BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Das DIW kommt zu dem Schluss, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne das Wohnungsproblem in Berlin nicht automatisch löst. Entscheidend sei vor allem die Höhe der Entschädigung: Sie kann je nach Szenario zwischen 8 Milliarden und 36 Milliarden Euro liegen. Bei niedriger Entschädigung droht nach DIW eine mögliche Korrektur durch das Bundesverfassungsgericht, bei hoher Entschädigung steigen die Belastungen über Kredite und Zuschüsse. Zugleich erwartet das Institut weniger Neubau, weil private Anbieter ausfallen oder höhere Renditen verlangen.
In Berlin steht die Debatte um eine mögliche Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne erneut im Zentrum der Wohnungspolitik. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) reicht allein der Schritt, Bestände in öffentliche Hand zu überführen, nicht aus, um den Kern des Problems zu lösen. Hintergrund ist eine einfache, aber folgenreiche Logik: Wenn eine Verstaatlichung oder Vergesellschaftung mit einer Entschädigung an die Konzerne verbunden ist, verschiebt sie Finanzierungsspielräume des Landes – und genau diese Verschiebung wirkt laut DIW auf Mieten, Haushalt und Neubau zugleich.
Der Knackpunkt liegt dabei nach DIW nicht im Prinzip der Vergesellschaftung, sondern in der konkreten Ausgestaltung der Entschädigung. Das Institut beschreibt Szenarien, in denen die erforderliche Summe je nach Berechnungsannahmen von 8 Milliarden bis zu 36 Milliarden Euro reichen kann. Dabei geht es um Größenordnungen von bis zu 240.000 Wohneinheiten. DIW argumentiert, dass sich niedrige Entschädigung, niedrige Mieten und ein unbelasteter Landeshaushalt nicht gleichzeitig erreichen lassen. Diese Kopplung ist technisch betrachtet eine Finanzierungsformel: Wer die Kauf- bzw. Entschädigungsrechnung drückt, muss sie an anderer Stelle wieder aufnehmen – etwa über höhere Zuschüsse oder über Risiken in der rechtlichen Bewertung.
In der Studie wird außerdem eine mögliche verfassungsrechtliche Kante sichtbar. Fällt die Entschädigung sehr niedrig aus, wäre die Wahrscheinlichkeit nach DIW hoch, dass das Bundesverfassungsgericht das Vorhaben kippt. Umgekehrt beschreibt das Papier einen zweiten Belastungspfad: Wenn Konzerne mit einem hohen Betrag entschädigt werden, müssten die dafür nötigen Kredite voraussichtlich nur über Zuschüsse aus dem Landeshaushalt finanziert werden. Je nach Ausgangsniveau der Mieten skizziert das DIW dann schnell jährliche Belastungen in der Größenordnung von hunderten Millionen Euro, die nicht einfach „aus dem Markt“ verschwinden.
Das DIW setzt dabei konkrete Mietannahmen als Rechenanker. Bei einer Miete von acht Euro je Quadratmeter – als durchschnittliches aktuelles Mietniveau in den betreffenden Wohnungen – könnte die Entschädigung laut Papier auf bis zu 13,5 Milliarden Euro sinken. Steigen die Entschädigungssummen, müsse das Land aber „zuzahlen“, und genau diese Zuzahlungen werden im Modell zum zentralen Kostentreiber. Das Institut formuliert den Punkt auch politisch zuspitzend: Nicht eine zusätzliche Wohnung entstehe durch die Vergesellschaftung. Für Berlin bedeutet das in der Praxis: Selbst wenn Bestände in öffentlicher Hand effizienter verwaltet werden, bleibt die Angebotslücke bestehen, solange die Neuversorgung nicht im gleichen Tempo wächst.
Zu dieser Angebotslücke passt die erwartete Nebenwirkung auf den Wohnungsneubau. Das DIW argumentiert, dass Neubauimpulse sinken könnten, weil private Unternehmen, die nach dem Papier gut 40 Prozent der neuen Wohnungen bauen, ausfallen oder höhere Renditen verlangen. Gleichzeitig würden öffentliche Kapazitäten durch die Integration der Bestände gebunden, statt neue Projekte zu starten. Historisch ist dieses Muster aus anderen Märkten gut bekannt: Wenn Eigentums- und Investitionsentscheidungen kurzfristig stark umgebaut werden, verlagern sich Risiken auf künftige Bauprogramme – häufig in Form von Projektstopps, längeren Genehmigungsketten oder geänderten Wirtschaftlichkeitsannahmen. Für eine Stadt mit knapper Verfügbarkeit von Wohnraum wirkt das wie ein doppelter Effekt: Bestände sind zwar politisch „steuerbar“, aber die langfristige Kapazität wird weniger schnell aufgebaut.
Als Alternative nennt das DIW mehrere Stellschrauben, die weniger vom Entschädigungsmechanismus abhängen. Das Papier betont unter anderem, Voraussetzungen zu schaffen, um Büroflächen in Wohnungen umzuwandeln. Daneben geht es um einfachere Standards beim Wohnungsbau sowie um die Bebauung ausgewiesener, aber unbebauter Bauflächen. Diese Vorschläge haben eine andere technische Natur als eine reine Eigentumsfrage: Statt über den Kapitalmarkt und Entschädigungslogik zu arbeiten, zielen sie auf Prozesskosten, Genehmigungsdauer und Flächenmobilisierung. Für Investoren und Verwaltung ist das oft planbarer, weil weniger „große Einmalzahlungen“ und mehr kontinuierliche Projekte im Vordergrund stehen.
Gerade an dieser Stelle kommt ein weiterer, zunehmend relevanter Blickwinkel ins Spiel: datenbasierte Steuerung. Ohne dass die DIW-Studie KI direkt fordert, lässt sich die Grundidee der Szenariorechnung gut in moderne Prognose- und Planungsprozesse übersetzen. Künstliche Intelligenz kann etwa helfen, die Auswirkungen verschiedener Miet- und Entschädigungsannahmen auf Haushaltsbedarf und Neubaupfade in Echtzeit vergleichbar zu machen – etwa durch Simulationen auf Basis von Mietspiegeln, Modernisierungsdaten, Baufortschritts- und Flächendaten. Für Entscheidungsträger in der Verwaltung bedeutet das: Nicht nur die politische Zielgröße („mehr bezahlbarer Wohnraum“), sondern auch die finanzielle Durchführbarkeit („welcher Pfad ist in welchem Zeitfenster tragfähig?“) lässt sich transparenter darstellen. So wird aus einem reinen Besitz- und Rechtsdiskurs schrittweise ein Steuerungsproblem, das mit sauberen Modellen und überprüfbaren Annahmen bearbeitet werden kann.
Unterm Strich zeigt die DIW-Argumentation, dass Vergesellschaftung zwar ein wirksames Instrument sein kann, aber keine automatische Lösung für den Engpass am Wohnungsmarkt darstellt. Entscheidend bleibt, wie Entschädigung, Finanzierung und Neubauimpulse zusammenspielen. Für Berlin heißt das: Wer kurzfristig auf Mieten und Bestandsmanagement setzt, muss parallel die Angebotsseite stärken – sonst bleibt die Wohnungsknappheit trotz politischer Kontrolle bestehen. Und genau deshalb sind die im Papier genannten Alternativen mehr als „Nebenwege“: Sie adressieren die Produktionsfähigkeit des Wohnungsmarkts, während die Vergesellschaftungsdebatte vor allem die Eigentums- und Finanzierungsseite neu verhandelt.
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