LONDON (IT BOLTWISE) – Der Europäische Gerichtshof stellt eine portugiesische Steuer auf Anteilsübertragungen an Immobiliengesellschaften als unvereinbar mit EU-Recht dar. Für deutsche Share Deals bringt das neue Diskussionen um die Grunderwerbsteuer-Nähe, insbesondere rund um die Schwellenwerte im GrEStG. Gleichzeitig zeigen Vonovia, LEG und der HAMBORNER REIT für 2026 unterschiedliche Entwicklungsprofile bei Mietwachstum, Investitionen und Gewerbe-Ergebnissen. Während Zinsen und Bewertungsmodelle weiterhin die Praxis prägen, müssen Unternehmen die steuerliche Argumentation strategisch neu ordnen.
Während viele Wohnimmobilien-Performer 2026 noch mit Korrekturjahren rechnen, kommt aus Brüssel eine juristische Bewegung, die gerade bei Share Deals zusätzlicher Prüfbedarf auslöst. Der Europäische Gerichtshof hat im Urteil „Nova Iberomoldes“ (C-837/24) vom 4. Juni 2026 entschieden, dass eine portugiesische Steuer auf Anteilsübertragungen an Immobiliengesellschaften nicht mit der europäischen Kapitalansammlungsrichtlinie vereinbar ist. Das Urteil wirkt zunächst spezifisch für das portugiesische Steuerregime, sorgt in der Praxis aber für eine viel grundsätzlichere Frage: Wie weit darf nationales Steuerrecht Transaktionen über Gesellschaftsbeteiligungen erfassen, wenn dabei EU-Vorgaben betroffen sind?
Für deutsche Immobilientransaktionen ist die Brücke zur Grunderwerbsteuer deshalb naheliegend, weil die Argumentationslinien häufig an den Mechanismen von Share Deals und den einschlägigen Auslösern im GrEStG anknüpfen. Juristen sehen Parallelen zu den Schwellenwerten in § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG; damit rückt auch die Frage in den Fokus, in welchen Konstellationen Anteilswechsel wie ein „wirtschaftliches Eigentümer“-Wechseln behandelt werden. Besonders relevant: Die Entscheidung könnte laufende Verfahren vor dem Bundesfinanzhof und dem Bundesverfassungsgericht beeinflussen, sofern die Gerichte ähnliche EU-rechtliche Maßstäbe anlegen. Für betroffene Unternehmen bedeutet das, dass sie steuerliche Risiken und mögliche Rückfragen nicht mehr nur auf Basis der bisherigen Praxis bewerten, sondern die europarechtliche Argumentation zumindest im Controlling-Kontext mitdenken müssen.
Parallel zur steuerrechtlichen Debatte zeigt der operative Teil des Immobiliengeschäfts, wie stark Portfolio- und Finanzierungsentscheidungen derzeit auseinanderlaufen. Vonovia meldet für das erste Halbjahr 2026 einen Wertzuwachs von 1,1 Prozent (ohne Investitionen) und einen Anstieg des bereinigten EBITDA um 2,4 Prozent auf rund 1.456,5 Millionen Euro. Treiber sind laut Bericht vor allem das Mietwachstum von 3,5 Prozent im Kernbereich sowie ein Plus von über 27 Prozent im Value-add-Segment. Finanzierungsseitig erweitert der Konzern sein Refinanzierungsvolumen auf rund 4,4 Milliarden Euro; die durchschnittliche Laufzeit liegt bei acht Jahren, der Kupon bei etwa 3,2 Prozent. Bis 2028 soll die Verschuldungsquote auf rund 40 Prozent sinken – ein Signal, dass der Umgang mit Refinanzierungszyklen und Kapitalmarktbedingungen weiterhin zentral gesteuert wird.
Auch bei LEG bleibt die Lage im Kern stabil, allerdings mit einer anderen Gewichtung. Das Bewertungsergebnis steigt um 0,7 Prozent; die Nettokaltmieten wachsen um 3,4 Prozent auf 473,4 Millionen Euro, was einer Durchschnittsmiete von 7,21 Euro pro Quadratmeter entspricht. Gleichzeitig fällt das operative Ergebnis nach Investitionen um 12,7 Prozent auf 110,5 Millionen Euro, weil vorgezogene Investitionen in den Bestand die Ergebnisrechnung belasten: Diese steigen um 10 Prozent auf 202 Millionen Euro. Gerade dieses Muster ist für 2026 typisch: Unternehmen können über Mieten kurzfristig profitieren, investieren aber teilweise frühzeitig, um spätere Sanierungs- und Instandhaltungsbedarfe glatter zu verteilen. Beide berichten zudem, dass sie ihre Prognosen für das Gesamtjahr 2026 bestätigen – ein Hinweis darauf, dass trotz schwankender Ergebniskennzahlen die Planungsannahmen noch konsistent sind.
