LONDON (IT BOLTWISE) – Der Büromarkt in Dortmund bleibt trotz schwacher Konjunktur überraschend stabil. In den ersten drei Quartalen wurden 64.000 m² Bürofläche umgesetzt, 27 % weniger als im Vorjahr. Die Spitzenmiete liegt weiter bei 23 €/m², während die Leerstandsquote nur 4,7 % erreicht. Entscheidend sind einzelne große Abschlüsse wie das Jobcenter Dortmund und ein Vertrag von Amazon.
Der Büromarkt in Dortmund wirkt aktuell weniger wie ein Markt in der Krise, eher wie eine Auskühlung mit klaren Schwerpunkten. Nach zwei Jahren mit erhöhtem Transaktionsvolumen zeigt sich das Ergebnis in den ersten drei Quartalen deutlich gedämpft: Insgesamt wurden 64.000 m² Bürofläche umgesetzt. Das entspricht einem Rückgang um 27 % gegenüber dem Vorjahr und liegt zugleich nur knapp über bzw. unter dem langjährigen Maß, das in solchen Auswertungen als Referenz dient.
Bemerkenswert ist dabei vor allem die Struktur des Abschlussgeschehens. Laut der Analyse von BNP Paribas Real Estate schlugen sich die anhaltend anspruchsvollen Rahmenbedingungen – darunter die schwierige konjunkturelle Lage und geopolitische Unsicherheiten – stärker in der großen Mietentscheidung nieder, als dies die Gesamtzahl zunächst vermuten lässt. So gibt es bislang keinen Einzelvertrag über 10.000 m². Gleichzeitig wird der zehnjährige Durchschnitt von 68.000 m² lediglich geringfügig verfehlt, was auf eine Nachfrage hinweist, die zwar zögert, aber nicht völlig aussetzt.
Die Flächenverteilung zeigt, dass sich die Vermietung auf mittlere Größenordnungen konzentriert. Von den insgesamt umgesetzten Flächen entfielen 24 % auf Verträge zwischen 2.000 m² und 5.000 m²; das entspricht rund 15.000 m². Weitere 19 % wurden in der Größenklasse ab 5.000 m² generiert. Für den Markt entscheidend ist, dass ausgerechnet diese größeren, aber noch nicht „großvolumigen“ Abschlüsse die Gesamtsumme tragen: Amedeo Augenbroe, Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH in Essen, nennt dabei insbesondere Anmietungen des Jobcenters Dortmund über über 6.300 m² im Stadtzentrum sowie von Amazon über rund 5.500 m² im übrigen Stadtgebiet.
Auch preislich bleibt Dortmund auffällig standhaft. Die Spitzenmiete in den primären Citylagen verharrt bei 23 €/m² und steigt damit um rund 2 % gegenüber dem Vorjahr; es handelt sich zugleich um einen Höchstwert. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei 13,30 €/m², was einem Rückgang von gut 8 % seit Jahresbeginn entspricht. Diese Schere lässt sich technisch eher als Qualitäts- und Lageeffekt lesen: Wenn große, ertragsstarke Flächen fehlen, sinkt im Mittel der Preis, während die Topsegmente durch die wenigen hochwertigen Abschlüsse stabil gehalten werden.
Die Branchenverteilung macht die Nachfragebasis sichtbar und erklärt, warum der Markt trotz Rückgang nicht kippt. Die öffentliche Verwaltung führt das Ranking mit rund 35 % Anteil, maßgeblich getragen durch das Jobcenter. Handelsunternehmen folgen mit 18 %, wozu der Amazon-Mietvertrag wesentlich beiträgt. Sonstige Dienstleistungen erreichen 11 %, darunter Energiedienstleister und private Bildungsträger. Auffällig ist, dass sich der Mix nicht nur auf eine einzelne Nutzergruppe stützt, sondern verschiedene Bedarfe zusammenkommen lässt – ein Faktor, der in gesamtwirtschaftlich schwachen Phasen oft stabilisierend wirkt.
Auf der Angebotsseite bleibt die Entlastung begrenzt. Das Leerstandsvolumen ist innerhalb der letzten zwölf Monate moderat auf rund 151.000 m² angestiegen, wobei lediglich 17 % dieser Flächen eine hochwertige Ausstattung aufweisen. Die Leerstandsrate bewegt sich mit 4,7 % weiterhin auf vergleichsweise niedrigem Niveau. Auch die Bauaktivität liefert aktuell keine spürbare Gegenkraft: Zum Ende September 2026 befanden sich lediglich etwa 21.000 m² Bürofläche in Realisierung, das ist ein Rückgang um 49 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Bei einer hohen Vorvermietungsquote von 67 % stehen dem Markt aus laufenden Projekten kurzfristig nur etwa 7.000 m² zur Verfügung.
Vor diesem Hintergrund ordnet BNP Paribas Real Estate den Markt als relativ robust ein, obwohl die üblichen Impulse durch Mietvertragsabschlüsse oberhalb der 10.000-m²-Marke bislang fehlen. Gedämpft wurde das Vermietungsgeschehen durch die schwache konjunkturelle Entwicklung und geopolitische Unsicherheiten. Gleichzeitig deutet die Hoffnung auf eine Verbesserung: Positive Konjunkturprognosen – unter anderem mit Blick auf das BIP-Wachstum 2026, das stärker ausfallen soll als noch zuvor – lassen erwarten, dass die Flächennachfrage zunehmen könnte, sobald sich das wirtschaftliche Umfeld sichtbar aufhellt. Ein solider Jahresendspurt mit einem Flächenumsatz auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts von rund 100.000 m² wird als ambitioniert, aber erreichbar eingeschätzt. Der Grund dafür ist zugleich nüchtern: Die Knappheit moderner, hochwertiger Büroflächen wirkt länger als erwartet, während Neubauprojekte derzeit keine signifikante Entlastung liefern.
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