Die unsichtbaren Hürden beim Immobilienkauf in Deutschland

LONDON (IT BOLTWISE) – Der Traum vom Eigenheim ist für viele Deutsche ein zentrales Lebensziel. Doch die Realität sieht oft anders aus: Hohe Kaufnebenkosten stellen eine erhebliche Hürde dar, die viele potenzielle Käufer bereits vor der eigentlichen Finanzierung scheitern lässt.

Der Erwerb von Wohneigentum in Deutschland ist nicht nur eine Frage des Kaufpreises, sondern auch der erheblichen Nebenkosten, die oft übersehen werden. Diese Kosten, bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren, summieren sich schnell auf bis zu 10 Prozent des Kaufpreises. Diese Summe muss in der Regel bar aufgebracht werden, was für viele Normalverdiener eine unüberwindbare Hürde darstellt.

Bundeskanzler Friedrich Merz hat kürzlich betont, dass sich Normalverdiener auch normales Eigentum leisten können sollten. Doch trotz dieser Aussage fehlt es im Koalitionsvertrag an konkreten Maßnahmen zur Entlastung der Käufer. Weder eine Senkung der Grunderwerbsteuer noch eine Reduzierung der Nebenkosten sind in Sicht, was den Traum vom Eigenheim für viele in weite Ferne rückt.

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland erheblich. Während sie in Bayern bei 3,5 Prozent liegt, beträgt sie in Nordrhein-Westfalen, Thüringen oder Brandenburg 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht das einen Unterschied von 12.000 Euro aus. Hinzu kommen Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag, die ebenfalls bar bezahlt werden müssen.

Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung zeigt, dass die größte Hürde beim Hauskauf nicht die monatliche Belastung, sondern das fehlende Eigenkapital ist. Nur noch rund 4 Prozent der jungen Mieterhaushalte in Deutschland können 25 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten aufbringen. Diese Entwicklung verdeutlicht, wie weit sich der Traum vom Eigentum vom Alltag entfernt hat.

Maklergebühren stellen einen weiteren großen Kostenblock dar. Seit 2020 müssen Käufer und Verkäufer sich die Provision teilen, doch in der Praxis zahlen Käufer häufig weiterhin 3 Prozent oder mehr. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das 15.000 Euro. Viele Makler lassen nicht mit sich verhandeln, und die Leistungen bleiben oft intransparent.

Ein Blick ins europäische Ausland zeigt, dass es auch anders geht. In den Niederlanden kostet ein Notar oft nur 1.000 Euro pauschal, und in Frankreich gibt es Steuerfreibeträge für Erstkäufer. Deutschland hingegen hält an seinen hohen Kaufnebenkosten fest, was zu einer der niedrigsten Eigentumsquoten in Europa führt.

Fehlt das Eigenkapital für die Nebenkosten, scheitert der Kauf – selbst wenn man sich die monatliche Rate leisten könnte. Banken prüfen heute strenger und verlangen nicht nur ein ausreichendes Einkommen, sondern auch genügend Rücklagen. Ohne das notwendige Eigenkapital gibt es kein Darlehen.

Auch ältere Menschen sind betroffen. Viele Rentner, die ihr großes Haus verkaufen und in eine kleinere Wohnung ziehen wollen, scheitern an den Nebenkosten. Sie zahlen Grunderwerbsteuer und Notarkosten erneut, selbst wenn sie kein zusätzliches Vermögen aufbauen.

Es gibt jedoch Möglichkeiten, zumindest ein wenig zu sparen. Der Kauf ohne Makler, die Nutzung von Erbpacht oder das Verhandeln mit dem Verkäufer können helfen, die Kosten zu senken. Dennoch bleibt die Frage, ob die Politik das Problem überhaupt lösen will. Vorschläge wie Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer oder Preistransparenz bei Maklern liegen auf dem Tisch, doch umgesetzt wird nichts.

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