BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Ehret+Klein schafft mit einem 15-jährigen Mietvertrag eine wohnwirtschaftliche Nutzung im Büro- und Geschäftshaus Friedrichstraße 210 direkt am Checkpoint Charlie. Auf 1.430 Quadratmetern entstehen 20 Serviced Apartments für kurze bis mittlere Aufenthalte. Die Realisierung ist bis zum zweiten Quartal 2027 geplant, begleitet von einer Umnutzung denkmalgeschützter Flächen. Damit verschiebt sich der Nutzungsmix des Objekts hin zu einer längerfristig planbaren Ertragsquelle.
Am Checkpoint Charlie wird aus bisheriger Bürofläche schrittweise ein Asset-Setup, das stärker auf Aufenthaltsdauer, Belegung und operatives Vermietungsmanagement setzt: Die Ehret+Klein AG hat mit der Urban Flats Berlin GmbH einen Mietvertrag über 1.430 Quadratmeter im Objekt Friedrichstraße 210 abgeschlossen. Die Fläche liegt im vierten und fünften Obergeschoss eines denkmalgeschützten Büro- und Geschäftshauses und soll der Realisierung von 20 Serviced Apartments dienen. Für Unternehmen und Projektentwickler ist das vor allem deshalb relevant, weil sich hier ein typischer Value-Add-Mechanismus zeigt: Nicht ein neues Haus entsteht auf der grünen Wiese, sondern ein bestehendes Gebäude wird gezielt in eine andere Nutzungslogik überführt.
Die zeitliche Planung ist dabei klar strukturiert. Der Vertrag läuft 15 Jahre und beinhaltet eine Verlängerungsoption um weitere fünf Jahre, wodurch Urban Flats Berlin in der Phase nach dem Ausbau planbarer wirtschaften kann. Serviced Apartments sind in solchen Modellen oft deshalb attraktiv, weil sie den Wohnungsmarkt in Berlin mit einem bestimmten Betriebs- und Serviceversprechen verbinden: Man mietet nicht nur Fläche, sondern ein in den Alltag integrierbares Setup für Reisende oder Berufspendler. Entsprechend sollen insgesamt 27 Schlafzimmer in den Apartments entstehen, ausgelegt für Personen, die eine Unterkunft für kurze bis mittellange Aufenthalte suchen. Diese Ausrichtung zielt nicht auf klassische Langzeitmieter, sondern auf eine wiederkehrende Nachfrage, die über Monate und Jahre hinweg verteilt ist.
Für den Charakter des Projekts ist außerdem entscheidend, wie stark die Bestandshülle und die Lage wirken. Friedrichstraße 210 liegt direkt am Checkpoint Charlie, also in einem Quartier, das ganzjährig Frequenz erzeugt und Besucherströme bündelt. Gleichzeitig handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Büro- und Geschäftshaus, das laut Angaben im Erdgeschoss künftig durch Handels- und Gastronomieangebote ergänzt werden soll. Diese Mischung ist nicht nur gestalterisch, sondern auch funktional: Ein belebter Innenhof und eine stärkere Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit sollen das Gebäude mehr in den Stadtraum integrieren. Damit kann sich der Standortlauf nicht ausschließlich auf die Apartments stützen, sondern erhält Zusatzanker durch Angebote, die tagsüber und abends genutzt werden.
Technisch betrachtet steckt in der Umnutzung eine anspruchsvolle Kombination aus Bauausführung, Betriebslogik und Flächenmanagement. Der Mietvertrag bezieht sich zwar auf 1.430 Quadratmeter, das Objekt wird aber nach Abschluss der Maßnahmen auf insgesamt 5.750 Quadratmeter für Büros und Serviced Apartments bringen. Diese Größenordnung zeigt, dass die Umwidmung nicht das gesamte Volumen betrifft, sondern eine differenzierte Aufteilung innerhalb des Gebäudekomplexes erfordert. In Value-Add-Szenarien entscheidet genau diese Schnittstelle: Welche Gebäudeteile lassen sich mit vertretbarem Aufwand in Apartments umwandeln, wo bleibt Bürofläche, und wie werden Erschließung, Technik und Abläufe so gestaltet, dass später Betrieb und Vermietung nicht aus dem Takt geraten. Gerade bei denkmalgeschützten Häusern sind Eingriffe oft nur eingeschränkt möglich, weshalb das Design der Innenausbauten meist früh mit Blick auf Genehmigungen und spätere Wartungs- und Umbaupfade geplant werden muss.
