SCHLESWIG-HOLSTEIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Laut einer Auswertung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im zweiten Quartal nur noch moderat. Im Vergleich zum Vorquartal legen sie nominal um 0,3 Prozent zu, real nach Inflation sogar um 0,9 Prozent zurück. Besonders in Stuttgart sinken die Preise spürbar, während andere Großstädte weiterhin zulegen, aber mit schwächerem Schwung. Das Kiel-Projekt Greix stützt die Zahlen auf Transaktionsdaten aus mehr als 20 Städten und drei Kreisen.
Der Markt für Eigentumswohnungen wirkt derzeit weniger wie ein klarer Aufwärtstrend, eher wie eine Bremse, die nach und nach einsetzt. Für das zweite Quartal weist eine Auswertung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft darauf hin, dass der Preisanstieg zwar noch nicht zum Stillstand gekommen ist, sich aber deutlich verlangsamt. Während Käufer und Verkäufer in vielen Städten weiterhin über steigende Listenwerte sprechen, zeigen die Quartalsdaten ein anderes Bild: Der Schwung im Preisauftrieb nimmt ab, und in der realen Betrachtung kippt er sogar ins Negative.
Konkret steigen die Kaufpreise für Wohnungen im zweiten Quartal im Vergleich zum Vorquartal nominal um 0,3 Prozent, bei Einfamilienhäusern liegt der Zuwachs dagegen bei 1,8 Prozent. Diese Gegenüberstellung ist wichtig, weil sie unterschiedliche Nachfragesegmente sichtbar macht: Wohnungen profitieren offenbar weniger von der Käufersuche als Häuser, die in vielen Regionen weiterhin als „verlässlichere“ Anlage für Familienbudgets wahrgenommen werden. Gleichzeitig fehlen für das zweite Quartal noch Daten des Statistischen Bundesamts, was die Interpretation für einzelne regionale Ausreißer vorerst einschränkt und den Blick auf die Entwicklung „aus derselben Datenquelle“ besonders relevant macht.
Unter den acht bevölkerungsreichsten Städten fällt Düsseldorf mit einem Anstieg der Wohnungspreise von 1,2 Prozent auf, während Stuttgart besonders stark abweicht: Dort sinken die Preise um 1,6 Prozent. Für Stuttgart wird dabei auch die wirtschaftliche Struktur betont; die kriselnde Automobilindustrie gilt als wichtiger Arbeitgeber und damit als Faktorenbündel für Einkommenserwartungen, Beschäftigung und damit Kaufkraft. Für Berlin, Hamburg und München lagen dem Forschungsinstitut zunächst noch keine Zahlen vor. Der Leiter des Projekts Greix, Jonas Zdrzalek, beschreibt die Lage sinngemäß so, dass nominal weiterhin Preise steigen, der Auftrieb jedoch sichtbar an Tempo verliert.
Die entscheidende Verschiebung zeigt sich nach Berücksichtigung der Inflation: Dann gehen Preise von Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorquartal um 0,9 Prozent zurück. Das ist mehr als eine rechnerische Umstellung, denn sie übersetzt die nominale Entwicklung in die reale Leistungsfähigkeit von Haushalten: Verkäufer erzielen höhere Preise, können sich diese aber im Verhältnis zu den Lebenshaltungskosten weniger leisten. Diese Dynamik lässt sich auch als Erklärung nutzen, warum sich die Verhandlungen an der Oberfläche manchmal „normal“ anfühlen, in der realen Nachfrage jedoch Finanzierungslasten und Preiswahrnehmungen stärker bremsen.
Für die Messung steht hinter den Zahlen der Index Greix: Die Wissenschaftler werten vierteljährlich Transaktionsdaten von Gutachterausschüssen aus und verdichten sie zu einem Index, der Daten aus mehr als 20 größeren Städten und drei Kreisen abbildet. Damit ist Greix weniger anfällig für einzelne, kurzfristige Ausreißer als reine Angebotsportfolios, die häufig nur widerspiegeln, wie stark Angebote bepreist werden. Der Vergleich ist auch deshalb interessant, weil zum Jahresende und Quartalswechsel oft genau diese Lücke zwischen Angebotspreisen und tatsächlichen Abschlüssen zu falschen Erwartungen führt.
In eine breitere Markterklärung passt außerdem ein Argument, das das Institut der deutschen Wirtschaft im April in den Vordergrund stellte: Der Iran-Krieg könne die Immobilienpreise dämpfen, unter anderem weil infolge des Konflikts die Zinsen gestiegen seien. Höhere Zinsen verschlechtern die Erschwinglichkeit, senken damit die Nachfrage und begrenzen Spielräume für weitere Preissteigerungen. Diese Kette erklärt, warum selbst dann, wenn der Wohnimmobilienmarkt nominal noch zulegt, die reale Dynamik kippen kann. Für Unternehmen in der Immobilienfinanzierung, im Vertrieb sowie im Projektgeschäft bedeutet das: Wer aktuell plant, braucht Szenarien für unterschiedliche Nachfrageelastizitäten nach Objektkategorie und Zinsniveau, nicht nur ein „weiter steigende Preise“-Narrativ.
Auch für die nächsten Quartale dürfte weniger die Frage „steigen oder fallen“ im Zentrum stehen, sondern „wie schnell“ und „für welche Segmente“. Bei Eigentumswohnungen deutet die reale Abkühlung auf einen Markt hin, der stärker vom Finanzierungskanal geprägt wird als von reiner Angebotsknappheit. Ein mögliches Ergebnis ist, dass sich Preisverhandlungen und Verkaufszeiten regional weiter auseinanderentwickeln: In Städten mit wirtschaftlichem Gegenwind könnten reale Preisrückgänge anhalten, während Regionen mit stabilerer Beschäftigung eher in nominalen Zuwächsen verharren. Für Käufer bleibt damit die Differenz aus nominaler Preisbewegung und realer Kaufkraft der wichtigste Kompass, für Verkäufer die Frage, wie stark sie ihre Preisforderung gegen das Inflations- und Zinsumfeld durchsetzen können.
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