Rechtliche Risiken bei der Entlastung von Hausverwaltungen

LONDON (IT BOLTWISE) – In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften steht die jährliche Eigentümerversammlung an, bei der häufig die Entlastung der Verwaltung zur Debatte steht. Diese Entscheidung kann weitreichende rechtliche Konsequenzen haben, die oft unterschätzt werden.

Die jährliche Eigentümerversammlung ist für viele Wohnungseigentümergemeinschaften ein fester Bestandteil des Kalenders. Ein zentraler Punkt auf der Tagesordnung ist oft die Entlastung der Verwaltung. Doch was auf den ersten Blick wie eine Formalität erscheint, birgt erhebliche rechtliche Risiken. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) warnt eindringlich davor, dieser Entlastung leichtfertig zuzustimmen.

Die Entlastung der Verwaltung bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auf alle möglichen Schadensersatzansprüche gegen die Verwaltung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr verzichtet. Dies schließt Fehler oder Schäden ein, die den Eigentümern bekannt sind oder bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden können. Ein Beispiel hierfür ist die Überweisung von Rechnungen an Handwerksunternehmen, obwohl die Leistungen nicht korrekt oder vollständig erbracht wurden.

Ein weiterer Aspekt der Entlastung betrifft die Jahresabrechnung. Mit der Entlastung verzichten die Eigentümer auf ihr Recht, von der Verwaltung Auskünfte zur Klärung von Unstimmigkeiten zu verlangen. Dies bedeutet, dass sie nicht mehr nach einzelnen Zahlungsvorgängen oder Kontenbewegungen fragen können. Die Möglichkeit, selbst Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen, bleibt jedoch bestehen.

Der Verwaltungsbeirat sollte bei der Abstimmung der Tagesordnung mit der Verwaltung sein Veto gegen die Entlastung einlegen, empfiehlt der WiE. Nur wenn der Verwaltung eine Straftat wie Untreue oder Betrug nachgewiesen werden kann, und es dafür zum Zeitpunkt der Entlastung keine Anhaltspunkte gab, ist eine nachträgliche Geltendmachung des Schadens möglich.

Einzelne Wohnungseigentümer können auch nach einer Entlastung Ansprüche aus ihrem Sondereigentum geltend machen. Die Entlastung bezieht sich ausschließlich auf Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Verwaltung. Es ist wichtig zu verstehen, dass die Entlastung mehr als eine Formalie ist. Juristisch gesehen ist sie ein negatives Schuldanerkenntnis, das die Verwaltung von allen Verpflichtungen gegenüber der WEG entbindet.

WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller rät, auch wenn die Eigentümer mit der Arbeit der Verwaltung zufrieden sind, dem Beschlussantrag über die Entlastung nicht zuzustimmen. Ein gutes Miteinander sollte jedoch durch die Erklärung der Ablehnung und die Wertschätzung der geleisteten Arbeit der Verwaltung gefördert werden.

Ein Beschluss über die Entlastung ist anfechtbar. Einzelne Wohnungseigentümer können diesen innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist anfechten. Verwaltungen haben keinen gesetzlichen Anspruch auf Entlastung, und wenn im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung ein solcher Anspruch vereinbart ist, ist diese Klausel in der Regel unwirksam.

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