LONDON (IT BOLTWISE) – Laut Daten von CRED iQ gelten von 393,5 Milliarden US-Dollar ausstehenden CMBS-Salden in den 50 größten US-Gewerbeimmobilienmärkten 45,8 Milliarden US-Dollar als notleidend. Das entspricht einer nach Saldo gewichteten Quote von 11,6 Prozent. Besonders auffällig ist die Entwicklung bei bestimmten Immobilienarten: Mehrfamilienhäuser erhöhen ihren Anteil notleidender Kredite seit Februar deutlich, während das Notleidenschaftsrisiko im Bürosektor sinkt. Gleichzeitig zeigen einzelne Metropolen wie Minneapolis und Denver sehr hohe Anteile, getrieben unter anderem durch große Kreditpositionen.
Die Risikolage bei CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) wird in den großen US-Metropolregionen nicht gleichmäßig sichtbar, sondern konzentriert sich auf wenige Hotspots. Von den insgesamt 393,5 Milliarden US-Dollar ausstehenden CMBS-Salden in den 50 wichtigsten Gewerbeimmobilienmärkten werden derzeit 45,8 Milliarden US-Dollar als notleidend eingestuft. Auf Basis der nach Saldo gewichteten Betrachtung ergibt sich damit eine Quote von 11,6 Prozent. Auffällig ist dabei weniger ein pauschaler Abschwung, sondern der Effekt sehr großer Kreditpositionen, die einzelne Märkte nach oben ziehen.
Auf der Rangliste der notleidenden Metropolen liegen Minneapolis mit 55,1 Prozent, Denver mit 35,9 Prozent und Oklahoma City mit 34,1 Prozent ganz vorn. Am anderen Ende der Skala steht Salt Lake City mit null Prozent Anteil notleidender CMBS-Kredite unter den Top 50 – ein Hinweis darauf, dass die Kapitalmärkte innerhalb derselben makroökonomischen Phase sehr unterschiedliche lokale Finanzierungsrisiken ausprägen können. Diese Spreizung spiegelt sich auch in den Immobiliensegmenten wider: Der Anteil notleidender Mehrfamilienhaus-Kredite ist seit Februar von sechs auf 13 Prozent gestiegen, während im Bürosektor das Notleidenschaftsrisiko von 21,2 auf 16,7 Prozent gefallen ist.
Für Investoren und Kreditmanager ist diese Verschiebung entscheidend, weil CMBS-Portfolios typischerweise über Tranchierungen und Servicing-Mechanismen auf Segmentrisiken reagieren. Büroimmobilien bleiben zwar der größte Verursacher kumulierter Notleidenschaften mit 16,7 Prozent und einem Volumen von 22,5 Milliarden US-Dollar; zugleich machen sie etwa die Hälfte des nationalen notleidenden Gesamtvolumens aus. Dahinter folgen Mischnutzungsimmobilien mit 14,4 Prozent, Mehrfamilienhäuser mit 13 Prozent sowie Beherbergungsbetriebe mit 10,6 Prozent und Einzelhandel mit 8,8 Prozent. Industrieimmobilien schneiden dagegen deutlich besser ab: Mit nur einem Prozent fällt hier der Notleidenschaftsgrad vergleichsweise niedrig aus.
Regional zeigt sich ebenfalls ein Muster, das eher nach „Cluster“ als nach „flächendeckendem“ Problem aussieht. Die zehn Metropolen des Mittleren Westens kommen demnach auf einen durchschnittlichen Notleidenschaftsgrad von 22,7 Prozent; ursächlich werden dabei konzentrierte Schwierigkeiten in Minneapolis, Chicago, St. Louis, Cleveland, Milwaukee und Cincinnati genannt. Nordosten, Westen und Süden liegen laut Datengrundlage hingegen bei rund zehn Prozent. Bei den konkreten Einzelereignissen fällt auf, dass im Juli 180 Kredite mit einem Gesamtvolumen von 992 Millionen US-Dollar neu als notleidend eingestuft wurden; rund 96 Prozent dieses Volumens entfielen auf Mehrfamilienhäuser. Geleitet wird dieses Paket unter anderem von einem Apartmentkredit in Houston über 84 Millionen US-Dollar.
Die Dynamik innerhalb einzelner Märkte lässt sich besonders gut am Beispiel Denver beobachten: Seit Februar verzeichnete die Metropole die bedeutendste Veränderung unter den großen Städten, mit einem Anstieg von 13,5 Prozentpunkten von 22,4 auf 35,9 Prozent. Als Treiber werden zwei große Büroausfälle genannt, wodurch Denver zum zweitgrößten notleidenden Markt national aufstieg – Minneapolis blieb der Spitzenreiter. Gleichzeitig gibt es auch Hinweise auf Stabilisierung: Portland und Oklahoma City berichten über Verbesserungen um mehrere Punkte, während New York, Los Angeles und Washington, D.C. weitgehend stabil blieben. In der Summe deutet das auf eine laufende Umschichtung der Notleidenschaften zwischen Segmenten hin: Das Bürosegment verliert seit Februar fast fünf Prozentpunkte, während sich das Mehrfamiliensegment mehr als verdoppelt.
Für die Praxis bedeutet das, dass CMBS-Analysen immer stärker mit Segment- und Objektsensitivität statt nur mit regionalen Durchschnittswerten arbeiten müssen. Wenn die Notleidenschaftsquote nicht primär durch eine allgemeine Schwäche erklärt wird, sondern durch einzelne sehr große Kreditpositionen, verschieben sich auch die Risikotreiber: Portfoliomanager müssen besonders prüfen, welche Kredite im Special Servicing landen, wie sich die Fälligkeiten innerhalb kurzer Zeiträume stapeln und welche Immobilientypen strukturell unter Druck geraten. Konkrete Fälle aus den Daten verdeutlichen den Mechanismus: In Houston wird ein Apartmentkredit über 84 Millionen US-Dollar nach Angaben der Datengrundlage seit über 60 Tagen als überfällig geführt. Weitere Beispiele nennen Santa Monica mit zwei Hotels (111 Millionen US-Dollar) in Santa Monica, Kalifornien, sowie Mehrfamilienkredite in Santa Rosa Beach, Las Vegas und Bethesda, die jeweils innerhalb kurzer Zeiträume neu überfällig waren.
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