BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Diskussion um die Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin stößt juristisch vor allem auf Artikel 15 Grundgesetz. Kernfrage ist, ob ein Vergesellschaftungsgesetz sich an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit halten muss und welche Rolle die Berliner Eigentumsschutzregeln spielen. Zusätzlich steht die Entschädigung der Wohnungsunternehmen im Fokus, weil sie sich an Marktwert-Nähe orientieren könnte. Gleichzeitig soll ein Investitionsschutzgesetz den Spielraum des Landes einengen – am Ende könnte das Bundesverfassungsgericht entscheiden.
In Berlin wird die Debatte um die Vergesellschaftung von Wohnungen seit Jahren geführt, doch mit dem steigenden politischen Druck rückt auch die rechtliche Detailarbeit stärker in den Mittelpunkt. Im Kern geht es nicht nur um die politische Zielrichtung, sondern um die Frage, welche verfassungsrechtlichen Hürden ein Gesetz zur Sozialisierung überwinden muss. Dabei prallen zwei Ebenen aufeinander: Bundesrecht mit seinem Eigentumsschutz nach dem Grundgesetz und die Berliner Landesverfassung, die ebenfalls Grundrechte garantiert. Gerade diese Gleichzeitigkeit macht den Fall juristisch so schwer kalkulierbar.
Als zentral wird in der öffentlichen Diskussion regelmäßig Artikel 15 des Grundgesetzes genannt. Danach können Grund und Boden „zum Zwecke der Vergesellschaftung“ durch ein Gesetz „in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft“ überführt werden, wobei Art und Ausmaß der Entschädigung geregelt sein müssen. Entscheidend ist jedoch, dass Artikel 15 bislang nie praktisch angewendet wurde und es damit nur wenig verlässliche Rechtsprechung gibt. Ein Rechtsprofessor an der Universität Potsdam legt deshalb den Fokus auf den verfassungsrechtlichen Prüfmaßstab: Ein Vergesellschaftungsgesetz müsse sich „an dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit“ messen lassen. Das würde bedeuten, dass der Gesetzgeber einen legitimen Zweck verfolgt und das Mittel geeignet, erforderlich und angemessen ist.
Genau hier setzt die Kritik an den Berliner Plänen an: Für die Vergesellschaftung von Wohnungen sieht derselbe Rechtsprofessor keine hinreichende Passung zum Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, weil es aus seiner Sicht mildere Mittel gäbe, um bezahlbaren Wohnraum zu erreichen. Gleichzeitig ist die juristische Debatte darüber, ob Artikel 15 überhaupt zwingend einer Verhältnismäßigkeitsprüfung unterliegen muss, selbst umstritten. Parallel dazu spielt die Berliner Landesverfassung eine eigene Rolle. Sie enthält ebenfalls einen starken Eigentumsschutz, aber nach der Darstellung des Staatsrechtlers findet sich kein direktes Pendant, das Vergesellschaftung ausdrücklich erlaubt. In der Konsequenz kann die Frage lauten, ob Berlin durch seinen weitergehenden Grundrechtsschutz rechtlich überhaupt in die Lage versetzt wird, so weitreichend einzugreifen.
Die föderale Perspektive verschärft den Konflikt zusätzlich. Zwar gilt im Grundsatz: Bundesrecht bricht Landesrecht. Es gibt aber eine verfassungsrechtliche Ausnahme, wenn Landesverfassungen Grundrechte gewährleisten und damit einen weitergehenden Schutz anbieten. Das führt in der Argumentation des Staatsrechtlers zu erheblichen Zweifeln, ob die geplante Vergesellschaftung in der konkreten Ausgestaltung mit dem bundesverfassungsrechtlichen Rahmen vereinbar wäre. Interessant ist zudem, dass bereits 2023 eine Expertenkommission, die vom Berliner Senat eingesetzt wurde, die Sozialisierung grundsätzlich als zulässig betrachtet hat – allerdings nur unter strengen Voraussetzungen und insbesondere bei einer angemessenen Entschädigung.
