Liquidität und Fremdkapital in offenen Immobilienfonds: Ein Balanceakt

LONDON (IT BOLTWISE) – Die Entwicklung der Liquiditäts- und Fremdkapitalquoten offener Immobilienfonds zeigt einen bemerkenswerten Trend, der sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Investoren und Fondsmanager mit sich bringt.

Die europäische Ratingagentur Scope hat kürzlich die Veränderungen in der Liquiditäts- und Fremdkapitalquote offener Immobilienfonds untersucht. Diese Fonds, die traditionell als stabile Anlageoptionen gelten, stehen vor der Herausforderung, ihre Liquidität zu managen, während sie gleichzeitig ihre Fremdkapitalquote im Auge behalten müssen. Ende 2024 betrug die durchschnittliche Bruttoliquiditätsquote 14,6%, ein Rückgang im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig stieg die Fremdkapitalquote auf 18,1%, was auf eine verstärkte Nutzung von Krediten hinweist.

Die Liquiditätsquote ist ein entscheidender Faktor für die Stabilität eines Fonds, da sie bestimmt, wie viel flüssige Mittel zur Verfügung stehen, um Rückgabeverlangen der Anleger zu bedienen. Eine zu niedrige Quote könnte die Fähigkeit des Fonds gefährden, Anleger auszuzahlen, während eine zu hohe Quote die Rendite aus der Immobilienbewirtschaftung verwässern kann. Die gesetzliche Mindestanforderung liegt bei fünf Prozent, um sicherzustellen, dass Fonds jederzeit liquide bleiben.

Die Fremdkapitalquote hingegen ist auf 30% beschränkt, um das Risiko durch Kreditaufnahme in einem vertretbaren Rahmen zu halten. Im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments ist diese Quote moderat, was den Fonds eine gewisse Flexibilität bei der Finanzierung von Immobilienkäufen bietet. Dennoch müssen Fondsmanager vorsichtig sein, um nicht in die Nähe dieser Grenze zu geraten, insbesondere in Zeiten von Marktunsicherheiten oder Objektabwertungen.

Interessanterweise zeigt die Analyse von Scope, dass die Liquiditätsquote im Durchschnitt nur leicht gesunken ist, was als positives Zeichen gewertet werden kann. Dies deutet darauf hin, dass die Fonds in der Lage waren, die Rückgabeverlangen der Anleger zu erfüllen, obwohl es im vergangenen Jahr zu Mittelabflüssen kam. Diese Entwicklung könnte darauf hindeuten, dass die Fonds ihre Portfolios erfolgreich anpassen, um Liquidität zu generieren, etwa durch den Verkauf von Immobilien.

Einige Fonds nähern sich jedoch der maximalen Kreditquote, was auf eine verstärkte Nutzung von Fremdkapital hinweist. Bei sieben der untersuchten Fonds liegt die Fremdkapitalquote zwischen 27 und 30%, wobei zwei Fonds die gesetzlich erlaubte Grenze fast vollständig ausschöpfen. Dies könnte auf eine strategische Entscheidung hindeuten, um von günstigen Kreditkonditionen zu profitieren oder um Liquidität für andere Investitionen freizusetzen.

Für das laufende Jahr erwartet Scope, dass die Liquiditätsquote stabil bleibt oder nur leicht sinkt, während die Fremdkapitalquote voraussichtlich nicht signifikant ansteigen wird. Die Fonds scheinen bestrebt zu sein, ihr Risikoprofil nicht unnötig zu erhöhen, was in einem volatilen Marktumfeld eine kluge Strategie sein könnte. Insgesamt bleibt das Risiko der Kreditvergabe aufgrund der hohen Qualität der Portfolios und des vergleichsweise geringen Loan-to-Value-Verhältnisses überschaubar.

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