FRANKFURT-BORNHEIM / LONDON (IT BOLTWISE) – AfA-Gutachten sollen Vermietern helfen, statt pauschal 50 Jahre eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Für 2026 werden häufig Beträge von 699 Euro als Festpreis bis zu über 2.000 Euro bei lokalen Sachverständigen genannt. Entscheidend ist dabei laut Darstellung nicht der beworbene Grundpreis, sondern der Endpreis inklusive Besichtigung. Anhand einer Beispielrechnung lassen sich die steuerlichen Effekte bei einer Restnutzungsdauer von 27 statt 50 Jahren konkretisieren.
Wer als Vermieter die Absetzung für Abnutzung (AfA) berechnet, stößt in der Praxis oft auf einen harten Standardwert: Ohne geeigneten Nachweis geht die Finanzverwaltung typischerweise von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus und setzt darauf 2 Prozent pro Jahr an. Genau dieser Mechanismus ist der Ausgangspunkt für AfA-Gutachten, weil sie nicht das Baujahr „als Schicksal“ behandeln, sondern die tatsächliche Restnutzungsdauer eines konkreten Objekts belegen sollen. Der rechtliche Hebel liegt dabei in der Möglichkeit zum Gegenbeweis durch ein Gutachten, wenn sich die pauschale Annahme mit belastbaren Ermittlungsergebnissen widerlegen lässt.
Für 2026 werden in der Praxis sehr unterschiedliche Preisniveaus genannt: Ein Festpreis-Modell wird mit 699 Euro beworben, während andere Anbieter je nach Aufwand und Region auch über 2.000 Euro verlangen können. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen „Grundpreis“ und Endpreis. Denn der Zahlungsbetrag hängt nicht nur von der eigentlichen Gutachtenerstellung ab, sondern auch von Positionen wie Ortsbesichtigung, Fahrtkosten sowie der abschließenden Dokumentation, die der Sachbearbeitung die Nachvollziehbarkeit ermöglicht. Wer also nur den niedrigsten Einstiegspreis vergleicht, verfehlt nach dieser Darstellung leicht die reale Budgetplanung im konkreten Fall.
Technisch und prozessual besteht ein anerkennungsfähiges AfA-Gutachten aus mehreren Bausteinen, die zusammen eine gerichtsfeste Herleitung ermöglichen sollen. Im Kern geht es um Qualifikation und Verwertbarkeit: Genannt wird etwa eine öffentliche Bestellung oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Ebenso zentral ist die Ortsbesichtigung – und zwar nicht als reine Schreibtischrechnung, sondern als Ermittlung innen und außen. Die Herleitung soll zudem nach den Vorgaben aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erfolgen, also aus dem tatsächlichen Zustand und dem Modernisierungsgrad, nicht lediglich aus dem Baujahr. Ergänzend kommt typischerweise ein Begleitschreiben hinzu, das die Herleitung für den Sachbearbeiter ohne Umwege verständlich machen soll.
Was das finanziell bedeuten kann, zeigt eine Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt-Bornheim: Das Objekt wird mit Baujahr 1910, einem Kaufpreis von 620.000 Euro und einem Gebäudeanteil von 80 Prozent beschrieben. Aus der genannten Annahme ergibt sich statt einer AfA über 50 Jahre eine Restnutzungsdauer von 27 Jahren, was zu einer AfA von 18.370 Euro pro Jahr führen soll. In der Rechnung wird bei einem angenommenen 42-Prozent-Steuersatz eine jährliche Steuerersparnis von rund 3.549 Euro abgeleitet; über zehn Jahre summiert sich das dem Modell nach auf etwa 35.492 Euro. Solche Werte bleiben natürlich modellabhängig, weil Restnutzungsdauer und steuerliche Rahmenbedingungen im Einzelfall variieren; genau deshalb wird in der Praxis häufig ein AfA-Rechner als Planungsinstrument genutzt, um Annahmen vorab gegeneinander zu stellen.
Die rechtliche Grundlage wird in der Darstellung über § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sowie § 11c EStDV verortet, ergänzt um die Anforderungen der Verwaltung in einem BMF-Schreiben vom 22.02.2023. Auch die höchstrichterliche Linie wird aufgegriffen: Der Bundesfinanzhof habe Privatgutachten ausdrücklich zugelassen (Stichworte aus der Darstellung sind IX R 25/19 und IX R 14/23). Zusätzlich wird auf eine Entscheidung des Finanzgerichts Münster verwiesen, in der eine Nutzungsdauer von 23 statt 50 Jahren anerkannt worden sein soll (genannt wird 14 K 654/23 E). Für Vermieter ist das vor allem deshalb relevant, weil es zeigt, dass die Nutzungsdauer nicht zwingend am „Default“ festklebt – sofern das Gutachten die geforderten Kriterien erfüllt und die Herleitung plausibel dokumentiert.
Neben Preis und Inhalt spielt in der Praxis auch die Umsetzungsgeschwindigkeit eine Rolle, weil die steuerliche Wirkung an den Zeitpunkt der Anerkennung gekoppelt sein kann. Genannt wird eine Fertigstellung innerhalb von 7 Werktagen nach der Besichtigung; alternativ werden schnellere Varianten wie Express in 3 Werktagen oder eine „Turbo“-Abwicklung innerhalb von 24 Stunden angeboten. Für die Entscheidung im Unternehmen (oder im steuerlichen Setup von Vermietern) ist das deshalb mehr als eine Komfortfrage: Je früher das Gutachten verfügbar ist, desto eher kann es in laufende Erklärungs- oder Korrekturprozesse einfließen. Ergänzend wird im Preisrahmen auch eine Nachbesserung beschrieben, falls der Inhalt im Verfahren nicht sofort akzeptiert wird.
Für die Marktseite lässt sich daraus ein klarer Handlungsimpuls ableiten: AfA-Gutachten werden nicht mehr nur als „Einmal-Dokument“ verstanden, sondern als gezielte Maßnahme zur steuerlichen Optimierung der Abschreibung über die Nutzungsdauer. Gleichzeitig lohnt sich ein genauer Blick auf die Vergütungssystematik, weil die Preisspanne von 699 Euro bis über 2.000 Euro in der Darstellung vor allem durch die enthaltenen Leistungen erklärbar gemacht wird. Vermieter können damit ihre Erwartungshaltung steuern: Nicht der beworbene Einstiegspreis steht am Ende, sondern die vollständige Leistung inklusive Besichtigung, Herleitung und korrespondierender Unterlagen. Wer das vorbereitet, kann die steuerliche Wirkung im eigenen Objekt realistischer einschätzen und den administrativen Aufwand für die Zusammenarbeit mit dem Finanzamt besser einplanen.
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