BOCHUM / LONDON (IT BOLTWISE) – Vonovia berichtet für das erste Halbjahr 2024 einen spürbaren Rückenwind aus höheren Mieten. Neben der Vermietung entwickelten sich auch Zusatzleistungen deutlich besser als im Vorjahreszeitraum. Der bereinigte Gewinn sinkt dennoch, weil höhere Finanzierungskosten stärker drücken. Für das laufende Jahr bleibt das Unternehmen beim Ergebnisziel zwar grundsätzlich auf Kurs, beim Mietwachstum wegen des Berliner Mietspiegels agiert es vorsichtiger.
Höhere Mieten liefern Vonovia im ersten Halbjahr spürbaren operativen Auftrieb, allerdings nicht in jeder Kennzahl gleichermaßen. Der Bochumer Wohnimmobilienkonzern führt sein Plus vor allem auf die Kerngeschäfte Vermietung und Value-add zurück und stellt dabei heraus, dass man die starke Entwicklung in diesen Bereichen fortgesetzt habe. Gleichzeitig verweist das Management darauf, dass sich aus dem geringeren Tempo bei Vertriebsaktivitäten ein Ausgleich ergab, was in der Praxis bedeutet: Neue oder stärker vermarktete Einheiten müssen nicht die einzige Stellschraube bleiben, wenn die Bestandsmieten bereits steigen.
Im Detail zeigt sich die Wirkung der Preisentwicklung: Die monatliche Miete stieg laut Unternehmensangaben in den ersten sechs Monaten bis Ende Juni im Jahresvergleich im Schnitt auf 8,51 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Plus von 3,5 %. Für Deutschland nennt Vonovia 8,32 Euro pro Quadratmeter als Durchschnitt, also ebenfalls ein spürbares Niveau, das insbesondere in Ballungsgebieten auf eine hohe Nachfrage trifft. Für ein börsennotiertes Wohnungsunternehmen ist das mehr als nur ein Schlagwort, denn Mietsteigerungen wirken direkt auf Cashflow-Profile, beeinflussen Werttreiber in Portfolios und verschieben die Planungssicherheit für Folgeinvestitionen.
Operativ kommt der Effekt auch in den Ergebniszahlen an: Der bereinigte Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) stieg im Jahresvergleich um 2,4 % auf 1,45 Milliarden Euro. Entscheidend ist hier neben dem Vermietungsgeschäft, dass auch Dienstleistungen rund um die Immobilie laut Mitteilung gut liefen. Das ist für viele Investorinnen und Investoren ein wichtiger Unterschied, weil Value-add nicht nur aus Mieterhöhungen besteht, sondern häufig aus effizienteren Betriebsprozessen, zusätzlichen Services und einer aktiveren Bewirtschaftung. Anders als im Bestandsbereich war das Segment Development dagegen weniger erfreulich: Vonovia verdient dort deutlich weniger, begründet durch Marktunsicherheiten, die auch im Neubau spürbar seien.
Gleichzeitig muss Vonovia ein zweites, gegenläufiges Thema einpreisen: höhere Finanzierungskosten. Unter dem Strich fiel der auf die Aktionäre entfallende bereinigte Gewinn im ersten Halbjahr vor allem deswegen um knapp fünf Prozent auf rund 772 Millionen Euro zurück. Damit bleibt der Effekt der Mietseite zwar tragend, wird aber im Ergebnis durch den Kapitalmarktkanal überlagert. Besonders relevant ist außerdem, dass Vonovia zwar für das laufende Jahr die Ergebnisziele bestätigt, beim Mietwachstum jedoch vorsichtiger wird. Hintergrund ist der Berliner Mietspiegel: Wenn ein regulatorisches oder steuerndes Instrument das Tempo der Anpassungen bremst, kann selbst eine grundsätzlich starke Nachfrage nicht 1:1 in beschleunigte Durchschnittsmieten übersetzt werden.
Neben dem laufenden Geschäft spielt bei Vonovia auch das Kapitalmanagement über Verkäufe eine Rolle. Im ersten Halbjahr realisierte das Unternehmen Verkäufe in Höhe von rund 700 Millionen Euro. Dazu zählt auch der Verkauf des Minderheitsanteils an Vesteda Residential Fund, wobei Vonovia sich 2020 mit 2,6 % an diesem niederländischen Wohnungsportfolio beteiligt hatte. Insgesamt seien Veräußerungen von 400 Millionen Euro bereits abgeschlossen; das Geld soll wie geplant zum Schuldenabbau bis 2028 beitragen. In der Logik vieler Wohnimmobiliengesellschaften dient genau diese Kombination – operative Stabilität durch Mieten und Portfolio-Optimierung durch Verkäufe – dazu, Zins- und Refinanzierungsrisiken abzufedern und Spielräume für zukünftige Maßnahmen zu erhalten.
Auch die Portfoliostruktur liefert Kontext für die Zahlen. Ende Juni hielt Vonovia mehr als 528.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich; das waren fast 5.000 Einheiten weniger als im Vorjahreszeitraum. Dieser Rückgang verdeutlicht, dass die Strategie nicht nur Wachstum über Neubau anstrebt, sondern aktiv Portfolios justiert. Für die zweite Jahreshälfte rechnet der Manager damit, dass Vertriebs- und Verkaufsaktivitäten sowohl im Neubau als auch beim Verkauf einzelner Wohnungen an Fahrt gewinnen werden. Entscheidend wird sein, wie stark sich der Berliner Mietspiegel tatsächlich in der Jahresdynamik niederschlägt und ob die gute Entwicklung bei Dienstleistungen die operativen Effekte aus dem Bestandsmanagement weiter stützen kann, während zugleich die Finanzierungskosten im Ergebnisverlauf den Takt vorgeben.
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