Aus Sicht des Marktes passt das Projekt in eine Phase, in der Betreiber von Serviced- und Boarding-Modellen häufig nach Standorten suchen, die gleichzeitig zentral, gut auffindbar und betrieblich handhabbar sind. Der Vermieter positioniert das Gebäude laut Projektbeschreibung im Rahmen einer Value-Add-Strategie neu, während der Betreiber den Nutzen der Lage betont. Derek Radowski, Geschäftsführer der Urban Flats Berlin GmbH, beschreibt, dass die Friedrichstraße ein hochwertiges Angebot für Berlin-Reisende ermöglicht, die beruflich oder privat einige Tage oder Wochen in der Stadt verbringen. Interessant ist hier die inhaltliche Verbindung aus historischer Architektur und modernen Apartments: Sie setzt auf die Erwartung, dass sich Berlin-Aufenthalte nicht nur funktional, sondern auch erlebnisorientiert gestalten lassen. Bereits in der Planungsphase wurde das Gebäude zudem im Rahmen einer Zwischennutzung durch das Künstlerkollektiv Notagallery für die Öffentlichkeit geöffnet, wodurch potenzielle Nutzer früh ein Gefühl für Atmosphäre, Räume und Nutzungskonzept bekommen.
Für die Ehret+Klein AG ist die Umnutzung zugleich eine strategische Risiko- und Ertragsfrage. Die Geschäftsführung im Asset- und Property-Management, Julia Krause, verweist darauf, dass mit Urban Flats Berlin neuer Wohnraum an einem frequentierten Ort entsteht und die Umnutzung bestehender Büroflächen eine zügigere Realisierung erlaubt. Wichtig ist auch der betriebsökonomische Hebel: Eine langfristige Vermietung soll die Ertragsbasis des Objekts stärken. Daneben wird die Erweiterung des Nutzungsmixes als Mittel genannt, das geschichtsträchtige Gebäude widerstandsfähiger gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen zu machen. Diese Argumentation ist typisch für integrierte Immobilienstrategien: Wenn Büroflächen und wohnwirtschaftliche Nutzung unterschiedlich auf Marktzyklen reagieren, kann die Gesamtperformance glatter verlaufen. Auch die geplanten Erdgeschossfunktionen tragen dazu bei, weil sie zusätzliche Nachfragekanäle anziehen und die Asset-Nutzung in den Alltag der Nachbarschaft verlängern.
Die Fertigstellung und Eröffnung der Apartments ist für das zweite Quartal 2027 geplant. Damit liegt der Projekt-Horizont im Bereich mehrjähriger Umbauten, was für die Projektsteuerung bedeutet, dass Entscheidungen jetzt schon auf spätere Betriebsszenarien ausgerichtet werden müssen: Von der technischen Ausstattung über das Möblierungs- und Servicekonzept bis hin zu den Übergaben an den Betrieb. Für potenzielle Investoren und Betreiber ist das auch ein Signal, dass Bestandsschutz und Modernisierung gleichzeitig gedacht werden können, sofern Planung, Finanzierung und Genehmigungsweg konsistent geführt werden. Das dürfte gerade dort zählen, wo Berlin zunehmend unter Nutzungsdruck steht und gleichzeitig denkmalgeschützte Gebäude nicht einfach ersetzt werden können.
Am Ende ist das Projekt weniger eine einzelne Mietvertragsmeldung als ein konkretes Beispiel dafür, wie Immobilienportfolios durch urbane Lagen, Denkmalschutz und hybride Nutzungsmodelle neu ausbalanciert werden. Das Gebäude erhält nach der Umnutzung eine zusätzliche wohnwirtschaftliche Komponente, behält aber Büros als Teil der Gesamtfläche bei. Für Mieter bedeutet das voraussichtlich ein Angebot, das Stadterlebnis und Komfort für Aufenthalte über Tage bis Wochen verbindet. Für die Branche ist vor allem die Kombination aus langlaufender Mietstruktur, klarer Fertigstellungsplanung und einer Aufwertung durch Erdgeschossfunktionen interessant, weil sie zeigt, wie sich Value-Add-Logik in bestehenden Gebäuden praktisch umsetzen lässt – und zwar so, dass das Objekt auch nach Abschluss der Bauarbeiten im Alltag funktioniert.
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