Während Wohn- und Bestandsstorys unterschiedlich reagieren, zeigt der Blick auf Gewerbeimmobilien, wie empfindlich Ertragsprofile auf Zyklus- und Nachfrageeffekte wirken. Der HAMBORNER REIT verzeichnet Miet- und Pachterlöse, die um 1,3 Prozent auf 45,1 Millionen Euro sinken, und ein operatives Ergebnis aus der Vermietung, das um 4,4 Prozent auf 23,8 Millionen Euro fällt. Unter dem Strich steht sogar ein Periodenverlust von 13,7 Millionen Euro nach zuvor noch einem Gewinn; das Portfolio umfasst 63 Objekte mit einem Verkehrswert von rund 1,316 Milliarden Euro. Auch hier gelten die Jahresziele 2026 als bestehen – dennoch macht die Entwicklung deutlich, dass die Risikorechnung bei Gewerbe derzeit schneller durchschlägt, etwa weil Mietanpassungen und Neuvermietungen oft verzögert laufen und die Kostenbasis schwerer zu glätten ist.
So wie die Juristerei über Share Deals die Transaktionsperspektive verändert, prägt die Zinspolitik die Bewertungsrealität. Laut den im Bericht genannten EZB-Entscheidungen vom September 2025 lagen die Einlagefazilität bei 2,00 Prozent und der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,15 Prozent. Vor diesem Hintergrund setzen Gutachter zunehmend auf Sensitivitätsanalysen und berücksichtigen Schwankungen des Kapitalisierungszinses. Das ist eine direkte Reaktion auf eine anhaltende Transaktionsknappheit, denn wenn weniger Verkäufe stattfinden, werden Referenzwerte dünner und Bewertungsmodelle müssen stärker mit Bandbreiten arbeiten. Schon im Frühjahr 2025 deutete der Immobilienpreisindex eines Fachverbands für Pfandbriefe auf eine Stabilisierung hin – der Anstieg lag bei 3,9 Prozent. Die Halbjahresberichte großer Bestandshalter scheinen diesen Trend nun zu stützen, was allerdings nicht automatisch bedeutet, dass alle Segmentrisiken verschwinden: Besonders die Gewerbe-Seite bleibt anfällig, weil Cashflows dort häufig stärker von konjunkturellen Erwartungen abhängen.
Für Unternehmen verdichten sich aus beidem – Rechtsprechung und Zins-/Bewertungslogik – zwei praktische Konsequenzen. Erstens sollten Projekt- und Transaktionsmodelle bei Share Deals die potenzielle EU-rechtliche Angreifbarkeit stärker mit einpreisen, etwa indem steuerliche Annahmen dokumentiert und Szenarien für unterschiedliche Rechtsauslegungen vorbereitet werden. Zweitens müssen Bewertungs- und Due-Diligence-Prozesse den Kapitalisierungszins nicht als festen Wert behandeln, sondern als Parameter mit Bandbreite, weil genau diese Sensitivitäten derzeit den Unterschied zwischen „stabilem Marktgefühl“ und „tatsächlich schwankender Bewertung“ machen. Der nächste Schritt für die Branche ist damit weniger ein plötzlicher Richtungswechsel, sondern eine präzisere Abstimmung: zwischen operativen Portfolio-Kennzahlen, Finanzierungsstrategien und der juristischen Perspektive auf die Steuerlogik hinter Anteilsübertragungen.
Für Anleger gilt derweil, dass Prognosen nicht automatisch in Sicherheit übersetzen. Der Ausgang laufender gerichtlicher Prüfungen ist offen, und selbst auf operativer Ebene können Investitionszeitpunkte, Mietentwicklungen und Bewertungsannahmen die Ergebniskennzahlen spürbar verschieben. Unabhängig davon bleibt aber: Die Kombination aus EU-rechtlichem Impuls bei Share Deals und der weiterhin zinsgetriebenen Bewertungspraxis zwingt Unternehmen zu einer klareren Ableitung ihrer Annahmen – und zu einer schnelleren Dokumentation, wenn es später um steuerliche oder kaufmännische Rechtfertigung geht.
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