MIAMI BEACH / LONDON (IT BOLTWISE) – Kolter Group und BH Group stehen kurz vor dem Abschluss ihrer Konsolidierung einer Strand-Wohnanlage in Miami Beach. Das Joint Venture hält inzwischen die Mehrheit der Einheiten im Port Royale Condo an der 6969 Collins Avenue im Stadtteil North Beach. Seit Juli flossen 61,6 Millionen US-Dollar für den Erwerb von 163 der 172 Einheiten. Die Fläche soll zu einem neuen, luxuriösen Eigentumswohnungskomplex umgebaut werden.
Die Konsolidierungsstrategie von Kolter Group und BH Group in Miami Beach wirkt wie ein klassischer Schritt in Richtung “Development by Control”: Wer genügend Einheiten in einem bestehenden Condo-Gebäude bündelt, kann den Umbau von einer bloßen Idee in ein konkretes Projekt verwandeln. Das Joint Venture hält nun die Mehrheit der Einheiten im Port Royale Condo-Gebäude an der 6969 Collins Avenue in North Beach. Damit nähert sich das Konsortium der vollständigen Übernahme der Strandfläche an, die für einen luxuriösen Eigentumswohnungskomplex neu entwickelt werden soll.
Der aktuelle Stand wird über eine Auswertung von Immobiliendaten sichtbar, die das Unternehmen Vizzda analysiert hat. Laut dieser Datenanalyse wurden seit Juli 61,6 Millionen US-Dollar gezahlt, um 163 der insgesamt 172 Einheiten im Port Royale Condo-Gebäude zu erwerben. Solche Zahlen sind in der Immobilienpraxis nicht nur “Buchhaltung”, sondern steuern auch die Projektlogik: Sobald der Eigentümeranteil aus Sicht der Entwicklung hoch genug ist, wird der Weg für Entmietung, Abrissplanung und Neugestaltung deutlich realistischer. Parallel dazu erweitert die Gruppe damit eine bereits vorhandene Flächenbasis, die sich über etwa 2 Acres entlang des Strandes zwischen der 69. und 71. Straße erstreckt und zwei benachbarte Hotels umfasst.
Die Übernahme steht zudem nicht isoliert da, sondern fügt sich in eine Serie vorheriger Zukäufe und Finanzschritte ein. Bereits 2023 hatte Kolter das Normandy Plaza Hotel mit einer Fläche von 34.980 Quadratfuß für 18 Millionen US-Dollar erworben. Das 1950 erbaute, dreistöckige Gebäude liegt an der 6985 Collins Avenue. Im Januar dieses Jahres folgte dann der Kauf der Crystal Beach Suites: Eine mit dem Joint Venture verbundene Einheit zahlte 26 Millionen US-Dollar für das vierstöckige Objekt mit 1936er Baujahr an der 6979 Collins Avenue. Im Juli kamen schließlich weitere 7.600 Quadratfuß Gewerbeeinheiten im gleichen Gebäude hinzu, bewertet mit 14,4 Millionen US-Dollar.
Auch die Finanzierung deutet darauf hin, dass das Projekt in eine neue Phase rückt. Wells Fargo erhöhte diese Woche einen Kredit für die genannten Immobilien auf 83,2 Millionen US-Dollar und verdoppelte damit den Darlehensbetrag gegenüber der ursprünglich im Januar ausgestellten Hypothek. Solche Anpassungen sind häufig ein Signal, dass Sicherheitenbewertungen, Projektkostenannahmen oder der Zeitplan aktualisiert wurden und nun eine höhere Kapitalbasis benötigt wird. Unmittelbar anschlussfähig ist das durch die Ankündigung: Die Entwickler reichten letzte Woche Pläne für den Abriss des Normandy Plaza Hotels ein. Bereits 2025 sollen Baupläne für ein 37-Einheiten-Eigentumswohnungsprojekt auf einem Teil des Grundstücks folgen, entworfen von Kobi Karp.
Für die Port-Royale-Umnutzung konkretisiert sich damit auch die Nutzungsdichte. Das 17-stöckige Projekt soll 947 Quadratfuß Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss sowie 86 Parkplätze umfassen. Damit positioniert sich die Planung als Weiterentwicklung des Luxus-Segments in North Beach, einem Viertel, das als vergleichsweise ruhig und bislang noch eher bezahlbar gilt. Inhaltlich wichtig ist dabei: Der Umbau betrifft nicht nur ein “leeres” Grundstück, sondern ein Gebäude mit Vergangenheit und Risiko-Shadow. Das 55 Jahre alte Port-Royale-Gebäude musste bereits vor fünf Jahren evakuiert werden, nachdem es als unsicher eingestuft worden war.
Die Evakuierung erfolgte im Kontext einer höheren Aufmerksamkeit nach dem tödlichen Einsturz des nahegelegenen Champlain Towers South Condo-Gebäudes im Jahr 2021. In der Folge rücken bei solchen Projekten oft nicht nur Ästhetik und Ausstattung in den Vordergrund, sondern auch die Frage, wie Eigentümergemeinschaften mit Sanierungs- und Rücklagenanforderungen umgehen. Die aktuellen Verkäufe der Eigentumswohnungen stehen dabei wahrscheinlich im Zusammenhang mit staatlichen Reformen, die nach 2021 verabschiedet wurden und die Wartungsgebühren für viele Eigentümer erhöhten. Für manche Eigentümer kann das den Verkauf wirtschaftlich attraktiver machen, wenn sie nicht bereit sind, höhere laufende Kosten langfristig zu tragen.
Dass Kolter Group und BH Group dabei häufige Kooperationspartner sind, zeigt sich auch in der weiteren Pipeline: Erst letzten Monat sicherten sie sich dem Bericht zufolge einen Baukredit in Höhe von 197 Millionen US-Dollar für ein Boutique-Luxus-Kondominium in Naples. Für Entscheider in der Immobilien- und Finanzierungssparte ist das vor allem aus Timing-Sicht relevant: Wer gleichzeitig Grundstücksrechte bündelt, Finanzierungssignale aufstockt und Abriss- sowie Einreichungsprozesse vorbereitet, reduziert die Lücke zwischen “Kontrolle” und “Bau”. Gleichzeitig unterstreicht die Rolle der datenbasierten Auswertung durch Vizzda, wie stärker datengetriebene Transparenz in den Markt hineinwirkt – vom Umfang der Einheitenerwerbe bis zur Bewertung, wie nah ein Joint Venture an der tatsächlichen Entwicklungsfähigkeit herankommt.
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