LONDON (IT BOLTWISE) – Zillow und Redfin haben sich mit der US-Bundesbehörde FTC sowie fünf Bundesstaaten auf einen Vergleich geeinigt und damit den Antitrust-Streit um eine Mietanzeigen-Partnerschaft beendet. Der Fall war auf einen Prozess Anfang der Woche zugesteuert, nachdem die FTC im Kern vorgeworfen hatte, der Deal könne den Wettbewerb auf dem Markt für Mietanzeigen ausbremsen. Unter dem Vergleich muss Redfin in das Geschäft mit Mietwerbung zurückkehren und frühere Wettbewerbsbeschränkungen sollen wegfallen. Gleichzeitig darf Redfin weiterhin Mietanzeigen von Zillow anzeigen, muss aber eigene Kunden wieder stärker eigenständig ansprechen können.
Der lange Rechtsstreit zwischen Zillow und Redfin bekommt mit einem Vergleich ein Ende, der aus Sicht der Wettbewerbsaufsicht zentrale Fragen zur Marktmacht und zu wettbewerbsbeschränkenden Absprachen berührt. Die US Federal Trade Commission (FTC) und fünf Bundesstaaten gaben bekannt, dass die Unternehmen sich auf eine Lösung verständigt haben, obwohl der Fall nach Angaben aus der Sache gerade auf den Weg zum Prozess gehen sollte. Im Kern ging es um eine Partnerschaft, die Redfin vor allem daran hinderte, sich im Bereich der Mietanzeigen dem Kerngeschäft von Zillow näherzukommen – und damit, so die Argumentation der Aufsicht, Konkurrenz in einem Segment aus der Angebotskette entfernte.
Auslöser war ein Deal, der im vergangenen Jahr angekündigt wurde: Redfin sollte die Mietanzeigen von Zillow auf seinen Websites ausspielen, statt selbst als direkter Wettbewerber in der Vermarktung von Mietanzeigen für Immobilienanbieter aufzutreten. Das Arrangement konnte den Angaben zufolge dazu führen, dass Redfin in der Mietwerbung für bis zu neun Jahre faktisch aus dem Wettbewerb herausgenommen worden wäre. Redfin betreibt dabei selbst zwei große Mietlisten-Plattformen, Rent.com und ApartmentGuide.com, wodurch die Aufsicht die Konstellation als besonders wettbewerbssensibel einstufte: Wenn ein solcher Anbieter einen wesentlichen Konkurrenten durch einen Kompromiss wirtschaftlich „abschaltet“, kann das den Marktpreis und die Konditionen beeinflussen.
Die wettbewerbsrechtliche Kritik der FTC und der beteiligten Generalstaatsanwaltschaften zielte deshalb auf die Anreizstruktur des Deals. So heißt es in der Darstellung der FTC und der Behörden aus Arizona, Connecticut, New York, Virginia und Washington, Zillow habe Redfin 100 Millionen US-Dollar gezahlt, um Redfin daran zu hindern, mit Zillow zu konkurrieren. Laut den Angaben der FTC und der genannten Attorney Generals soll diese Zahlung dazu führen, dass Wettbewerb unterbleibt – und damit potenziell höhere Preise für Werbekunden und schlechtere Konditionen für Property Manager möglich werden; zudem wurde argumentiert, dass sich auch die Qualität der Mietanzeigen für Verbraucher verringern könne. Parallel dazu verteidigten die Unternehmen den Schritt mit dem Hinweis, dass Nutzer breiteren Zugang zu einer größeren Auswahl an Angeboten erhalten sollten.
Der Vergleich ordnet die künftige Marktbeteiligung deutlich anders: Redfin muss nach dem vorgeschlagenen Vergleich wieder in das Geschäft mit Mietwerbung einsteigen. Außerdem sollen die bisherigen Einschränkungen entfallen, die Redfins Fähigkeit begrenzten, unabhängig um Kunden aus dem Bereich der Immobilienverwaltung zu konkurrieren. Dabei bleibt die Geschäftsbeziehung nicht bei „Trennung“ stehen, sondern wird neu ausbalanciert: Redfin darf weiterhin Mietanzeigen von Zillow anzeigen, erhält aber wieder die Möglichkeit, eigene Werbekunden anzusprechen und selbstständig Werbung zu verkaufen. Das bedeutet praktisch, dass Redfin Listings von eigenen Kundensystemen vermarkten und neue Mietkunden gewinnen kann, ohne dabei wieder zu Teilen sensibler Informationen mit Zillow verpflichtet zu sein.
Einordnung in den laufenden Antitrust-Kontext: Der Zillow-Redfin-Fall kommt laut Beschreibung unmittelbar nach einem Vergleich des US-Justizministeriums (DOJ) mit Ticketmaster, ebenfalls in Zusammenhang mit Vorwürfen, ein dominanter Akteur könne Wettbewerb unterdrücken. Gleichzeitig wird im Hintergrund auf ein Muster hingewiesen, das auch bei früheren Verfahren sichtbar wurde: In einem anderen Streit um Live Nation und Ticketanbieter haben mehrere Bundesstaaten nach der anfänglichen Klageentscheidung den Kurs fortgesetzt und den Prozess, der im April ein Urteil fand, zu ihren Gunsten abgeschlossen. Für den Immobilien- und Plattformmarkt zeigt die Kombination aus diesen Fällen vor allem, wie stark Aufsichtsbehörden mittlerweile auf Marktstrukturen und Anreizwirkungen schauen – und weniger nur auf das Versprechen einer größeren Angebotsauswahl.
Für Unternehmen, die Miet- oder Werbeplattformen betreiben, wird damit eine zentrale Leitlinie greifbar: Gemeinsame Vertriebswege sind nicht per se ausgeschlossen, aber die Wettbewerbswirkung einzelner Zahlungs- und Exklusivitätsmechaniken rückt schnell in den Fokus. Besonders relevant ist das für Anbieter mit eigenen Plattformen, die über Partnerschaften potenziell in eine „Mitbewerber-Rollenverteilung“ gedrängt werden. Wenn der Vergleich in der Praxis die Tür für Redfins eigenständige Werbevermarktung öffnet, schafft das zudem Raum für stärker differenzierte Preis- und Serviceangebote zwischen Plattformen – und für Property Manager sowie Vermieter wieder eine Auswahl an Vermarktungswegen. Genau diese Rückkehr zu echter Konkurrenz dürfte auch der Maßstab sein, an dem künftige Plattformabsprachen gemessen werden.
Am Ende steht damit weniger ein Bruch zwischen zwei Marken als eine geänderte Wettbewerbslage: Redfin bleibt als Plattform erhalten, darf Zillow-Inhalte weiterhin ausspielen, muss aber wieder konkurrenzfähig im eigenen Werbegeschäft sein. Dass der Fall zeitlich nahe an anderen US-Antitrust-Bewegungen aufgesetzt wurde, verstärkt den Eindruck, dass die Aufsicht in der Breite überprüft, wie marktmächtige Unternehmen ihre Reichweite in angrenzende Marktsegmente hineinreichen lassen. Für die Branche heißt das konkret: Deals, die funktional wie eine Marktabschottung wirken können, werden nicht allein über den Nutzen für Endkunden bewertet, sondern auch über die Frage, wie stark sie Mitbewerber dauerhaft aus der Preisbildung und aus der Kundengewinnung herausdrängen.
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