Pflegeheim-Bewertung in der DACH-Region: Ein umfassender Leitfaden

LONDON (IT BOLTWISE) – Die Bewertung von Pflegeheimen in der DACH-Region ist ein komplexer Prozess, der weit über einfache Ertragskennzahlen hinausgeht. Betreiber und Investoren müssen eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigen, um den wahren Marktwert einer Pflegeimmobilie zu bestimmen.

Die Bewertung von Pflegeheimen in der DACH-Region ist ein vielschichtiger Prozess, der sowohl betriebswirtschaftliche als auch strukturelle Aspekte umfasst. Im Mittelpunkt steht der nachhaltig erzielbare Ertrag, der häufig durch Kennzahlen wie EBITDA oder EBITDAR dargestellt wird. Diese Kennzahlen bieten eine Grundlage, um den langfristigen Erfolg eines Pflegeheims zu prognostizieren. Entscheidend ist jedoch, dass diese Werte realistisch und marktgerecht sind, um sowohl Investoren als auch Betreiber zu überzeugen.

Ein zentraler Aspekt bei der Bewertung ist die Belegungsquote. Eine stabile Auslastung von über 90 Prozent wird in der Regel als positiv angesehen, da sie auf eine hohe Nachfrage und eine effektive Betriebsführung hinweist. Ebenso wichtig ist die Pflegesatzstruktur, die sowohl für privat zahlende Bewohner als auch für Sozialhilfeempfänger wirtschaftlich tragfähig sein muss. Regelmäßige Verhandlungen und Anpassungen der Pflegesätze an die aktuellen Kostenentwicklungen sind unerlässlich, um eine stabile Refinanzierungsbasis zu gewährleisten.

Die Personalkosten und -struktur spielen ebenfalls eine entscheidende Rolle. Ein hoher Anteil an festangestellten Pflegekräften und eine geringe Abhängigkeit von Zeitarbeitsfirmen werden positiv bewertet. Eine funktionierende Managementstruktur, die nicht stark vom Inhaber abhängig ist, kann den Wert eines Pflegeheims erheblich steigern. Besonders vorteilhaft ist es, wenn Führungskräfte unabhängig von der Eigentümergesellschaft fest angestellt sind, da dies die Übergabe erleichtert und personelle Risiken beim Betreiberwechsel minimiert.

Bei der Veräußerung einer Pflegeimmobilie ohne Betrieb, jedoch mit langfristigem Mietvertrag, richtet sich die Bewertung nach der Bruttorendite. Diese variiert je nach Standort und Immobilienzustand erheblich. In Deutschland liegt die Bruttorendite zwischen 5,4 und 7,9 Prozent, während sie in Österreich zwischen 6,25 und 8,3 Prozent und in der Schweiz zwischen 4,5 und 7,1 Prozent liegt. Neubauten mit ESG-konformen Standards und indexierten Mietverträgen erzielen in der Regel die niedrigsten Renditen, was auf die höchsten Verkaufspreise hindeutet.

Wird zusätzlich zum Objekt auch der Pflegebetrieb verkauft, erfolgt die Bewertung anhand eines Multiplikators auf das EBITDA. In Deutschland liegt dieser Multiplikator zwischen dem 8- und 12-fachen, in Österreich zwischen dem 7- und 11-fachen und in der Schweiz zwischen dem 9- und 14-fachen. Entscheidend sind dabei unter anderem die Belegungsquote, die Ertragskraft und die Betreiberstruktur.

In der DACH-Region wird häufig das EBITDA anstelle des EBITDAR zur Bewertung herangezogen. Dies liegt daran, dass Eigentümer und Betreiber meist getrennt sind und die Pacht ein fester Bestandteil des Geschäftsmodells ist. Investoren kalkulieren primär mit realen Cashflows, weshalb das EBITDA als realistischere Ergebnisgröße gilt.

Die bauliche Qualität und Funktionalität der Immobilie sind ebenfalls elementar für die Betriebsfähigkeit und damit für den Wert eines Pflegeheims. Faktoren wie Zimmergrößen, Barrierefreiheit und technische Ausstattung spielen eine entscheidende Rolle. Auch die Energieeffizienz und ESG-Faktoren gewinnen durch die EU-Taxonomie und Anforderungen an Bankenfinanzierungen zunehmend an Bedeutung.

Pflegeimmobilien profitieren besonders von attraktiven Standorten. Bewertungsrelevant sind dabei die demografische Entwicklung, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die medizinische sowie soziale Infrastruktur. Auch regionale Förderprogramme und das Pflegesatzsystem beeinflussen den Wert einer Pflegeimmobilie erheblich.

Die Bewertung von Pflegeheimen erfordert mehr als nur Zahlen. Neben Ertragskennzahlen sind fundierte Kenntnisse über Standortgegebenheiten, Betreiberprofile und immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen entscheidend. Eine strukturierte Marktansprache durch erfahrene Berater, kombiniert mit einer sorgfältigen Analyse des Einzelfalls, ist oft der Schlüssel zu einem erfolgreichen Verkauf.

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