LONDON (IT BOLTWISE) – Der aktuelle Erbbaurechtsmonitor zeigt: Entschädigungszahlungen bei auslaufenden Erbbaurechten werden in der Praxis selten fällig. Befragt wurden 138 Erbbaurechtsgeber, darunter vor allem Kommunen sowie Kirchen und kirchliche Stiftungen. Bei 70 Prozent der Befragten gab es im vergangenen Jahr keinen einzigen Entschädigungsfall, während weitere 20 Prozent nur einzelne Fälle meldeten. Der Bericht führt das vor allem auf frühe Verhandlungen über Verlängerungen oder Erneuerungen zurück.
Wer heute ein Erbbaurecht verwaltet, plant selten mit dem „worst case“ der Entschädigungszahlung beim regulären Ablauf. Genau das legt der jüngste Erbbaurechtsmonitor des Deutschen Erbbaurechtsverbands nahe: Die Notwendigkeit von Entschädigungszahlungen für Gebäude bei ablaufenden Erbbaurechten wird demnach als gering beschrieben. Statt eines plötzlichen Zahlungsereignisses kurz vor Vertragsende steht in vielen Fällen die rechtzeitige Neuverhandlung im Vordergrund. Der Verband ordnet diese Entwicklung vor allem der Erfahrung zu, dass sich Vertragsparteien häufig bereits vor dem regulären Laufzeitende auf eine Verlängerung oder Erneuerung verständigen.
Für die Erhebung wurden 138 Erbbaurechtsgeber aus dem gesamten Bundesgebiet befragt. Die Stichprobe bestand mehrheitlich aus Kommunen, Kirchen und kirchlichen Stiftungen, also typischen Akteuren, bei denen Erbbaurechte häufig zur langfristigen Nutzung von Grundstücken genutzt werden. Die Ergebnisse sind dabei deutlich: Bei 70 Prozent der involvierten Erbbaurechtsgeber wurde im vergangenen Jahr kein einziger Entschädigungsfall registriert. Weitere 20 Prozent meldeten zwischen einem und fünf Fällen, in denen Entschädigungen tatsächlich geleistet werden mussten. Sieben Prozent berichteten von sechs bis zehn entschädigten Gebäuden, während nur drei Prozent angaben, mehr als zehn Bauwerke bei Vertragsende entschädigt zu haben.
Auch rechtlich ist diese Praxis gut einzuordnen. Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) regelt den Ablauf: Mit dem Erlöschen des Erbbaurechts fällt das Bauwerk grundsätzlich dem Grundstückseigentümer zu. Gemäß § 27 Abs. 1 ErbbauRG ist der Eigentümer deshalb grundsätzlich verpflichtet, dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Gleichzeitig eröffnet das Gesetz Vertragsgestaltungen, die von dieser Grundlogik abweichen können: Im Erbbaurechtsvertrag lassen sich Höhe und Art der Zahlung ebenso regeln wie ein möglicher Ausschluss der Entschädigung. Gerade diese Gestaltungsbreite kann dazu beitragen, dass die Entschädigung zwar theoretisch vorgesehen ist, in der gelebten Praxis aber oft nicht oder nicht in dieser Form zum Tragen kommt.
Interessant ist zudem der Umgang mit speziellen Förder- und Zweckbindungen. Wenn ein Erbbaurecht ausdrücklich zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt ist, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts des Bauwerks zum Zeitpunkt des Ablaufs erreichen. Diese gesetzliche Vorgabe spiegelt sich laut Monitor in der Vertragspraxis wider: 74 Prozent der Erbbaurechtsgeber sehen demnach eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Gebäudewertes vor. Elf Prozent sichern sogar 100 Prozent zu, während 13 Prozent andere Regelungen verwenden. Nur zwei Prozent geben an, in ihren Verträgen gar keine Entschädigungsregelung zu implementieren, was zeigt, dass der Vertragstext in der Praxis meist bewusst entlang der gesetzlichen Leitplanken gestaltet wird.
Stabilität entsteht hier nicht allein durch Gesetzestexte, sondern durch Verhandlungslogik und das Interesse beider Seiten. Ingo Strugalla, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands, hebt im Rahmen der Verbandsarbeit eine steigende Tendenz zur Vereinbarung einer 100-Prozent-Entschädigung hervor. Gleichzeitig unterstreichen die vergleichsweise niedrigen Entschädigungszahlen nach seiner Einschätzung die Stabilität und Langfristigkeit dieses Immobilieninstruments: Wenn die Vertragsparteien keinen starken Druck sehen, das Erbbaurecht „auslaufen zu lassen“, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass man Konflikte durch frühzeitige Gespräche vermeidet. Genau dieses Muster beschreibt der Monitor als gelebte Praxis: Erbbaurechtsgeber und Erbbauberechtigte suchen demnach häufig bereits Jahre vor dem Vertragsende das Gespräch, um Verlängerung oder Neuabschluss vorzubereiten.
Für Unternehmen und Verwaltungen bedeutet das vor allem Planbarkeit. Wer Erbbaurechte im Portfolio hat, kann die Budget- und Bewertungslogik stärker auf laufende Vertragszyklen ausrichten statt auf seltene Entschädigungsszenarien, solange die Frühverhandlung tatsächlich die Regel bleibt. Gleichzeitig bleibt die juristische Dimension wichtig: Da § 27 ErbbauRG die Entschädigung grundsätzlich vorsieht und nur durch Vertrag abweichend gestaltet werden kann, sollten Vertragsmanagement und Rechtscontrolling die tatsächlichen Abweichungen in den einzelnen Verträgen im Blick behalten. Das betrifft insbesondere die Frage, welche Entschädigungswerte im konkreten Vertragswerk geregelt sind und ob Zweckbindungen im Sinne des Wohnbedarfs minderbemittelter Bevölkerungskreise vorliegen. In der Praxis dürfte genau diese Kombination aus frühzeitigen Verhandlungen und klaren Vertragsklauseln erklären, warum die Entschädigungsfälle in der Erhebung so selten auftraten.
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