LONDON (IT BOLTWISE) – Wer eine vermietete Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt steuerlich die AfA-Position des Vorgängers. Mit § 11d EStDV bleibt die Abschreibung auf derselben Bemessungsgrundlage fortgeschrieben, während ein Restnutzungsdauer-Gutachten die Laufzeit neu bewertet. Genau diese Lücke kann zu deutlich höheren Jahres-AfA und damit niedrigeren Einkommensteuerzahlungen führen. Entscheidend ist, ob die steuerliche Abschreibungsuhr noch „Zeit übrig“ hat und das Gebäude wirtschaftlich langsamer verbraucht wurde als die typisierte Annahme.
Bei geerbten und unentgeltlich übertragenen Immobilien wird aus einer scheinbar verwaltungsnahen Frage schnell ein echter Hebel für die Steuerrechnung. Der Kern liegt darin, dass der Rechtsnachfolger nicht bei Null startet: Er setzt die Abschreibung fort, die der Erblasser steuerlich bereits aufgebaut hat. § 11d EStDV ordnet dabei Kontinuität an, sodass es bei der Einkommensteuer gerade keine neuen Anschaffungskosten oder eine frische Kaufpreisaufteilung gibt. Für Vermieter heißt das: Das Objekt wird nicht „neu gekauft“ – aber es kann dennoch zu einer neuen Rechengrundlage kommen, wenn die Restnutzungsdauer kürzer ausfällt als die Annahmen der bisherigen AfA-Logik.
Technisch betrachtet entsteht der Effekt aus der zeitlichen Schere zwischen zwei „Uhren“. Die Abschreibungsuhr des Erblassers beginnt typischerweise mit dem Erwerbszeitpunkt und läuft, sagen wir, seit 10 oder 15 Jahren. Die Gebäudesubstanz hingegen kann schon deutlich älter sein – etwa weil Baujahr und tatsächlicher Verschleiß auseinanderdriften. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten richtet den Fokus deshalb auf die Restlaufzeit des Gebäudes nach der steuerlichen Logik der tatsächlichen Nutzungsdauer. Je weiter die typisierte Restlaufzeit der Abschreibungsuhr vom realen Zustand abweicht, desto größer wird die rechnerische Verschiebung in Richtung höherer Jahres-AfA.
Die Rolle von § 11d EStDV ist dabei klar: Der Erbe oder Beschenkte übernimmt die AfA wie sie „stehen bleibt“ – mit derselben Bemessungsgrundlage, demselben Prozentsatz und dem noch nicht verbrauchten Volumen. Das hat zwei unmittelbar spürbare Folgen. Erstens beeinflusst der Verkehrswert zum Erb- oder Schenkungszeitpunkt für die Einkommensteuer die AfA nicht, sondern spielt eher bei anderen Steuerarten eine Rolle. Zweitens bleibt die rechtliche Möglichkeit erhalten, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen, weil § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG auf die tatsächliche Restnutzungsdauer abstellt, nicht auf die Eigentümerhistorie. Damit verändert sich nicht der „Wertpool“, aber die Aufteilung über die Zukunft: Die neue Jahres-AfA entsteht aus Restwert geteilt durch die Restnutzungsdauer aus dem Gutachten.
Ein typisches Rechenbeispiel macht den Mechanismus greifbar. Angenommen, ein Mehrfamilienhaus wurde 2012 erworben, der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten betrug 600.000 Euro, und die AfA lief mit 2 Prozent, also 12.000 Euro pro Jahr. Nach 14 Abschreibungsjahren sind 168.000 Euro bereits „verbraucht“, sodass ein Restwert von 432.000 Euro verbleibt. Erhält die Tochter im Jahr 2026 das Objekt und wird die AfA nach § 11d EStDV fortgeführt, könnte sie zunächst weiter 12.000 Euro pro Jahr ansetzen – bis ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von nur 20 Jahren bestätigt. Rechnen wir das weiter: 432.000 Euro geteilt durch 20 ergeben 21.600 Euro Jahres-AfA. Gegenüber der fortgeführten AfA entstehen damit 9.600 Euro Mehrabschreibung pro Jahr; bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das grob 4.032 Euro Einkommensteuerersparnis jährlich, zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Das ist genau die Situation, in der die beiden Uhren weit auseinanderlaufen.
