KIEL / LONDON (IT BOLTWISE) – Eine Auswertung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft zeigt, dass der Preisanstieg von Eigentumswohnungen im zweiten Quartal deutlich langsamer ausfiel als zuvor. Für Einfamilienhäuser liegt das Plus zwar noch spürbar über dem Vorquartal, doch auch hier wird der Auftrieb breiter gebremst. Nominal steigen die Kaufpreise weiter, nach Berücksichtigung der Inflation fallen die Preise für Eigentumswohnungen sogar leicht zurück. Das verändert die Rechnung vieler Haushalte, weil Verkäufer zwar mehr verlangen, Käufer aber weniger Erschwinglichkeit erhalten.
Der Immobilienmarkt in Deutschland liefert derzeit ein zweigeteiltes Bild: In den Kaufpreisstatistiken ist zwar weiterhin Bewegung sichtbar, zugleich verliert der Preisanstieg spürbar an Tempo. Eine Auswertung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW) zeigt für das zweite Quartal im Vergleich zum Vorquartal einen Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 0,3 Prozent. Bei Einfamilienhäusern fällt das Plus deutlich höher aus und erreicht 1,8 Prozent. Entscheidend ist jedoch, wie sich das Ergebnis relativiert, wenn man die allgemeine Preisentwicklung einrechnet und damit die Kaufkraft der Mieten oder Einkommen indirekt berücksichtigt.
Für die Eigentumswohnung bedeutet das: In der nominalen Betrachtung steigen die Preise weiter, doch nach Berücksichtigung der Inflation drehen die Vorzeichen. Laut dem Projektleiter Jonas Zdrzalek zeigt die inflationsbereinigte Sicht sogar einen Rückgang der Eigentumswohnungspreise um 0,9 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Genau an dieser Stelle entsteht für Marktteilnehmer der Spannungsbogen zwischen „mehr Preis pro Quadratmeter“ und „weniger Kaufkraft pro Euro“. Verkäufer erzielen zwar nominal höhere Forderungen, Käufer können sich diese aber weniger leisten, wenn Zinsen, Lebenshaltungskosten und andere Kostenblöcke das verfügbare Budget zusätzlich belasten.
Regional betrachtet wirkt die Abschwächung nicht überall gleich. Unter den acht bevölkerungsreichsten Städten verzeichneten Eigentumswohnungen in Düsseldorf den stärksten Zuwachs: Die Kaufpreise legten dort um 1,2 Prozent zu. Stuttgart bildet dagegen den Gegenpol, in dem die Preise trotz wirtschaftlicher Belastungen rund um die kriselnde Automobilindustrie noch einmal kräftiger steigen: Dort fielen die Preise um 1,6 Prozent am stärksten. Für Berlin, Hamburg und München lagen die Zahlen dem Forschungsinstitut zunächst nicht vor. Damit bleibt ein Teil der großen Preisanker zunächst „im Datenwarte-Modus“, was Prognosen und operative Entscheidungen in diesen Metropolen kurzfristig erschweren kann.
Technisch entsteht das Bild aus Transaktionsdaten, die normalerweise in einem vierteljährlichen Rhythmus ausgewertet werden. Das Kieler Institut nutzt dabei typischerweise Daten von Gutachterausschüssen und berechnet daraus den Index Greix. Dieser Index bündelt Informationen aus mehr als 20 größeren Städten sowie aus drei Kreisen. Der methodische Kern ist dabei weniger die einzelne Stadt als die vergleichbare Datenlage über mehrere Regionen: Je breiter die Transaktionsbasis, desto eher lassen sich Veränderungen im Tempo des Preisanstiegs erkennen, statt nur „Ausreißer“ in einzelnen lokalen Märkten zu sehen. Gerade weil Daten des Statistischen Bundesamts für das zweite Quartal bislang noch nicht vorliegen, wird die laufende Marktbeobachtung umso stärker durch solche Indizes getragen.
Einordnung braucht auch die Makro-Ebene, denn Preise reagieren selten isoliert auf Angebot und Nachfrage. Bereits Ende April hatte das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln argumentiert, der Iran-Krieg dämpfe die Immobilienpreise. Als wesentlichen Übertragungsmechanismus nannte das IW die infolge des Kriegs gestiegenen Zinsen: Wenn die Finanzierung teurer wird, sinkt die Erschwinglichkeit. Das dämpft dann die Nachfrage und begrenzt damit auch die Spielräume für Preissteigerungen. Auch wenn der aktuelle IfW-Befund den Preiszuwachs nicht abrupt stoppt, passt die Richtung dennoch in dieses Gesamtbild: Selbst wenn nominal noch Aufwärtsdruck vorhanden ist, wird die reale Dynamik durch Finanzierungskosten und Inflation zunehmend „weggekürzt“.
Für Unternehmen und Investoren ist die Nachricht deshalb weniger als „Kurswechsel“ zu lesen, sondern als Hinweis auf eine neue Verhandlungsrealität. Wer aktuell verkauft, bekommt weiterhin höhere Preise als zuvor, allerdings verschiebt sich die Last der Anpassung zunehmend auf die Käuferseite. Das wirkt sich unmittelbar auf die typische Kette aus: Annahmen im Business Case (Miet- und Verkaufserlöse), die Kalkulation der Zahlungsfähigkeit über Kreditkonditionen sowie die Frage, wie schnell sich potenzielle Käufer von Preisniveaus lösen können, die in nominalen Anzeigen attraktiv aussehen, in realer Kaufkraft aber schrumpfen. In der Praxis kann das dazu führen, dass mehr Abschlüsse über längere Zeiträume verhandelt werden und die Preiselastizität einzelner Segmente stärker schwankt als noch in Phasen, in denen Inflation und Zinslast deutlich weniger drückten.
Ein weiterer Punkt betrifft die Datenlage selbst. Wenn wichtige Metropolen wie Berlin, Hamburg und München zunächst ohne ausgewiesene Werte bleiben, verlagert sich die Bewertung des Marktes für kurzfristige Entscheidungen stärker auf die verfügbaren Regionen. Für strategische Planungen heißt das: Sensitivitäten gegenüber Regionaldaten sind nicht nur „statistische Feinheit“, sondern können operative Folgen haben, etwa bei der Priorisierung von Bestandsportfolios oder beim Timing neuer Ankäufe und Entwicklungsprojekte. Insgesamt deutet der IfW-Befund darauf hin, dass der Immobilienmarkt zwar noch nicht in einen klaren Abwärtsstrudel gerutscht ist, aber die Phase eines gleichmäßigen, schnellen Auftriebs sichtbar hinter sich lässt. In einem Umfeld, in dem Inflation und Zinsniveau das reale Preisniveau bestimmen, wird die Marktbeobachtung damit noch stärker zur Frage der realen statt nur der nominalen Entwicklung.
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