Europäische Immobilienmärkte: Rückgang der Kreditfinanzierungslücke durch Back-Leverage

LONDON (IT BOLTWISE) – Die europäische Immobilienbranche erlebt eine deutliche Verbesserung der Refinanzierungsbedingungen, was zu einem Rückgang der Kreditfinanzierungslücke führt. Ein neuer Bericht zeigt, dass die geschätzte Lücke für 2026-2028 auf 74 Milliarden Euro gesunken ist, was auf stabilisierte Spitzenrenditen und Finanzierungskosten zurückzuführen ist. Diese Entwicklungen machen Fremdkapital für Investoren attraktiver, insbesondere in der Eurozone.

Die europäische Immobilienbranche verzeichnet eine signifikante Verbesserung der Refinanzierungsbedingungen, was zu einem Rückgang der Kreditfinanzierungslücke (KFL) führt. Laut einem aktuellen Bericht von AEW, einem der weltweit führenden Immobilien-Investment- und Asset-Manager, ist die geschätzte KFL für den Zeitraum 2026 bis 2028 auf 74 Milliarden Euro gesunken. Dies entspricht einem Rückgang von 18 % im Vergleich zu den 90 Milliarden Euro, die zuvor für 2024 bis 2026 prognostiziert wurden.

Die KFL beschreibt die Differenz zwischen dem ursprünglich vergebenen, besicherten Fremdkapital der Jahre 2017 bis 2024 und dem Volumen, das bei Fälligkeit in den kommenden drei Jahren in 20 europäischen Ländern zur Refinanzierung zur Verfügung steht. Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW, betont, dass sich die Refinanzierungsbedingungen in Europa deutlich verbessert haben. Sowohl Spitzenrenditen als auch Finanzierungskosten haben sich stabilisiert, was Fremdkapital für Eigenkapitalinvestoren zunehmend attraktiver macht.

Besonders in der Eurozone, wo die Swap-Sätze günstiger sind als in Großbritannien, wird eine Erholung der Transaktions- und Kreditvergabemärkte beobachtet. Diese Entwicklung wird von höheren Beleihungsausläufen (LTVs) begleitet, was auf ein gesteigertes Vertrauen von Kreditgebern und Kreditnehmern hinweist. Zudem tragen verstärkte Aktivitäten von Kreditfonds und der Einsatz von Back-Leverage dazu bei, kurzfristige Refinanzierungsengpässe zu überbrücken.

Die Margen für erstklassige Immobilienkredite haben sich branchenübergreifend normalisiert, insbesondere im Bürosegment, wo die Margen zurückgehen. Dies ist auf sinkende Leerstandsquoten und ein reduziertes Neuflächenangebot zurückzuführen. Die Margen für Bürofinanzierungen liegen inzwischen auf einem ähnlichen Niveau wie bei Logistik- und Wohnimmobilien. Trotz der verbesserten Konditionen bestehen für viele Altbestände weiterhin Refinanzierungsrisiken, insbesondere bei Krediten, die durch sekundäre Sicherheiten gedeckt sind.

Die aktuelle AEW-Schätzung zeigt, dass rund 12 % der in Europa fälligen Immobilienkredite im Zeitraum 2026 bis 2028 vor Refinanzierungsherausforderungen stehen. Frankreich bildet hier eine Ausnahme, da dort rund 20 % der Kredite von Refinanzierungsschwierigkeiten betroffen sind. In Deutschland hat sich die Situation verbessert, mit einer geschätzten KFL von 16 %, nach 20 % im Vorjahr. Spanien und Italien zeigen ebenfalls Fortschritte mit 10 % bzw. 8 %.

Die Studie zeigt, dass neben zusätzlichen Eigenkapitaleinlagen auch verstärkte Kreditvergaben durch Kreditfonds zur Schließung der Kreditfinanzierungslücke beigetragen haben. Der Marktanteil dieser Fonds wächst weiter, was die Refinanzierung bestehender Kredite mit hohen LTVs erleichtert, jedoch langfristig potenzielle systemische Risiken birgt. Es ist nicht zu erwarten, dass alle Kredite, die vor einer Refinanzierungsherausforderung stehen, zu einem Ausfall oder Verlust für den Kreditgeber führen werden.

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