Wenn die Abschreibungsuhr des Erblassers dagegen bereits „fast abgelaufen“ ist, schrumpft der Effekt spürbar. In einem zweiten Beispiel wird ein Haus 1996 gekauft, die AfA beträgt dort 8.000 Euro pro Jahr und nach 30 Jahren sind 240.000 Euro abgeschrieben. Der Erbe übernimmt 2026 einen Restwert von 160.000 Euro mit 20 Jahren Restlaufzeit; das Gutachten kommt bei ähnlichem Modernisierungsstand auf 18 Jahre. Dann ergibt sich eine neue Jahres-AfA von 160.000 Euro geteilt durch 18, also rund 8.889 Euro. Die Mehrabschreibung liegt dann bei etwa 889 Euro – entsprechend sinkt die jährliche Steuerersparnis, obwohl sich das Gutachten formal weiterhin amortisieren kann. Im Extremfall, wenn das Gebäude beim Erblasser bereits vollständig abgeschrieben ist, bleibt rechnerisch kein Restwert übrig; ein Gutachten „verteilt“ dann nichts mehr, und § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG läuft im Ergebnis ins Leere.
Für die Praxis entscheiden mehrere Punkte darüber, ob das Gutachten den gewünschten steuerlichen Hebel wirklich ausspielt. Erstens muss das Gebäude im Ergebnis vermietet werden; wer die Immobilie selbst nutzt, hat keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und nutzt die AfA damit nicht. Zweitens sind die Unterlagen des Erblassers entscheidend: Anschaffungskosten, Kaufpreisaufteilung und die bisherige AfA-Entwicklung müssen vorhanden sein, sonst wird der Restwert zum Rekonstruktionsprojekt. Drittens spielt der tatsächliche Zustand und Modernisierungsgrad eine zentrale Rolle, weil das Gutachten technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen Rechnung tragen soll. In der Begründungslogik wird häufig auf Vorgaben gestützt, die für solche Nachweise einschlägig sind; zugleich hat die höchstrichterliche Rechtsprechung den Grundsatz gestärkt, dass die wirtschaftliche Entwertung für die Nutzungsdauer-Rechnung relevant ist. Und weil Finanzämter bei geerbten Fällen ohnehin stärker auf die Objektkenntnis achten, ist eine belastbare Besichtigung regelmäßig der Knackpunkt.
Für Steuerplanung heißt das: Erben und Beschenkte sollten vor der ersten eigenen Steuererklärung nicht nur den Restwert im Kopf haben, sondern drei Zahlen aktiv zusammenstellen lassen. Erstens der übernommene Restwert (also was im Rahmen der AfA-Fortführung steuerlich noch „drin“ ist). Zweitens die typisierte Restlaufzeit, die sich aus der bisherigen Systematik ergibt. Drittens die Restnutzungsdauer, die ein qualifizierter Sachverständiger nach Besichtigung ableitet. Lässt sich zeigen, dass die Restnutzungsdauer deutlich unter der typisierten Restlaufzeit liegt, lohnt sich das Gutachten typischerweise – vor allem dann, wenn das Gebäude im Alltag erkennbar stärker verbraucht wirkt oder wenn Modernisierungen zwar stattgefunden haben, aber nicht im Umfang, der eine längere Restlaufzeit rechtfertigt. So wird aus der AfA-Fortführung nicht nur Pflicht, sondern eine planbare Chance zur Verlagerung der Abschreibung in eine wirtschaftlich realistischere Zeitachse.
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