Steigende Neubaumieten in deutschen Metropolen: Ursachen und Auswirkungen

BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der Wohnungsmarkt in den größten deutschen Städten steht vor einer Herausforderung: Die Mieten für Neubauwohnungen steigen deutlich schneller als die für Bestandswohnungen. Eine aktuelle Analyse zeigt, dass die Neubaumieten in den sieben größten deutschen Städten im Durchschnitt um 21 Prozent gestiegen sind, während die Mieten für Bestandswohnungen nur um 16 Prozent zulegten.

Der Wohnungsmarkt in Deutschland erlebt derzeit eine bemerkenswerte Entwicklung, die vor allem in den Metropolen sichtbar wird. Die Mieten für Neubauwohnungen steigen in einem rasanten Tempo, was eine deutliche Kluft zu den Mieten für Bestandswohnungen schafft. Eine aktuelle Analyse der FUB IGES zeigt, dass die Neubaumieten in den sieben größten deutschen Städten zwischen 2022 und Mitte 2025 um durchschnittlich 21 Prozent gestiegen sind. Im Vergleich dazu verzeichneten die Mieten für Bestandswohnungen einen moderateren Anstieg von 16 Prozent.

Besonders auffällig ist die Situation in Hamburg, wo die Neubaumieten um beeindruckende 39 Prozent gestiegen sind. Die Quadratmeterpreise kletterten von rund 15,50 Euro auf 21,60 Euro. Diese Entwicklung macht Hamburg zur Stadt mit dem höchsten Preisanstieg unter den untersuchten Metropolen. Auch in Düsseldorf sind die Neubaumieten um 35 Prozent gestiegen, was zu einem aktuellen Niveau von rund 20,00 Euro pro Quadratmeter führt. Berlin verzeichnet ebenfalls einen erheblichen Zuwachs von rund 20 Prozent.

Interessanterweise zeigt sich in Städten wie Berlin, Frankfurt, Köln und München seit Anfang 2024 eine Stagnation oder sogar ein leichter Rückgang der Neubaumieten. Diese Entwicklung könnte auf die Mietbelastungsgrenzen hinweisen, die erreicht sind, sodass die geforderten Mieten nicht mehr gezahlt werden können. Dies könnte auch eine Momentaufnahme sein, die sich aus der Struktur der veröffentlichten Inserate ergibt.

Im Gegensatz dazu bleibt die Entwicklung der Mieten für Bestandswohnungen deutlich verhaltener. In Hamburg stiegen diese Mieten nur um knapp 11 Prozent, was einen bemerkenswerten Kontrast zur Dynamik im Neubausegment darstellt. Düsseldorf und Berlin führen die Entwicklung bei Bestandsangeboten mit Steigerungen von 22 Prozent und 19 Prozent an, gefolgt von Frankfurt mit 17 Prozent.

Trotz der geringeren Wachstumsraten bleibt München sowohl bei Neubau- als auch bei Bestandsvermietungen die teuerste der sieben Metropolen. Die Neubaumieten erreichten hier zuletzt rund 23,90 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von etwa 18 Prozent über den Betrachtungszeitraum entspricht. Bei den Angeboten für bestehende Wohnungen liegt München mit aktuell 21,60 Euro pro Quadratmeter ebenfalls an der Spitze, was einem Zuwachs von 16 Prozent seit Anfang 2022 entspricht.

Ein Hauptgrund für die starken Mietanstiege liegt an der großen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Hinzu kommt, dass durch den Zinsanstieg aus dem Jahr 2022 die Finanzierungskosten in die Höhe geschnellt sind. Die dadurch stagnierende bis rückläufige Bautätigkeit der Jahre ab 2022 erhöhte den Druck auf die Mieten zusätzlich. Insbesondere die Neubaumieten sind getrieben durch anhaltend hohe Baukosten. Umfangreiche Bauvorschriften und langwierige Genehmigungsprozesse tragen nicht zu einer Entspannung der Situation bei.

Regulatorische Eingriffe allein könnten den Wohnungsmarkt nicht entlasten. Zwar schützen sie Bestandsmieter vor übermäßigen Belastungen, doch sie lösen keine Angebotsimpulse aus. Eine differenzierte wohnungspolitische Strategie, die neben mietrechtlichen Maßnahmen auch Baukostenbegrenzung, Flächenmobilisierung und gezielte Förderanreize für den Neubau umfasst, könnte die strukturelle Angebotslücke auf den Wohnungsmärkten nachhaltig schließen.

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