädtischen Lagen ordnen Hilfen zur Kaufpreisaufteilung dem Boden oft einen hohen Anteil zu, doch der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) klargestellt, dass solche Arbeitshilfen nicht bindend sind und einem Gutachten der Vorrang zukommt. Für Vermieter heißt das praktisch: Restnutzungsdauer vor der Sanierung feststellen lassen, den Gebäudeanteil prüfen und das Gutachten so einreichen, dass die höheren AfA-Beträge für alle noch offenen Jahre greifen. Damit wird aus dem pauschalen 2,5-Prozent-Modell kein bloßer Formalismus, sondern eine argumentierbare, objektbezogene Abschreibung – gestützt auf die Struktur, die die Finanz- und Wertermittlungsvorschriften ohnehin vorgeben.
🔥 Heutige Hot Deals bei Amazon: Bis zu 80% Rabatte!
🎉 Amazon Haul-Store für absolute Schnäppchenjäger!
- ★ 23-stufiges KI-Go-Training – Für Spieler mit Grundkenntnissen der Regeln – Entwickelt als intelligenter Trainingspartner passt sich die KI Spielern von 18K bis 9D an. Ideal für alle, die die Grundregeln bereits beherrschen und ihr Spiel verbessern möchten.
- IHR EMOTIONALER AI-BEGLEITER: Eiliko ist mehr als nur ein Anhänger, es ist ein charismatischer KI-Freund. Mit einem dynamischen LED-Bildschirm, der eine Vielzahl von animierten Gesichtern und Ausdrucksformen anzeigt, reagiert er auf Ihre Interaktionen mit einzigartiger Persönlichkeit und Charme.
- 【MEHR LEBEN FÜR DEINEN SCHREIBTISCH】 Lerne Eilik kennen – deinen kleinen Roboter-Freund mit Persönlichkeit. Mit liebevollen Animationen, ausdrucksstarken Reaktionen und spielerischen Interaktionen bringt Eilik mehr Freude in deinen Alltag. Ob auf dem Schreibtisch, im Büro oder am Nachttisch – Eilik wird schnell zu einem vertrauten Begleiter für besondere Momente.
- 【XL-Größe für gedeihende Pflanzen】Geben Sie Ihren Pflanzen den Raum, den sie verdienen! Unser verbessertes, großes 13,7 cm großes Design bietet Platz für Pflanzen mit einem Durchmesser von bis zu 8,9 cm und damit deutlich mehr Platz für Wurzelwachstum und Pflanzengesundheit im Vergleich zu kleineren, veralteten Modellen. Die Produktabmessungen betragen 13,6 x 13,6 x 13,2 cm und das Gerät wiegt nur 355 g.
- V28 Update - JETZT MIT NEUEN FUNKTIONEN! Als Reaktion auf das Ladeproblem von Loona haben wir das automatische Aufladen 2.0 verbessert. Diese Optimierung hilft Loona, die Ladewege in verschiedenen Szenarien zu erkennen und anzupassen, um die Erfolgsquote beim automatischen Aufladen zu erhöhen. Mobile Hotspots können sich mit Loona verbinden und überwinden WLAN-Einschränkungen, sodass Sie jederzeit und überall mit Loona interagieren können.
- Die besten Bücher rund um KI & Robotik!
- Die besten KI-News kostenlos per eMail erhalten!
- Zur Startseite von IT BOLTWISE® für aktuelle KI-News!
- IT BOLTWISE® kostenlos auf Patreon unterstützen!
- Aktuelle KI-Jobs auf StepStone finden und bewerben!
- Künstliche Intelligenz: Dem Menschen überlegen – wie KI uns rettet und bedroht | Der Neurowissenschaftler, Psychiater und SPIEGEL-Bestsellerautor von »Digitale Demenz«
Du hast einen wertvollen Beitrag oder Kommentar zum Artikel "Altbau-AfA: Vom pauschalen 2,5%-Modell zur Gutachten-Abschreibung" für unsere Leser?
#Sophos
#AmazonPrime
#Bestseller
Es werden alle Kommentare moderiert!
Für eine offene Diskussion behalten wir uns vor, jeden Kommentar zu löschen, der nicht direkt auf das Thema abzielt oder nur den Zweck hat, Leser oder Autoren herabzuwürdigen.
Wir möchten, dass respektvoll miteinander kommuniziert wird, so als ob die Diskussion mit real anwesenden Personen geführt wird. Dies machen wir für den Großteil unserer Leser, der sachlich und konstruktiv über ein Thema sprechen möchte.
Du willst nichts verpassen?
Du möchtest über ähnliche News und Beiträge wie "Altbau-AfA: Vom pauschalen 2,5%-Modell zur Gutachten-Abschreibung" informiert werden? Neben der E-Mail-Benachrichtigung habt ihr auch die Möglichkeit, den Feed dieses Beitrags zu abonnieren. Wer natürlich alles lesen möchte, der sollte den RSS-Hauptfeed oder IT BOLTWISE® bei Google News wie auch bei Bing News abonnieren.
Nutze die Google-Suchmaschine für eine weitere Themenrecherche: »Altbau-AfA: Vom pauschalen 2,5%-Modell zur Gutachten-Abschreibung« bei Google Deutschland suchen, bei Bing oder Google News!