BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Immobilienbesitzer in Deutschland können ab 2026 von flexibleren Abschreibungsregeln profitieren. Das Bundesfinanzministerium hat die umstrittene Gutachterpflicht aufgehoben, was nach Urteilen des Bundesfinanzhofs zu einer deutlichen Erleichterung für Steuerzahler führt. Diese Änderung könnte die Steuerlast für viele Vermieter erheblich senken.
Das Bundesfinanzministerium hat eine bedeutende Änderung für Immobilienbesitzer angekündigt: Ab dem Steuerjahr 2026 wird die umstrittene Gutachterpflicht für die Verkürzung der Nutzungsdauer von Gebäuden aufgehoben. Diese Entscheidung folgt auf mehrere Urteile des Bundesfinanzhofs, die die bisherigen strengen Beweisanforderungen als nicht gesetzeskonform eingestuft hatten. Die neue Regelung ermöglicht es Vermietern, flexiblere Nachweise für höhere Abschreibungen zu erbringen, was die Steuerlast erheblich senken kann.
Die bisherigen Regelungen sahen vor, dass Vermieter, die eine höhere Abschreibung als die lineare AfA von 2 oder 3 Prozent geltend machen wollten, ein qualifiziertes Gutachten vorlegen mussten. Diese Vorgabe wurde von vielen als zu restriktiv empfunden und führte zu einem langjährigen Streit mit den Gerichten. Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass das Einkommensteuergesetz keine derart engen Beweisanforderungen kennt, was letztlich zur Aufhebung der Gutachterpflicht führte.
Für das Steuerjahr 2026 bedeutet dies, dass Eigentümer nun eine größere Methodenfreiheit haben. Ein qualifiziertes Gutachten ist weiterhin erforderlich, jedoch nicht mehr an eine bestimmte Gutachterklasse oder Methode gebunden. Die Bewertung muss von einer qualifizierten Person stammen und die technischen sowie wirtschaftlichen Faktoren, die die Lebensdauer des Gebäudes verkürzen, plausibel darlegen. Eine Ortsbesichtigung wird empfohlen, um spätere Beanstandungen zu vermeiden.
Experten erwarten, dass diese Änderung zu einer Welle von Neubewertungen führen wird. Besonders Besitzer älterer Immobilien könnten die neuen Regeln nutzen, um ihre Steuerlast zu optimieren. Die Methodenfreiheit eröffnet spezialisierten Dienstleistern neue Möglichkeiten, Abschreibungsgutachten zu günstigeren Konditionen anzubieten. Dennoch wird Vermietern geraten, auf Experten mit nachweislicher Erfahrung in steuerlich anerkannten Bewertungen zu setzen, da die Finanzämter die neuen Gutachten genau prüfen werden.
Mit der Rücknahme des Erlasses von 2023 hat das Finanzministerium die Verwaltungspraxis wieder in Einklang mit der Immobilienmarkt-Realität und der höchstrichterlichen Rechtsprechung gebracht. Diese Entwicklung könnte nicht nur die Steuerlast für viele Vermieter senken, sondern auch den Immobilienmarkt insgesamt beleben, da Investitionen in Bestandsimmobilien attraktiver werden.
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