Dynamik im deutschen Logistikimmobilienmarkt trotz rückläufigem Volumen

BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der deutsche Markt für Logistik- und Industrieimmobilien zeigt trotz eines Rückgangs im Transaktionsvolumen eine bemerkenswerte Dynamik. Im ersten Halbjahr 2025 wurde ein Volumen von 2,4 Milliarden Euro erreicht, was einem Rückgang von 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien hat sich seit Jahresbeginn nur leicht verbessert. Im zweiten Quartal 2025 betrug das Transaktionsvolumen rund 1,3 Milliarden Euro, was knapp 200 Millionen Euro mehr als im ersten Quartal ausmacht. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2025 auf 2,4 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Diese Zahlen verfehlen den Fünfjahresschnitt, der die besonders volumenstarken Jahre 2021 und 2022 umfasst, um 36 Prozent.

Diana Schumann, Head of Industrial & Logistics Investment bei JLL Germany, betont jedoch, dass die Dynamik auf dem Logistikinvestmentmarkt höher ist, als das Transaktionsvolumen vermuten lässt. Abschlüsse benötigen weiterhin einen langen Zeitraum, insbesondere bei Portfoliotransaktionen, die sich in Exklusivität befinden. Diese Signings sind noch nicht erfolgt, dürften sich aber zeitnah in den Ergebnissen niederschlagen. Zudem hat sich die Anzahl der Investitionsmöglichkeiten im Markt erhöht, und auch die Vermietungsmärkte senden wieder positivere Signale, was sich unmittelbar auf die Investmentmärkte auswirkt.

Für das Gesamtjahr prognostiziert Schumann ein Transaktionsvolumen von etwa sieben Milliarden Euro. Im ersten Halbjahr wurde lediglich ein Abschluss von mehr als 100 Millionen Euro registriert, der für knapp fünf Prozent des Transaktionsvolumens sorgte. Im Vorjahreszeitraum waren es noch elf Abschlüsse, die zusammen mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens ausmachten. Die Gesamtanzahl der Deals hat jedoch zugelegt, mit 122 Abschlüssen waren es 15 mehr als im ersten Halbjahr 2024.

Die Liquidität für Einzeltransaktionen von mehr als 100 Millionen Euro ist zurzeit begrenzt. Käufer in diesem Segment haben höhere Renditeanforderungen, nicht zuletzt, da die Konkurrenz bei diesen Ticketgrößen geringer ist. Anders stellt sich die Situation bei kleineren Volumina dar. Hier ist mehr Liquidität vorhanden, und es gibt eine verbesserte Grundlage für Käufer und Verkäufer, sich auf einen Preis zu einigen. Diese Situation hat sich unmittelbar in der gestiegenen Transaktionszahl niedergeschlagen und sendet das positive Signal, dass der Markt willig ist und die Dynamik zunimmt.

Zu den bedeutendsten Transaktionen des Halbjahres zählt unter anderem der Verkauf des Ford-Werksgeländes in Saarlouis durch den Automobilhersteller an die Gesellschaft für Wirtschaftsförderung des Saarlands. Zudem ist der Fonds „AustralianSuper“ ein Joint Venture mit dem kanadischen Immobilienunternehmen Oxford Properties eingegangen und hat in diesem Rahmen einen Anteil an dessen ESCIP-Portfolio sowie an M7 Real Estate erworben. Ebenfalls wechselten Immobilien im Rahmen der Übernahme von DB Schenker durch den Logistikdienstleister DSV den Besitzer.

Während auf Core-plus-Immobilien in den vergangenen Jahren meist ein Anteil von rund 60 Prozent am Transaktionsvolumen entfiel, waren es im abgelaufenen Halbjahr etwa 40 Prozent. Mit 22 Prozent legten Core-Objekte minimal zu. Deutlich stärker beteiligt waren Immobilien mit dem Risikoprofil Value-add, die nun 26 Prozent ausmachen, sowie opportunistische Transaktionen mit einem leichten Wachstum auf zwölf Prozent. Im Core-Segment bleibt die Liquidität begrenzt und selektiv. Zwar befinden sich nachhaltige Neubauprodukte auf dem Markt, doch befinden sie sich oftmals nicht in den nachgefragten Toplagen.

Internationale Marktteilnehmer waren mit 55 Prozent auf der Käuferseite aktiver, während sie auf Verkäuferseite lediglich für 20 Prozent des Volumens verantwortlich waren. Per Saldo haben sie damit ihren Immobilienbestand um 832 Millionen Euro aufgebaut. Der deutsche Markt wird von internationalen Akteuren wie so häufig zurzeit positiver eingeschätzt, als wir selbst ihn und die hiesige Wirtschaft sehen. Bei den Spitzenrenditen gab es zuletzt eine leichte Korrektur, aktuell liegen sie in den sieben Immobilienhochburgen bei einheitlichen 4,4 Prozent und dürften stabil bleiben.

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