LONDON (IT BOLTWISE) – Die US-Wohnungsbaubeginne sind im August deutlich gesunken, während gleichzeitig rekordhohe Mittel für Gewerbeimmobilienkredite bereitstehen. Bei Baufinanzierungen rückt damit weniger das Angebot an Kapital in den Mittelpunkt als vielmehr die Frage, wer tatsächlich die Bedingungen für einen Kredit erfüllt. Laut Marktangaben lag das verfügbare „Dry Powder“ Ende August bei 56 Milliarden US-Dollar, wovon in der ersten Jahreshälfte 2026 bereits 16 Milliarden US-Dollar aufgenommen wurden. Für Bauträger mit starkem Eigenkapitalprofil entstehen dadurch zwar mehr Kreditoptionen, aber der Wettbewerb um die wenigen umsetzbaren Projekte bleibt intensiv.
Der Baukreditmarkt in den USA wirkt auf den ersten Blick wie ein Widerspruch: Einerseits schwächeln die Wohnungsbaubeginne spürbar, andererseits wächst der Kapitalvorrat, den Investoren und Kreditgeber für Gewerbeimmobilien einsetzen wollen. Für August meldeten Marktteilnehmer einen Rückgang der gesamten Baubeginne um 2,6 Prozent und im Mehrfamilienhaussegment sogar einen Einbruch um fast 22 Prozent. Gleichzeitig fielen auch die Baufertigstellungen um fast 12 Prozent, womit sich die Verzögerungskette vom Planungs- bis zum Bauende eher verlängert als verkürzt. Diese Kombination ist für Projektentwickler relevant, weil sie die Annahmen zu Zeitplan und Cashflow direkt trifft: Wenn Baubeginn und Fertigstellung gleichzeitig nachgeben, verschiebt sich der Moment, in dem Einnahmen aus Vermietung oder Verkauf beginnen.
Parallel dazu zeigt die Finanzierungsseite ein ganz anderes Bild. Gewerbliche Immobilienschuldfonds hielten Ende August eine Rekordsumme von 56 Milliarden US-Dollar an verfügbarem Kapital („Dry Powder“). Davon waren laut Daten, die von Green-Street-Quellen abgeleitet werden, etwa 16 Milliarden US-Dollar in der ersten Jahreshälfte 2026 aufgebracht worden. Dazu kommt, dass private Kreditfonds ihre Bestände an Gewerbeimmobilienkrediten seit 2019 um rund 104 Milliarden US-Dollar erhöht haben. Zusammen ergibt sich ein Markt, in dem Kreditgeber mehr Feuerkraft bereithalten als je zuvor, während die Pipeline an Projekten mit passendem Risikoprofil gleichzeitig kleiner wird.
Genau in dieser Lücke entsteht die operative Konsequenz für Bauträger: weniger Projekte, die die Kriterien erfüllen, bedeuten für die verbleibende Untergruppe potenziell bessere Finanzierungskonditionen und mehr Auswahl. Eric Cohen, Managing Director und Co-Head of Debt Origination bei Affinius Capital, beschreibt den Grund als kapitalgetriebenen Wettbewerb: Der Markt sei überflutet mit Geld von Banken, privaten Kreditgebern und weiteren Akteuren, die in den Bausektor drängen, einschließlich solcher Institute, die zuvor abgewartet hätten. Sobald ein Projekt aber realisierbar und wirtschaftlich darstellbar sei, entstehe typischerweise ein intensiver Markt um genau dieses Geschäft, und ausreichend Kapital stehe zur Unterstützung des Baus bereit. Für die Praxis heißt das: Die Verhandlung dreht sich weniger um den generellen Zugang zu Kredit, sondern um die konkrete Strukturierung – etwa Laufzeit, Zinsbindung, Sicherheitenpakete und die Frage, wie robust das Modell gegen Kostensteigerungen bleibt.
Die größte Engstelle liegt jedoch auf der Eigenkapitalseite. Jeffrey Rosenfeld, Gründer und Principal von North River Partners, verweist darauf, dass Baubeginne und Genehmigungen rückläufig sind und daher weniger Bauvorhaben existieren. Wenn weniger Projekte genügend Eigenkapital für die tatsächliche Umsetzung aufbringen können, erweitert sich für Kreditgeber zwar der Kreis möglicher Ansprechpartner – denn sie suchen stärker nach geeigneten Fällen. Gleichzeitig werden jene Projekte, die ihre Eigenkapitalbeschaffung bereits erfolgreich abgeschlossen haben, für Kreditgeber noch attraktiver. In der Folge können Underwriting-Standards bis zu einem gewissen Grad gelockert werden, aber eher im Sinne einer besseren Passung: Wer als Kreditnehmer gut kapitalisiert ist und entweder diskretionäres Kapital einsetzt oder ein Projekt findet, das sich so rechnet, dass zusätzlich Mittel beschafft werden können, erhält typischerweise mehr Optionen beim Abschluss eines Baukredits.
Dass Banken die Konditionen zuletzt ohnehin eher gelockert oder unverändert gelassen haben, untermauert eine Umfrage der US-Notenbank zu Veränderungen in den Kreditvergaberichtlinien für Gewerbeimmobilien. Am häufigsten nannten Institute dabei höhere maximale Kreditbeträge, geringere Spreads der Kreditzinsen gegenüber den Refinanzierungskosten und längere zinslose Zahlungsperioden. Als häufigster Grund wurde aggressiverer Wettbewerb durch andere Banken oder Nichtbanken-Kreditgeber angeführt. Allerdings verweist Rosenfeld gleichzeitig auf ein Marktungleichgewicht: Weniger Projekte schaffen es, eine solide Kapitalausstattung nachzuweisen. So entsteht ein Selektionsmechanismus, bei dem entweder das Eigenkapital vorhanden ist, aber die Baukreditfinanzierung nicht naht, oder umgekehrt. Brent Gilfedder, Partner in der Real Estate & Funds Praxis bei King & Spalding, nennt als Teilursache das aktuelle Zinsumfeld und steigende Baukosten: Viele Vorhaben seien selbst dann schwer darstellbar, wenn Kapital grundsätzlich verfügbar ist, weil sich die Wirtschaftlichkeitsfrage oft zuspitzt auf die Spanne zwischen Wiederbeschaffungskosten und dem, was sich am Markt erwerben oder vermieten lässt.
Für Kreditgeber bedeutet das, dass sie ihr „Dry Powder“ zwar einsetzen wollen, aber gleichzeitig stärker auf aktuelle Wirtschaftsindikatoren achten müssen. Jay Neveloff, Partner und Vorsitzender für US-Immobilien bei HSF Kramer, berichtet, dass nach den jüngsten Zinsschritten der Federal Reserve manche Kreditgeber neuen Projekten mit spürbarer Unsicherheit begegnen und einzelne Institute „nervös“ seien. Dennoch bleibt die Kernaussage für den konkreten Zeitpunkt: Wer Kapital besitzt, das er wirklich einsetzen möchte, und ein Projekt mit tragfähigem Eigenkapital- und Ertragsprofil präsentiert, findet in diesem Umfeld eher einen „Märchen zweier Märkte“ vor. Das heißt nicht, dass alle Projekte leichter finanzierbar werden, aber dass Kreditgeber den Teppich für den schrumpfenden Pool passender Kreditnehmer ausrollen, sobald die Strukturierung überzeugt.
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