LONDON (IT BOLTWISE) – Ein AfA-Gutachten kann die pauschale Abschreibung über 50 Jahre durch eine objektspezifische Restnutzungsdauer ersetzen. Laut § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist der Gegenbeweis über die tatsächliche Nutzungsdauer möglich. Entscheidend sind eine qualifizierte sachverständige Person, eine Innen- und Außenbesichtigung sowie eine Herleitung nach ImmoWertV. In einem Beispiel in München-Haidhausen reduziert sich die jährliche AfA um rund 7.021 Euro bei Annahme von 23 Jahren Restnutzungsdauer.
Wer als Vermieter die AfA-Basis zu hoch ansetzt, verschenkt Liquidität: In der Praxis wird vermietetes Wohngebäude oft pauschal über 50 Jahre abgeschrieben, also mit 2 Prozent pro Jahr. Genau dagegen richtet sich das AfA-Gutachten, das für die Finanzverwaltung als Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer dienen soll. Der zentrale Hebel: Ohne belastbaren Nachweis behandelt das Finanzamt das Gebäude typischerweise so, als sei die Nutzungsdauer nicht abweichend belegbar. Mit einer fachlich hergeleiteten Restnutzungsdauer lässt sich diese Annahme jedoch aufbrechen – und damit die steuerliche Abschreibungstaktung dem konkreten Zustand des Objekts anpassen.
Rechtlich wird der Spielraum über den Gegenbeweis eröffnet. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es, die gesetzliche Pauschalannahme durch ein Gutachten zur tatsächlichen Nutzungsdauer zu widerlegen. Flankiert wird das durch § 11c EStDV, der den Rahmen für die steuerliche Einordnung der Abschreibungsgrundlagen strukturiert. Für die Verfahrensrealität ist außerdem wichtig, dass der Bundesfinanzhof die Richtung vorgibt: In den Entscheidungen IX R 25/19 und IX R 14/23 hat der Gerichtshof einen Weg bestätigt, der auch Privatgutachten in die Argumentation einbindet, sofern sie fachlich nachvollziehbar sind und die wirtschaftliche Betrachtung trägt. Die Verwaltung wiederum will nicht nur eine Zahl sehen, sondern eine Herleitung, die sich im Aufbau an den Bewertungs- und Wertermittlungslogiken orientiert.
Technisch betrachtet entscheidet die Qualität der Methode darüber, ob der Ansatz „50 statt Objektzustand“ fällt. Anerkannt werden dabei Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie von Personen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Inhaltlich reicht es nicht, lediglich das Baujahr als Stellvertreter zu verwenden. Stattdessen muss die Restnutzungsdauer aus dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes hergeleitet werden: Dazu gehört eine Innen- und Außenbesichtigung, bei der sichtbar wird, wie Substanz, Modernisierungsgrad und Abnutzungserscheinungen im Bewertungsprozess berücksichtigt werden. Eine reine Online-Schätzung oder ein selbst erstelltes Dokument ohne Ortstermin scheitert in der Prüfung regelmäßig an genau diesem fehlenden Objektbezug.
Damit ein Gutachten im Alltag wirklich „finanzamtsfest“ wird, werden typischerweise mehrere Bausteine zusammengeführt. Neben der Qualifikation der sachverständigen Person muss die Ermittlung nachvollziehbar sein: Die Herleitung erfolgt nach ImmoWertV und orientiert sich an der systematischen Ableitung statt an Bauchgefühl. Praktisch heißt das: Es braucht eine Struktur, die der Sachbearbeitung ermöglicht, die Ableitung ohne Umwege zu prüfen – vom Zustand über die Bewertungslogik bis zur resultierenden Restnutzungsdauer. Zusätzlich kann ein Begleitschreiben die Linie zwischen Feststellungen und steuerlicher Schlussfolgerung klarer machen. Denn selbst wenn die Fachwerte korrekt sind, wirkt ein sauberer Transfer in Richtung Finanzamtsprüfung wie ein Beschleuniger: Er reduziert Rückfragen und erhöht die Chance, dass die kürzere Abschreibungsdauer nicht nur theoretisch, sondern auch verfahrenspraktisch anerkannt wird.
Wie groß der Effekt sein kann, zeigt ein rechnerisches Beispiel mit einem Mehrfamilienhaus in München-Haidhausen. Ausgangspunkt sind ein Baujahr 1895, ein Kaufpreis von 890.000 Euro und ein Gebäudeanteil von 80 Prozent. Wird statt der angenommenen 50 Jahre eine Restnutzungsdauer von 23 Jahren angesetzt, verändert sich die jährliche Abschreibung rechnerisch auf 30.957 Euro pro Jahr. Der Vergleich zur pauschalen AfA über 50 Jahre ergibt in der Modellrechnung eine Differenz von etwa 7.021 Euro weniger Steuer pro Jahr, bei 42 Prozent Steuersatz. Über einen Zeitraum von zehn Jahren summiert sich das in der Rechnung auf rund 70.209 Euro – wobei ausdrücklich gilt, dass es sich um eine Modellrechnung unter den genannten Annahmen handelt und die tatsächliche Restnutzungsdauer erst nach der Besichtigung durch die sachverständige Person feststeht.
Die praktische Einordnung hängt auch daran, welche Grundlagen in der Argumentation sauber zusammenspielen. Im Kern wird die Verkürzung mit § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und § 11c EStDV begründet, während die Herleitung an der ImmoWertV entlanggeführt wird, einschließlich der entsprechenden Anlagen. Die Rechtsprechung stützt dabei den Ansatz, Privatgutachten zu akzeptieren (IX R 25/19) und die wirtschaftliche Betrachtung in den Mittelpunkt zu rücken (IX R 14/23). Ergänzend wirkt das Schreiben der Finanzverwaltung vom 22.02.2023, das die Prüfungskriterien für die Finanzämter konkretisiert. Wenn die Anforderungen erfüllt sind, kommt es in der Regel zu einer Anerkennung der kürzeren Nutzungsdauer – und damit zu einer steuerlich früheren Abschreibungswirkung, die für viele Vermieter vor allem in den ersten Jahren nach dem Kauf entscheidend ist.
Für die Umsetzung in der Praxis zählt deshalb vor allem der Ablauf: Die Besichtigung vor Ort bildet den Begründungskern, darauf folgt die Ausarbeitung als Gutachten, das dem Finanzamt eine nachvollziehbare Herleitung liefert. In der beschriebenen Dienstleistung wird ein Festpreis von 699 Euro genannt, inklusive Umsatzsteuer, Innen- und Außenbesichtigung, Fahrtkosten, Begleitschreiben sowie Nachbesserung. Zeitlich wird eine Fertigstellung in 7 Werktagen nach der Besichtigung angegeben; auf Wunsch sind schnellere Varianten vorgesehen. Wichtig ist dabei eine realistische Erwartungshaltung: Eine bessere steuerliche Ausgangslage setzt nicht „nur“ die Beauftragung voraus, sondern eine sachgerechte Feststellung des Gebäudezustands und eine konsistente Ableitung der Restnutzungsdauer. Wer das als Projekt behandelt – mit Unterlagen zum Objekt und einem klaren Besichtigungsumfang – erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass aus dem Gutachten ein wirksames Argument im Steuerverfahren wird.
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