Diese Entschädigungsfrage ist technisch und politisch gleichermaßen zentral. Ein Mitglied der Kommission, Professor an der Universität Bonn, stellt heraus, dass eine angemessene Entschädigung für betroffene Wohnungsunternehmen nötig ist und dass es dabei zwar grundsätzlich um eine Orientierung am Marktwert gehen kann, der Gesetzgeber aber grundsätzlich auch unterschreiten dürfte. Gleichzeitig knüpft er die Bewertung an die Ursache der Wertentstehung: Je stärker der Wert des entzogenen Gutes auf eigener Leistung beruht, desto stärker müsse sich die Entschädigung dem Marktwert annähern. Auf Berlin bezogen wird deshalb die praktische Streitfrage greifbar: Haben Wohnungsunternehmen nennenswerte Wertsteigerungen durch eigene Beiträge erreicht – oder beruhen sie vor allem auf externen Faktoren wie dem allgemeinen Marktgeschehen?
Schon die Möglichkeit einer späteren verfassungsgerichtlichen Korrektur ist damit ein Risiko- und Kostenfaktor. In der Argumentation von Professor Durner könnte es, falls das Bundesverfassungsgericht eine vollzogene Vergesellschaftung zwar grundsätzlich billigt, aber die Entschädigung beanstandet und eine stärkere Marktwertorientierung einfordert, zu zusätzlichen erheblichen Nachzahlungen kommen. Unabhängig von der Höhe steht aber die strukturelle Frage im Raum, wie ein Investitionsschutzgesetz den Spielraum weiter begrenzen soll. Bundesinnenminister Alexander Dobrindt hat angekündigt, eine Vergesellschaftung künftig über ein Bundesgesetz erschweren zu wollen, etwa indem die Landesregierung nachweisen muss, dass alle anderen Mittel ausgeschöpft wurden.
Juristisch führt das in einen mehrdimensionalen Konflikt zwischen Gesetzgebungskompetenz, Eingriffsintensität und Verfahrensanforderungen. Nach der Darstellung des Rechtsprofessors müsste der Bund zudem belegen, dass ein Bundesgesetz notwendig ist, und er darf seine Gesetzgebungskompetenz nicht in der Weise nutzen, dass er Vergesellschaftung pauschal verbietet. Stattdessen kommt eine „positive Regelung“ in Betracht, bei der der Bund erkennbar Eigentumsfreiheit und Investitionen absichern will, zugleich aber die Interessen der Mieter im Blick behält. Dass das am Ende nicht ohne gerichtliche Klärung auskommt, gilt als plausibel: Eine Verfassungsbeschwerde betroffener Wohnungsunternehmen oder Anträge zur Normenkontrolle könnten den Weg nach Karlsruhe eröffnen. Bis zu einer endgültigen Entscheidung ist angesichts der verfassungsrechtlichen Tiefe eher mit einer längeren Dauer zu rechnen.
Für Unternehmen, Politik und Praxis liegt die Spannung vor allem darin, wie präzise der Gesetzgeber den Rahmen ausdefiniert: Welche Prüfungen müssen vor einer Vergesellschaftung durchgeführt werden, wie wird „angemessene Entschädigung“ bemessen und wie werden mögliche Wertsteigerungen rechtlich sauber zugeordnet? Wer Wohnungsbestände hält oder über Asset-Strategien entscheidet, sieht sich damit weniger einer einzelnen politischen Maßnahme gegenüber, sondern einem möglichen Prüf- und Anpassungsprozess über mehrere Jahre. Genau das macht die Debatte so relevant für die Unternehmensplanung: Schon die nächsten juristischen Weichenstellungen – insbesondere zum Prüfmaßstab und zur Entschädigungslogik – entscheiden mit, wie belastbar ein künftiger Rahmen für Eigentum und Investitionen tatsächlich sein wird.
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