BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Für viele Büromärkte in Deutschland kippt die Entwicklung: Im ersten Halbjahr 2026 gingen die Flächenumsätze in den meisten der untersuchten Städte zurück, während der Leerstand zulegte. Gleichzeitig stieg die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete messbar an. Die Mischung aus abwartender Vermieternachfrage, neuen Arbeitsmodellen und einer weiterhin zögerlichen Konjunkturerholung setzt den Markt spürbar unter Spannung. Besonders deutlich zeigt sich die Diskrepanz zwischen Umsatzrückgang und Mietsteigerung in mehreren Regionen.
Im ersten Halbjahr 2026 zeigt der deutsche Büromarkt ein widersprüchliches Bild: Während der Flächenumsatz in den meisten untersuchten Städten sank, meldeten die DIP-Immobilien-Partner zugleich steigende Spitzenmieten. Grundlage ist die Auswertung von insgesamt 15 Büromärkten, darunter Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart sowie kleinere und mittelgroße Standorte wie Magdeburg oder Freiburg. Diese Kombination ist für Entscheider besonders relevant, weil sie auf eine Verschiebung im Verhandlungsgefüge hindeutet: weniger Bewegung auf der Umsatzseite, aber weiterhin Preisstützung bei Premiumflächen.
Der Gesamtbüroflächenumsatz inklusive Eigennutzer erreichte im ersten Halbjahr 2026 rund 1,59 Millionen Quadratmeter. Das entspricht einem Rückgang um etwa 6,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, in dem noch 1,69 Millionen Quadratmeter umgesetzt wurden. Die im Jahr 2025 kurz beobachtete Erholungsphase setzte sich damit nicht fort. Parallel dazu kletterte der Büroflächenleerstand in den DIP-Märkten innerhalb eines Jahres um rund 11,2 Prozent auf etwa 9,88 Millionen Quadratmeter. In der Folge stieg die Leerstandsquote von 6,4 Prozent Ende Juni 2025 auf nun 7,3 Prozent.
Für die Mietentwicklung ist der nächste Schritt entscheidend: Trotz steigender Leerstände wurden höhere Preise für Spitzenlagen ausgewiesen. Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete legte gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 1,44 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 4,7 Prozent auf rund 31,79 Euro pro Quadratmeter zu. Im ersten Halbjahr 2025 lag dieser Wert noch bei etwa 30,35 Euro pro Quadratmeter. Auch innerstädtische Lagen entwickelten sich positiv: Die mittlere Miete stieg dort um 2,5 Prozent auf 19,71 Euro pro Quadratmeter. Für Portfolios und Neubewertungen bedeutet das, dass die Mietlogik nicht einfach mit dem Leerstand „mitläuft“, sondern stark von Angebotsqualität und Nachfragesegmenten getrieben wird.
Aus Marktsicht lässt sich die Spannung vor allem über die Nachfragehaltung erklären. In der Auswertung wird eine abwartende Position vieler Büromieter als Treiber genannt, unterstützt durch anhaltende geopolitische Unsicherheit mit Preissteigerungen bei Öl, Gas und Rohstoffen sowie eine zögerliche konjunkturelle Erholung. Dazu kommt der zunehmende Einfluss flexibler Arbeitsmodelle wie New Work und Homeoffice, die Unternehmen dazu bewegen, die benötigte Bürofläche zu reduzieren. Dieser Mix erklärt auch, warum sich die Flächenverteilung regional unterscheidet: Wo Unternehmen stärker investieren oder Flächenwechsel anstoßen, kann der Umsatz trotz schwächerer Gesamtstimmung steigen.
Besonders auffällig sind die Ausnahmen innerhalb der untersuchten Städte. Berlin und München verzeichneten steigende Flächenumsätze, während in vielen anderen Standorten Rückgänge dominierten. Berlin legte um 55 Prozent zu und wurde mit rund 380.000 Quadratmetern zur umsatzstärksten Stadt; München folgte mit rund 355.000 Quadratmetern und einem Plus von 24 Prozent. Düsseldorf blieb mit einem Rückgang von lediglich 4 Prozent relativ stabil. Dagegen verlor Frankfurt am Main deutlich: Der Rückgang beim Flächenumsatz betrug 49 Prozent. Karlsruhe verzeichnete einen Rückgang von 74 Prozent, wobei die starke Veränderung in beiden Fällen auf Stichtagseffekte im Jahr 2025 zurückgeführt wird, die damals zu überdurchschnittlichen Umsätzen geführt hätten.
Auch innerhalb der „Big Seven“ zeigt sich eine divergente Entwicklung. Dazu zählen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Der Gesamtflächenumsatz in diesen sieben Märkten lag im ersten Halbjahr 2026 bei 1,37 Millionen Quadratmetern, das ist ein geringfügiger Rückgang um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr (1,39 Millionen Quadratmeter). Dadurch stieg ihr Anteil am gesamten DIP-Büromarkt auf 86 Prozent, nach 82 Prozent im Vorjahr. Auf der Angebotsseite nahm die Dynamik aber ebenfalls zu: Der Anteil der „Big Seven“ am Leerstand verschob sich nach oben, die Angebotsreserve erhöhte sich dort um rund 0,77 Millionen Quadratmeter auf etwa 8,20 Millionen Quadratmeter, während die Leerstandsquote von 7,7 Prozent auf 8,4 Prozent anstieg.
In den acht weiteren DIP-Büromärkten außerhalb der „Big Seven“ fielen die Umsatzrückgänge deutlicher aus: Der Flächenumsatz sank um 28 Prozent auf 222.000 Quadratmeter gegenüber 307.500 Quadratmetern im Vorjahr. Diese gleichgerichteten Umsatzrückgänge deuten darauf hin, dass die schwächere Konjunktur kleinere und mittelgroße Standorte überdurchschnittlich trifft. Gleichzeitig nahm der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in allen 15 Standorten im Jahresverlauf um 996.900 Quadratmeter zu, was einem Anstieg von 11 Prozent auf rund 9,9 Millionen Quadratmeter entspricht. Die durchschnittliche Leerstandsquote wuchs damit von 6,4 Prozent auf 7,3 Prozent. Insgesamt zeichnet sich also ein Marktbild ab, in dem der Preis für begehrte Flächen steigt, während das verfügbare Angebot zugleich spürbar wächst und die Vermarktungswege länger werden.
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