LONDON (IT BOLTWISE) – Der Berliner Logistik- und Industrieimmobilienmarkt verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2026 einen Flächenumsatz von 332.000 Quadratmetern, überwiegend in Hallen. Die Spitzenmiete blieb mit 10,50 Euro pro Quadratmeter auf Vorjahresniveau und liegt damit spürbar über dem 5-Jahresdurchschnitt. Besonders prägen wenige Großabschlüsse das Geschehen, während die restlichen Mietentscheidungen breit über Größenklassen verteilt sind. Für Unternehmen heißt das: Standortwechsel wirken kurzfristig, aber der Flächenbedarf bleibt strukturell hoch.
Der Berliner Markt für Logistik- und Industrieimmobilien zeigt sich in den ersten drei Quartalen 2026 vergleichsweise robust. Laut Marktanalyse der REALOGIS Unternehmensgruppe summierte sich der Flächenumsatz auf 332.000 Quadratmeter. Das ist zwar ein Rückgang um 9 Prozent gegenüber dem umsatzstarken Vorjahreszeitraum mit 329.000 Quadratmetern, die Struktur dahinter bleibt jedoch klar: Von den insgesamt umgesetzten Flächen entfielen 300.500 Quadratmeter auf Hallen. Das entspricht einem Anteil von 91 Prozent und unterstreicht, dass es weniger um „Showroom-Flächen“ oder kleinteilige Gewerbeformate geht, sondern um nutzungsintensive Flächen für Umschlag, Lagerung und Produktion. Hinzu kommen 21.400 Quadratmeter Büroflächen sowie 10.100 Quadratmeter Mezzaninflächen, also Bereiche, die eher die Nutzung ergänzen als den Hauptteil des Bedarfs abzudecken.
Auffällig ist dabei die starke Konzentration auf wenige, dafür große Abschlüsse. Fünf bedeutende Deals trugen zusammen 37 Prozent des gesamten Flächenumsatzes bei. Genannt werden unter anderem JD Logistics mit 41.430 Quadratmetern und weiteren 28.070 Quadratmetern, ASML mit 27.000 Quadratmetern, TACWRK mit 14.000 Quadratmetern sowie acut fulfillment mit 11.520 Quadratmetern. Diese Bündelung ist insofern relevant, als sie die üblichen Interpretationsebenen von „Marktschwäche“ und „Marktbereinigung“ relativiert: Auch wenn der Gesamtwert nicht weiter anzieht, läuft das Geschäft offenbar dort, wo ausreichend große Flächenpakete verfügbar sind und die Logistikketten eine klare Standort- und Kapazitätsentscheidung treffen. Alexander Ego, Geschäftsführer der REALOGIS Immobilien Berlin GmbH, beschreibt genau diesen Effekt als bemerkenswert: Der Mietmarkt konzentriere sich auf einige großvolumige Abschlüsse, während der übrige Teil des Marktgeschehens breiter streue.
Der Preisbereich bleibt der zweite Stabilitätsanker. Zum Ende des dritten Quartals 2026 lag die Spitzenmiete bei 10,50 Euro pro Quadratmeter. Damit blieb sie auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums, zugleich aber 6 Prozent über dem aktuellen 5-Jahresdurchschnitt von 9,94 Euro pro Quadratmeter. Auch die Durchschnittsmiete entwickelte sich ähnlich ruhig: Sie blieb bei 8,10 Euro pro Quadratmeter und lag 4 Prozent über dem 5-Jahresdurchschnitt von 7,80 Euro pro Quadratmeter. Diese Kombination aus stabiler Spitzen- und Durchschnittsmiete ist ein Hinweis darauf, dass Vermieterseite und Nachfragerseite aktuell weniger in einen Preiswettbewerb geraten als vielmehr in eine Verfügbarkeits- und Passungsfrage. Wer Flächen sucht, stößt folglich weniger auf kurzfristige Preissprünge, sondern eher auf begrenzte Optionen bei Lage, Andienung und baulicher Eignung.
Technisch und strukturell wird die Nachfrage außerdem durch die Flächentypen und den Objektmix erklärt. Bestandsobjekte dominierten den Flächenumsatz mit 190.200 Quadratmetern, also 57 Prozent. In diesem Segment steuerten Abschlüsse von JD Logistics, TACWRK und acut fulfillment zusammen 53.590 Quadratmeter bei, entsprechend 28 Prozent des Bestandsumsatzes. Neubauten machten 103.900 Quadratmeter aus (31 Prozent), davon entfielen knapp zwei Drittel auf JD Logistics (41.430 Quadratmeter) und ASML (27.000 Quadratmeter). Neubauten auf der Grünen Wiese summierten sich auf 37.900 Quadratmeter (12 Prozent). Bei den Gebäudetypen stellen Big-Box-Flächen mit 243.100 Quadratmetern (73 Prozent) klar die führende Kategorie. Gewerbeparks kamen auf 48.600 Quadratmeter (15 Prozent), sonstige Objekte auf 40.300 Quadratmeter (12 Prozent). Auch die Nutzungsform zeichnet ein konsistentes Bild: Mietabschlüsse bildeten mit 283.700 Quadratmetern (85 Prozent) den Großteil, während Eigennutzer 48.300 Quadratmeter (15 Prozent) beanspruchten. Für Entscheider ist das relevant, weil Mietmodelle häufig kurzfristiger skalierbar sind als Eigennutzung, während Eigennutzung eher eine längerfristige Betriebsplanung abbildet.
