LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Immobilienmarkt bleibt laut LBBW Research stark segmentiert, mit spürbarem Druck auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Während ein knappes Wohnungsangebot die Preise stützt, hat sich die Erholungsdynamik im Wohnsegment deutlich abgeschwächt. Im Gewerbebereich wirken zudem Leerstende und veränderte Anforderungen durch hybrides Arbeiten zusammen. Für 2026 erwartet das Research in Summe nur verhaltene Impulse und verweist auf hohe Finanzierungs- und Baukosten.
Der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich in der aktuellen Lage nicht als einheitliches Gesamtbild, sondern als Zusammenspiel gegensätzlicher Teilmärkte. Genau diese Segmentierung steht im Mittelpunkt des jüngsten Immobilien Quarterly von LBBW Research. Während Gewerbeimmobilien – vor allem im Büro- und Einzelhandelsbereich – mit gedämpfter Nachfrage, steigenden Leerständen und einer insgesamt spürbaren Unsicherheit konfrontiert sind, bleibt der Wohnungsmarkt vor allem durch ein limitiertes Angebot stabil. Auffällig ist dabei nicht nur die Richtung der Preisbewegungen, sondern auch die Geschwindigkeit: Zwar steigen Wohnimmobilienpreise weiterhin, doch die Dynamik der Erholung hat nachgelassen.
Dr. Moritz Kraemer, Chefvolkswirt der LBBW, ordnet die Entwicklung als strukturelle Marktspaltung ein. Im Bürosegment treffen demnach Veränderungen in der Nachfragestruktur auf ein Überangebot an Flächen. Das bedeutet praktisch: Selbst wenn die Konjunktur sich zeitweise stabilisiert, bleibt die Frage nach der optimalen Flächennutzung häufig offen. Im Wohnungsmarkt verhindert das knappe Angebot zwar stärkere Preisrückgänge, gleichzeitig bremsen dort aber hohe Kosten und Finanzierungshürden die generelle Entwicklung. Damit entsteht ein Muster, das in vielen Asset-Deckungen sichtbar ist: Nachfrage kann sich erholen, aber die Kapitalseite (Finanzierung und Baukosten) entscheidet in der Breite oft über Tempo und Volumen.
Für Gewerbeimmobilien prognostiziert das Research 2026 insgesamt nur einen langsamen Fortschritt. Besonders unter Druck bleiben Büro- und Einzelhandelsimmobilien, während einzelne Segmente vergleichsweise resilient wirken – etwa Rechenzentren. Gerade diese Differenzierung ist wichtig, weil sie zeigt, dass es nicht um „Gewerbe“ als ein homogenes Anlageklassesignal geht. Auch Logistikimmobilien entwickeln sich laut Bericht differenziert, was auf unterschiedliche Standortprofile und Nutzungsanforderungen hindeutet. Im Bürosegment seien Kapitalwerte seit dem zyklischen Höhepunkt Ende 2021 signifikant gesunken; parallel dazu steigen die Leerstände in deutschen Metropolen weiter an und erreichen in den sieben größten Städten durchschnittlich knapp zehn Prozent.
Technisch und nachfrageseitig lässt sich der Druck auf Büros vor allem über das Nutzungsmodell erklären. Kraemer verweist darauf, dass das hybride Arbeitsmodell die Anforderungen an Büroflächen verändert. Was bleibt gefragt, sind Objekte mit modernen Ausstattungen, flexibler Nutzbarkeit, hoher Energieeffizienz und guter Anbindung. Ältere Gebäude mit Sanierungsbedarf, geringer Flächenflexibilität oder suboptimaler Lagequalität geraten dagegen zunehmend unter Druck. Der Punkt ist nicht, dass „der Büromarkt“ pauschal schlecht funktioniere, sondern dass er sich ausdifferenziert: Moderne, zentral gelegene Flächen mit hoher Aufenthaltsqualität können sich weiterhin behaupten. Daneben gewinnt die Umnutzung dauerhaft schwach nachgefragter Büro- und Handelsflächen an Relevanz, etwa in Wohn-, Bildungs-, Hotel-, Medizin- oder Gastronomieflächen.
Im Wohnungsmarkt bleibt der Angebotsmangel der zentrale Stabilitätsfaktor. Die Nachfrage trifft weiter auf ein unzureichendes Angebot, was die Preise stützt. Gleichzeitig hat sich die Erholungsdynamik merklich verringert: Für 2026 prognostiziert das LBBW Research ein Preisplus von maximal drei Prozent. Kraemer stellt dazu heraus, dass der Wohnungsmangel zwar stärkere Preisrückgänge verhindert, eine kräftige Erholung jedoch ausbleibt. Dahinter stehen vor allem hohe Finanzierungs- und Baukosten, die Käufer, Investoren und den Neubau gleichermaßen bremsen. Selbst wenn die Zahl der Baugenehmigungen hoch bleibt, bedeutet das nicht automatisch eine schnelle Entspannung, weil die wirtschaftliche Realisierung neuer Projekte durch steigende Bau- und Finanzierungskosten, komplexe Verfahren, begrenzte öffentliche Finanzierungsspielräume sowie hohe regulatorische Anforderungen erschwert wird.
Die politische Debatte um bezahlbaren Wohnraum verstärkt den Handlungsdruck, ohne das Grundproblem sofort zu lösen: Aus Sicht des LBBW Research besteht die primäre Herausforderung darin, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Die Diskussion um mögliche Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen in Berlin dient dabei als aktueller Marker, dass bezahlbares Wohnen in der öffentlichen Agenda eine höhere Priorität bekommt. Kraemer betont, dass die Wohnungsfrage nicht durch Eingriffe in bestehende Bestände zu lösen sei; entscheidend seien verlässliche rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, beschleunigte Verfahren und tragfähige Lösungen für bezahlbares Bauen. Das erfordert laut Bericht ein besseres Zusammenspiel von öffentlicher Hand, Wohnungswirtschaft und privaten Investoren.
Für den weiteren Jahresverlauf bleibt das Umfeld anspruchsvoll, weil sich verschiedene Einflussfaktoren überlagern. Erste Signale einer konjunkturellen Stabilisierung treten laut Bericht gegen geopolitische Risiken, Inflationsgefahren und ein weiterhin erhöhtes Zinsniveau zurück. Eine schnelle Rückkehr zu Marktbedingungen früherer Jahre erwartet das Research nicht. Für Unternehmen und Investoren bedeutet das vor allem eins: Erfolg am Immobilienmarkt setzt eine präzise Analyse von Standort, Objektqualität und Nutzungskonzept voraus. Je größer die Segmentunterschiede ausfallen, desto weniger funktioniert eine pauschale Annahme über „die“ Immobilienentwicklung. Stattdessen werden realistische Preisvorstellungen, belastbare Vermietungs- oder Nutzungsszenarien und ein langfristiger Ansatz zur Kernkompetenz.
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