LONDON (IT BOLTWISE) – In der Praxis entscheidet beim AfA-Gutachten vor allem die Plausibilität der Restnutzungsdauer. Finanzämter prüfen dabei Qualifikation der sachverständigen Person, eine echte Ortsbesichtigung und eine nachvollziehbare Herleitung nach den Vorgaben der ImmoWertV. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 macht die Prüfkriterien für die Verwaltung konkret. Für Vermieter kann das den Unterschied zwischen der pauschalen 50-Jahre-Abschreibung und einer deutlich kürzeren Laufzeit bedeuten.
Wer als Vermieter eine kürzere Restnutzungsdauer durchsetzen will, merkt schnell: Ein AfA-Gutachten ist weniger eine „Zahlentabelle“ als ein belastbares Bewertungsdokument. Seit dem Gesetzgeber mit § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den Gegenbeweis ermöglicht, arbeitet die Verwaltung nicht mit Baujahr-Vorlieben, sondern mit dem Zustand des konkreten Gebäudes. Trotzdem greifen Finanzämter ohne Nachweis in der Regel zur pauschalen Abschreibung über 50 Jahre, also 2 Prozent pro Jahr. Genau an dieser Stelle setzt das Gutachten an: Es soll zeigen, dass eine tatsächliche Nutzungsdauer unterhalb der Pauschale plausibel ist.
Technisch betrachtet ist der Kern der Auseinandersetzung die Frage, wie eine Restnutzungsdauer methodisch hergeleitet wird. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 richtet den Blick auf drei Ebenen: Erstens muss die sachverständige Person fachlich so qualifiziert sein, dass ihre Schlussfolgerungen belastbar wirken. Zweitens spielt die Ortsbesichtigung eine zentrale Rolle; seit dem Jahressteuergesetz 2024 wird nach Angaben der Verwaltung verstärkt auf die tatsächliche Inaugenscheinnahme geachtet. Drittens reicht eine pauschale Prognose nicht: Entscheidend ist eine nachvollziehbare Herleitung aus Zustand, Modernisierungsgrad und wirtschaftlicher Verwertbarkeit, die auf das konkrete Objekt einzahlt und nicht nur allgemein bleibt.
In der Praxis bedeutet das: Ein Gutachten, das nur eine Restnutzungsdauer behauptet, ohne den Weg dorthin offenzulegen, erhöht das Risiko der Rückweisung. Umgekehrt wird ein Dokument eher anerkannt, wenn der Bewertungsansatz die Anforderungen widerspiegelt, die Verwaltung und Rechtsprechung seit Jahren zusammenführen. Die rechtliche Grundlage für den Gegenbeweis findet sich in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG; die Verwaltung ergänzt dies über § 11c EStDV. Für die inhaltliche Ausgestaltung verweist die Herleitung auf die ImmoWertV, insbesondere auf § 4 Abs. 3 sowie die Anlagen 1 und 2, in denen Bewertungslogik und Bewertungsparameter strukturiert werden. Hinzu kommt die Rolle der Gerichte: Der Bundesfinanzhof hat den Weg über Privatgutachten ausdrücklich zugelassen und damit die Tür dafür geöffnet, dass ein von Fachleuten erstelltes Dokument als Grundlage dienen kann.
Damit Vermieter im Jahr 2026 nicht bei der Akzeptanz „an den falschen Details“ scheitern, lohnt sich ein Blick auf die typischen Bausteine, die in der Praxis immer wieder erwartet werden. Dazu gehört die Qualifikation: Genannt wird etwa eine öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständigenstellung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Daneben muss die Ortsbesichtigung innen und außen stattfinden; eine bloße Schreibtischannahme wird explizit als Risiko beschrieben. Aus Bewertungslogik-Sicht ist der nächste Schritt die Herleitung nach ImmoWertV, und zwar nicht allein aus dem Baujahr, sondern aus konkreten Zustandsmerkmalen und dem Modernisierungsgrad. Schließlich ist auch die „Kommunikationsschicht“ wichtig: Ein Begleitschreiben kann den Sachbearbeiter in die Lage versetzen, die Herleitung ohne Umwege zu prüfen und die einzelnen Annahmen im Dokument nachvollziehen zu können.
Wie sich das in Zahlen übersetzen lässt, zeigt das Beispiel Leipzig-Plagwitz aus dem Leitfaden: Ein Mehrfamilienhaus mit Baujahr 1904, Kaufpreis 310.000 Euro und einem Gebäudeanteil von 80 Prozent. Wenn das Finanzamt ohne Gutachten pauschal 50 Jahre ansetzen würde, ergäbe sich eine AfA von 4.960 Euro über diesen Zeitraum. Mit einer behaupteten Restnutzungsdauer von 25 Jahren läge die AfA bei 9.920 Euro pro Jahr. Bei einem 42-Prozent-Steuersatz entspricht das einer rechnerischen Steuerentlastung von rund 2.083 Euro pro Jahr; über zehn Jahre kumuliert sich das im Beispiel auf etwa 20.832 Euro. Entscheidend ist allerdings der Hinweis, der auch im Leitfaden betont wird: Es handelt sich um eine Modellrechnung auf den genannten Annahmen, nicht um eine automatische Garantie für den eigenen Fall.
Rein rechtlich bündelt sich das Argumentationsmuster an mehreren Stellen. Die Verkürzung wird im Leitfaden über § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und § 11c EStDV verankert. Für die Bewertungsmethodik wird die ImmoWertV als Standard für die Herleitung genannt, einschließlich der strukturellen Verweislogik in § 4 Abs. 3 mit den zugehörigen Anlagen. Auf der Rechtsprechungsseite werden unter anderem Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (IX R 25/19 sowie IX R 14/23) herangezogen, die Privatgutachten und die wirtschaftliche Betrachtung stützen. Ergänzend wird ein Fall vom FG Münster genannt, in dem statt 50 Jahren eine kürzere Nutzungsdauer anerkannt wurde. Für Vermieter heißt das vor allem: Die inhaltliche Qualität entscheidet, nicht die „Dicke“ des Gutachtens.
Für die Umsetzung ist außerdem relevant, wie schnell und organisatorisch anspruchsvoll ein solches Vorgehen im Alltag ist. Im Leitfaden wird ein Festpreis von 699 Euro genannt, inklusive Umsatzsteuer, Innen- und Außentermin sowie Fahrtkosten, Begleitschreiben und einer Nachbesserung. Außerdem wird beschrieben, dass ein Gutachten innerhalb von 7 Werktagen nach der Besichtigung vorliegen soll. Wird es nach der Nachbesserung nicht endgültig anerkannt, sieht das Modell laut Quelle eine Erstattung des Kaufpreises vor. Ergänzend verlinkt der Text auf einen AfA-Rechner als Hilfsmittel zur Modellierung der Effekte, etwa zur Einordnung verschiedener Restnutzungsdauern: AfA-Rechner. Wer das Thema strategisch angehen will, sollte den nächsten Schritt daher nicht nur als Formularfrage verstehen, sondern als Bewertungsprojekt: Objekt besichtigen lassen, Zustandsannahmen dokumentieren, Herleitung sauber auf ImmoWertV ausrichten und die Argumentationskette so aufbereiten, dass die Sachbearbeitung sie zeitnah prüfen kann.
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