Räumlich bleibt Berlin Stadtgebiet vor dem Umland, zugleich verteilt sich der Schwerpunkt deutlich innerhalb der Hauptstadt. Mit 153.600 Quadratmetern beziehungsweise 46 Prozent lag Berlin vorn. Berlin Süd führte mit 80.900 Quadratmetern (53 Prozent), wobei die Abschlüsse von JD Logistics und ASML zusammen 55.070 Quadratmeter erreichten und damit 68 Prozent des Flächenumsatzes in diesem Teilmarkt ausmachten. Danach folgen Berlin Nord mit 25.700 Quadratmetern (17 Prozent), Berlin West mit 25.300 Quadratmetern (16 Prozent) und Berlin Ost mit 21.700 Quadratmetern (14 Prozent). Das Berliner Umland Süd erreicht 134.300 Quadratmeter (41 Prozent). Dort kommen die genannten Beiträge von JD Logistics, TACWRK und acut fulfillment auf zusammen 66.950 Quadratmeter. Umland West und Nord steuerten 24.100 Quadratmeter (7 Prozent) beziehungsweise 20.000 Quadratmeter (6 Prozent) bei, während im Berliner Umland Ost keine Vermietungsabschlüsse verzeichnet wurden. Damit verdichtet sich ein typisches Muster: Große Nachfrage findet sich bevorzugt dort, wo Erschließung, verfügbare Flächenreserven und Logistikprofile in einer realistischen Zeitspanne zusammenkommen.
Branchen- und Größenklassen sorgen schließlich für die letzte Schicht der Interpretation. Logistik- und Speditionsunternehmen lagen bei 119.400 Quadratmetern (36 Prozent). JD Logistics-Abschlüsse und der acut fulfillment-Deal zusammen machten 81.020 Quadratmeter aus, also 68 Prozent des Branchenumsatzes. Der Handel folgt mit 90.500 Quadratmetern (27 Prozent): 59.200 Quadratmeter entfielen auf klassischen Handel, 31.300 Quadratmeter auf E-Commerce. TACWRK trug dabei 14.000 Quadratmeter bei. Industrie und Produktion belegten mit 69.600 Quadratmetern (21 Prozent) den dritten Rang; der ASML-Abschluss stellte 27.000 Quadratmeter beziehungsweise 39 Prozent dieses Segments. Die Sammelkategorie „Sonstiges“ kommt auf 52.500 Quadratmeter (16 Prozent). Bei der Flächengröße prägen Deals ab 10.001 Quadratmetern das Marktgeschehen mit 163.100 Quadratmetern (49 Prozent). Hier repräsentieren die fünf größten Abschlüsse 75 Prozent dieses Volumens, während die Spanne 5.001 bis 10.000 Quadratmeter 68.900 Quadratmeter (21 Prozent) umfasst. Insgesamt entfallen demnach 70 Prozent des Gesamtflächenumsatzes auf Abschlüsse ab 5.001 Quadratmetern, während 3.001 bis 5.000 Quadratmeter 50.600 Quadratmeter (15 Prozent) und 1.000 bis 3.000 Quadratmeter 37.600 Quadratmeter (11 Prozent) erreichen. Kleinstflachen unter 1.000 Quadratmetern summieren sich auf 11.800 Quadratmeter (4 Prozent). Für Unternehmen, die Kapazitäten planen, liegt darin eine praktische Botschaft: Der Markt ist nicht „leer“, aber er belohnt Projekte, die mit klaren Flächenanforderungen und passender Objektverfügbarkeit auftreten.
Für die nächsten Quartale dürfte damit weniger die Frage „Kommt die Nachfrage zurück?“ entscheiden, sondern „Welche Flächen passen wirklich?“. Wenn Vermietungen zu 85 Prozent auf Mietabschlüsse entfallen, wird der Druck auf die kurzfristige Umsetzbarkeit bei Andienung, Deckenhöhen und betrieblichen Schnittstellen bestehen bleiben. Gleichzeitig zeigen die Stabilität der Mieten sowie die Mischung aus Bestand und Neubau, dass Investoren und Eigentümer zwar auf hohem Niveau planen können, aber ihre Vermarktungslogik an die Verfügbarkeit marktgängiger Hallenflächen koppeln müssen. In der Praxis heißt das für Logistik- und Handelsakteure: Wer in Berlin investieren will, muss Standortentscheidungen nicht nur mit Blick auf Preis und Lage treffen, sondern die erwartete Betriebsrealität der Großflächen – inklusive der Chance, in wenigen großen Ausschreibungen tatsächlich passende Angebote zu finden – stärker operationalisieren.
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