HELSINKI / LONDON (IT BOLTWISE) – Union Investment hat die offizielle Baugenehmigung für die Umwandlung des denkmalgeschützten Bürogebäudes „Proffa“ erhalten. Aus rund 3.160 Quadratmetern Bürofläche wird ein Hotel mit 84 Zimmern, das über einen langfristigen Mietvertrag mit der Ruby Group (30 Jahre) abgesichert ist. Insgesamt investiert das Unternehmen rund 11,5 Millionen Euro in die Neupositionierung. Die Fertigstellung ist für Ende 2027 geplant.
Union Investment setzt in Helsinki auf aktives Asset Management: Das Unternehmen will das denkmalgeschützte Bürogebäude „Proffa“ aus dem Stadtzentrum heraus in ein Hotelprojekt überführen. Die offizielle Baugenehmigung liegt laut Mitteilung bereits vor, damit verschiebt sich das Vorhaben vom Planungs- in den Umsetzungsmodus. Inhaltlich steht dabei weniger ein reines Flächen-Update im Vordergrund, sondern eine grundlegende Nutzungsänderung, die Architektur, Grundrisse und Betriebskonzept gleichzeitig neu ausbalancieren muss.
Der Kern der Umstellung ist die neue Flächenlogik: Aus einer Bürofläche von rund 3.160 Quadratmetern entsteht ein Hotel mit insgesamt 84 Zimmern. Für die langfristige Sicherung des Cashflows wurde zudem ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von 30 Jahren mit der Ruby Group abgeschlossen, einem erfahrenen Hotelbetreiber. Solche langlaufenden Strukturen sind in der Immobilienstrategie häufig der Hebel, um Planbarkeit zu erhöhen; bei einer Umnutzung kommt hinzu, dass Betreiberwissen bei Themen wie Zimmerzuschnitt, Verkehrsflächen und Standards der operativen Abläufe besonders stark mit den baulichen Möglichkeiten zusammenpassen muss.
Finanziell adressiert Union Investment die Neupositionierung mit einer Investitionssumme von rund 11,5 Millionen Euro, die Fertigstellung ist für Ende 2027 vorgesehen. Im Erdgeschoss bleibt dabei ein Teil der Gewerbeflächen erhalten, während andere Bereiche neu ausgerichtet werden sollen, um Attraktivität und Funktionalität zu verbessern. Genau diese Mischung aus Bewahren und Umbauen ist bei denkmalgeschützten Objekten entscheidend: Denn je mehr tragende Strukturen, gestalterische Elemente oder ursprüngliche Raumverläufe erhalten bleiben müssen, desto stärker verschiebt sich die Planungsarbeit in Richtung präzise abgestimmter Eingriffe statt „freier“ Grundrissoptimierung.
Technisch und konzeptionell war die Ausgangslage laut Projektverantwortlichen anspruchsvoll. Als Grund nennen sie den ursprünglichen baulichen Schnitt aus der Wohnnutzung, den anteiligen Denkmalschutz, viele tragende Wände sowie verwinkelte Flächen. Der technische Projektleiter betont damit ein typisches Muster bei historischen Beständen: Nicht das Zielbild (84 Zimmer) ist das schwierigste, sondern die Pfade dorthin – etwa wie Erschließung, Brandschutzkonzept, Haustechnik und die für Hotellerie übliche Zimmer- und Nasszellenlogik in die vorhandenen Baukörper integriert werden. Nach intensiven Analysen unterschiedlicher Hotelbetreiberkonzepte wurde die Ruby Group ausgewählt, weil das Unternehmen Erfahrung bei der Umnutzung historischer Gebäude an zentralen Standorten mitbringt; außerdem wurde ein Generalunternehmer gewonnen, der bereits hochwertige Hotelumbauten realisiert hat.
Auch die Historie des Gebäudes liefert Kontext für die Komplexität: „Proffa“ wurde 1900 vom Architekten Theodor Höijer ursprünglich als Wohngebäude konzipiert, später mehrfach erweitert und in den 1970er-Jahren für die Bünronutzung umgewandelt. Die letzte Modernisierung datiert auf das Jahr 2008. Diese Zeitschichten sind in der Praxis relevant, weil sich mit jeder Nutzungsänderung die Anforderungen an Statik, Leitungsführung, Raumgrößen und Erschließung verändert haben. Heute kommt zusätzlich die Lage ins Spiel: Das Objekt befindet sich in prominenter Ecklage im Stadtzentrum von Helsinki, fußläufig zum Kamppi Zentrum, das eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr bietet. Für ein Hotel ist diese Erreichbarkeit ein operativer Standortfaktor, der sich unmittelbar auf Nachfrageprofile auswirken kann.
Über den konkreten Umbau hinaus zeigt der Fall, wie sich Hospitality-Strategien mit Immobilien-Portfolios verzahnen lassen: Das Gebäude ist seit 2019 Bestandteil des Offenen Immobilien-Spezialfonds DIFA-Fonds Nr. 3. Die nun eingeleitete Nutzungsänderung zielt darauf ab, dem Fonds langfristig einen stabilen Cashflow zu sichern und zugleich die Qualität der Immobilie spürbar zu steigern. Daneben setzt Union Investment auf einen sekundären Effekt, der in solchen Projekten häufig unterschätzt wird: Durch die Aufwertung der Immobilie sollen die Rahmenbedingungen für die Neu- und Nachvermietung der Bestandsflächen im Erdgeschoss verbessert werden. Für die Branche ist das ein Hinweis darauf, dass sich Rendite- und Risikologik nicht nur über reine Kapitalmärkte steuern lässt, sondern auch über die Fähigkeit, Nutzungskonzepte technisch sauber in historische Gebäude zu übersetzen – und dabei gleichzeitig den Betreiber so auszuwählen, dass aus Grundrissrestriktionen kein Betriebsrisiko wird.
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