LONDON (IT BOLTWISE) – Neue Daten eines Rechtsdienstleisters zeigen, dass private Vermieter die Mietpreisbremse in ähnlichem Ausmaß übertreten wie gewerbliche Anbieter. Grundlage sind 9.350 Fälle, in denen ein Verstoß gegen die Mietpreisregel festgestellt wurde. Besonders auffällig: Bei 26,9 Prozent der privaten Vermieter liegt die Vertragsmiete mindestens doppelt so hoch wie die Mietspiegelmiete. Die Analyse widerspricht damit der These, es handele sich überwiegend um Unwissenheit oder Versehen.
Die Mietpreisbremse soll Mieterinnen und Mieter vor überhöhten Neuvermietungen schützen. In der Praxis wird sie aber häufig nicht nur von großen Wohnungsunternehmen verletzt, sondern offenbar auch von privaten Vermietern. Genau an dieser Stelle setzt eine neue Auswertung eines Rechtsdienstleisters an: Er hat Fälle identifiziert, in denen die vereinbarte Vertragsmiete die nach Mietspiegel zulässigen Werte überschritten hat, und kommt zu dem Schluss, dass private und gewerbliche Anbieter nicht weit auseinanderliegen.
Zentral ist dabei der verwendete Datensatz. Berichtet wird über 9.350 Fälle, in denen der Rechtsdienstleister einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse festgestellt hatte. Die Vermieter wurden in drei Gruppen eingeteilt: gewerbliche und andere Vermieter mit knapp 80 Prozent, private Vermieter mit gut 19 Prozent und nicht gewinnorientierte Vermieter mit einem Anteil von einem Prozent. Besonders relevant für die Debatte ist die Streuung: Bei mehr als jedem vierten privaten Vermieter findet sich in 26,9 Prozent der Fälle eine Vertragsmiete, die mindestens doppelt so hoch liegt wie die Mietspiegelmiete.
Auch der finanzielle Effekt wird in der Auswertung konkretisiert. Demnach verlangten private Vermieter im Schnitt rund 338 Euro monatlich zu viel Miete, während gewerbliche Vermieter im Mittel etwa 348 Euro zu viel verlangen. Umgerechnet auf zwölf Monate ergibt das eine Größenordnung, die man bei der Bewertung von Rechtsverstößen nicht aus den Augen verlieren sollte: Mieter von privaten Vermietern zahlen im Schnitt 4.061 Euro zu viel, während Mieter bei gewerblichen Vermietern etwa 4.178 Euro im Jahresmittel betroffen sind. Damit erscheint die oft gezeichnete Gegenüberstellung „privat = versehentlich“ versus „gewerblich = systematisch“ deutlich zu kurz.
Die Argumentation wird durch einen weiteren Punkt des Rechtsdienstleisters verschärft. Gründer Daniel Halmer widerspricht der Annahme, private Vermieter verstießen überwiegend aus Unwissenheit oder Versehen gegen die Mietpreisbremse. In mindestens 73 Prozent der Fälle mit privaten Vermietern sei laut Conny eine professionelle Hausverwaltung eingeschaltet gewesen. Halmer verweist darauf, dass Hausverwaltungen die gesetzlichen Vorgaben zur Mietpreisbremse kennen; daraus leitet er ab, dass Verstöße nicht primär „aus Versehen“ entstehen, sondern eher auch bewusst oder zumindest auf der Ebene der Umsetzung in Vertragsprozessen.
Für die technische und organisatorische Seite der Vermietung bedeutet das: Entscheidend ist weniger die juristische „Zählweise“ des Vermietertyps, sondern wie Angebote, Datenpunkte und Vertragsannahmen im Alltag zusammenlaufen. Eine Hausverwaltung nutzt typischerweise Vorlagen, Mietkalkulationslogik und externe Informationen wie Mietspiegelwerte. Sobald dabei die Mietspiegelbasis falsch interpretiert, die zulässige Spannbreite nicht korrekt berücksichtigt oder die Vergleichslogik in der Anbahnung nicht sauber dokumentiert wird, kann eine zu hohe Vertragsmiete entstehen – selbst wenn der Vermieter als Privatperson auftritt. Insofern ist die Aussage nicht nur ein Streit über Schuldzuweisung, sondern auch ein Hinweis auf die Qualität von Prozessen rund um Angebots- und Vertragsdaten.
Der Marktbezug ergibt sich aus der Größenordnung und dem Muster der Abweichungen. Wenn private Vermieter in einem relevanten Teil der Fälle so stark abweichen, ist die Mietpreisbremse als Steuerungsinstrument insgesamt eher fragil – unabhängig davon, ob ein Marktakteur „groß“ oder „klein“ ist. Für Mieterinnen und Mieter heißt das konkret: Beschwerden und rechtliche Prüfungen lohnen nicht nur bei großen Beständen, sondern auch bei kleineren Vermietern, bei denen die Mietvertragsdaten unter Umständen weniger kritisch „auf Knopfdruck“ kontrolliert werden. Für Vermieter und Verwaltungen wiederum verschiebt sich der Fokus: Wer rechtskonforme Vermietungsstrategien umsetzen will, muss weniger über „Absicht“ reden, sondern Mess- und Prüfketten in der Vertragsvorbereitung belastbar machen.
Unterm Strich liefert die Auswertung damit eine datengetriebene Perspektive auf ein politisches Werkzeug. Dass private Vermieter im Schnitt ähnlich viel „zu viel“ verlangen und in einem nennenswerten Anteil der Fälle extrem hohe Abweichungen auftreten, reduziert die Erklärungskraft pauschaler Kultur- oder Wissensargumente. Die kommenden Diskussionen werden sich deshalb stärker daran messen lassen müssen, wie gut die Mietspiegelanwendung, die Dokumentation und die Plausibilisierung in der Praxis funktionieren – und weniger daran, welche Vermietergruppe man gerade als Hauptproblem identifiziert.
Für die Umsetzung in der Fläche ist außerdem relevant, dass Hausverwaltungen offenbar einen großen Anteil der Fälle mit privaten Vermietern abwickeln. Damit werden Verwaltungen zu einem zentralen „Qualitätsknoten“ der Mietpreisbremse: Wer dort standardisierte Prüfmechanismen und klare Verantwortlichkeiten etabliert, kann Risiken reduzieren. Wer hingegen nur auf formale Prüfungen kurz vor Vertragsabschluss setzt, riskiert, dass Fehler erst dann auffallen, wenn bereits zu hohe Mieten vereinbart wurden.
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